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1、,XX项目2011年下半年营销方案汇报,XX项目营销部 2011年07月,注：将此图片替换为本项目效果图或实景照片,目录,一、市场及客户分析（另附文件汇报） 二、上半年销售情况 1、决策文件指标 2、已实现销售情况 三、下半年销售节点及指标 1、年度指标分解 2、上半年认购未签约下半年转签约计划 3、上半年已推未认购库存持续销售计划 4、下半年新加推产品销售目标、推盘节点及任务分解（含推盘示意图） 5、下半年回款计划 6、下半年入伙计划 四、下半年营销方案 1、实现下半年销售任务（签约/回款/入伙）的主要风险及核心对策 2、营销执行方案 五、现场包装及广告表现示意 六、下半年营销费用预算 七、
2、其他专项工作（或需解决的问题）,一、市场及客户分析,一、市场及客户分析（请设置链接，另附文件汇报） 汇报格式无统一要求，请各项目自行撰写。 建议汇报内容可包括但不限于以下内容： 1、供求分析； 1-5月份项目所在地住宅/商品房月供应量、月成交量，环比曲线图；1-5月份项目所在地住宅/商业/写字楼月成交均价，环比曲线图；1-5月住宅/商品房成交总量，同比值；1-5月住宅/商业/写字楼成交均价，同比值； 2、政策分析； 上半年本地出台的影响销售的政策，如限购、限贷、提高按揭首付、定价审批、一房一价、严格办理预售证条件、购房落户、车位产权等等 ； 3、竞争分析； 当前及下半年与我项目各类可售产品有直
3、接竞争关系的项目情况，内容包括但不限于：主力面积段及户型/成交价或报价（单价及总价）/推盘节点/推盘量/去化量及去化速度/主力客户/促销政策等等 ； 4、客户分析； 如为已开盘项目，可对已成交客户进行分析； 如为未开盘项目，可对认筹或登记客户进行分析； 如为售楼处未开放项目，可对经过市场研究认为属于目标客户的情况进行分析。 内容包括但不限于：客户类型/客户来源/认知途径/成交原因或购买动因/未成交原因或成交抗性/需求特征/可接受单价及总价/付款方式等等。 5、其他。,二、上半年销售情况,注：此表为示意。,2、上半年已实现签约,6,2020/8/3,注：此表为示意。,1、年度销售指标分解,三、下
4、半年销售节点及指标上半年认购未签约转签,三、下半年销售节点及指标上半年认购未签约转签,注：此表为示意。,三、下半年销售节点及指标已推库存下半年持续销售,注：此表为示意。,三、下半年销售节点及指标下半年新加推产品销售目 标、推盘节点及任务分解,注：此表为示意。,（1）下半年新加推产品销售情况,4、下半年新加推产品销售目标、推盘节点及任务分解,3、4号楼-SOHO 开盘：11/10/30 面积：3.6万平米 套数：630 均价：2.2万/平米 总销：7.92亿 计划今年认购率70% 计划今年签约率80% 即今年内签约3.51亿元,1、2号楼 写字楼 开盘：11/9/18 面积：4.88万平米 均价
5、：2万/平米 套数：400 总销： 9.76亿 计划今年认购率50% 计划今年签约率80% 即今年内签约3.9亿元,3,5号楼 住宅 开盘：11/8/1 面积：1.0053万平米 套数：181 均价：2.5万/平米 总销： 2.51亿 计划今年认购率80% 计划今年签约率80% 即今年内签约1.6亿元,4,5 号,3号,1号,2号,4号,1,注：此图表为示意。,三、下半年销售节点及指标下半年新加推产品销售目 标、推盘节点及任务分解,（2）下半年产品推盘示意,预计下半年可实现签约= 1（ 上半年认购未签约，下半年转签约） +2（ 截止2011年6月30日已推未认购库存，在下半年的持续销售并签约）
6、 +3（ 下半年新加推产品销售并签约） =XXXXXXX万元,预计全年可实现签约= 0（ 上半年已实现签约）+预计下半年可实现千元 =XXXXXXX万元,（3）签约指标,三、下半年销售节点及指标下半年新加推产品销售目 标、推盘节点及任务分解,三、下半年销售节点及指标下半年回款计划,备注： 1、截止6月30日已销售未回款金额中： （1）因未签约导致未付款XX万元（XX套）； （2）已签约但按揭手续不全或尚未放款XX万元（ XX套/货值XX万元）； （3）分期付款已签约但未到付款期金额XX万元（XX套/货值XX万元/约定最后付款时间X年X月）； （5）需竣备放款金额XX万元（XX套/货值XX万元/
7、预计放款时间为X年X月）； （4）其他原因导致未回款额XX万元（XX套/货值XX万元）。 2、根据前期销售统计数据（如无已售数据可取经验值），本项目各类产品一次性及按揭付款比例分别约为： 住宅（X%：X%）商铺（X%：X%）SOHO （X%：X%）写字楼（X%：X%）。 3、根据前期销售统计数据（如无已售数据可取经验值），本项目各类产品按揭首付款比例平均约为： 住宅（X%）商铺（X%）SOHO （X%）写字楼（X%）。,注：“X”部分以实际数据替换,5、下半年回款计划,三、下半年销售节点及指标下半年入伙计划,6、下半年入伙计划,四、年度营销方案实现下半年销售任务的主要风险 及核心对策,填写说明
8、： 选择影响销售任务达成的主要风险，并提出对应的解决思路，原则上每类产品的风险不超过3项。 内容包括但不限于： 取证风险/限购风险/价格抗性/推广期短/多产品同步推盘/售楼处样板间滞后/团队不成熟/产品质量/品牌风险/经营风险等等。 针对不同产品类型分别进行分析。 可列表说明，每类产品仅限一页（含风险及对策）。,2、销售策略： 5号楼货量共181套，春节前针对大客户先进行装户和认购。节后，结合区域推广进行对外开盘和销售。 3、推广策略： 推广主题：万达第三城，全为超越而来 广告诉求：本阶段以项目形象及可售产品告知为主，配合商铺、办公楼产品的蓄客。 媒介运用：项目形象-高架沿线户外高炮、道旗、工
9、地围挡；品牌形象-今日房产“商业地产头条”栏目冠名包装，报纸、杂志配合节点推广。 渠道开拓：通过对政府机关、周边工业园内企业，钢材市场业主、银行投资等高端客户的公关与活动和小规模论坛、推介会，积累办公楼意向客户。 活动方案：7月8日 售楼处开放仪式；7月23日万达业主答谢晚宴暨项目推介会； ；7月份媒体中国行（针对万达商业进行媒体发稿）,四、年度营销方案营销执行方案,销售状态,营销目标,开盘时间：8月1日 产品类型：住宅 栋号：5 销售面积：约1万平米 销售总价：2.5亿,9月中实现5号楼SOHO清盘； 8月中商铺客户积累600组，办公楼累积客户400组。 同步在此阶段基本完成项目形象建立工作
10、；,2、销售策略： 5月份整合各类客户资源，提前进行商铺装户动作。对外制造稀缺姿态，实现内外挤压销售。 3、推广策略： 推广主题：“商业中心 万达铺王”“商业CBD 低总价灵动空间” 广告诉求：全面开展项目本身价值点的宣传，将项目作为北上海升级版商业核心进行宣传，从而带出商铺及办公产品价值。 媒介运用：商铺推广：今日房产“商业地产头条”栏目冠名包装，户外及道旗展示商铺信息，配合节点及蓄客状况进行报纸、理财杂志类的投放。 小面积办公推广：报广、电视、网络等主线媒体，及DM、短信、现场包装、活动等辅助媒体配合，进行周边区域全面覆盖。 活动方案：五一房展会亮相；周边区域商业广场巡展；,销售状态,营销
11、目标,至9月底商铺步行街商铺完成70%去化； 同时至8月末蓄积办公楼客户700组,开盘时间：8月28日 产品类型：步行街商铺 销售面积：约2.99万平米 销售套数：约200套 销售总价：12.45亿,四、年度营销方案营销执行方案,2、销售策略： 写字楼客户意向及认购能力进行分级，同步进行分区销控，保留整层或半层房源，以大客户挤压中小投资客进行填补，实现均衡去化。 小面积办公客户蓄水争取实现700组，开盘前10天进行客户梳理装户，进行集中开盘。 3、推广策略： 推广主题： SOHO-“北区商业核心 全能空间首付28万” 办公楼-“北环商务地标 财富价值标杆” 广告诉求： 借势大商业的形象和利好，
12、以低总价投资品概念推广3、4号楼。办公楼以高端形象入市。 媒介运用：户外、道旗、报纸硬广+软文，区域短信及DM，今日房产“商业地产头条”栏目冠名包装及广告产品推广。 活动方案：10月初华夏时报投资论坛（针对SOHO意向客户）；10月30日，开盘活动； 渠道实现：与商会、行业协会联盟，进驻大企业宣传（针对办公楼）,销售状态,营销目标,9月份，写字楼1号楼销控保留对整层、整栋客户推出。 写字楼2号楼对外开盘，当月完成40%认购 3、4号楼6月份完成50%认购；,开盘时间：10月30日 产品类型：SOHO 栋号：3、4号楼 销售面积：约3.6万平米 销售总价：7.92亿,开盘时间：9月18日 产品类
13、型：办公楼 栋号：1、2号楼 销售面积：约4.88万平米 销售总价：9.76亿,四、年度营销方案营销执行方案,2、销售策略： 商铺、SOHO、写字楼3类产品尾盘同步销售。着重对写字楼进行推广包装，配合销售。至1号楼去化过80%，2号楼对外推出。 3、推广策略： 推广主题：“北环商务地标 财富价值标杆”-办公楼 广告诉求：塑造地标性商业之上、交通便捷的高端投资性物业形象 媒介运用：针对办公楼-户外、道旗、报纸广告硬广+软文，区域短信及象高端DM,今日房产“商业地产头条”栏目冠名包装，第一地产广告投放。 活动方案：开业前系列商业体验活动、联合商管举办签约品牌高端酒会 渠道：通过对政府机关、周边工业
14、园内企业，钢材市场业主、银行投资等高端客户的公关与活动和小规模论坛、推介会，积累整层意向客户。,销售状态,营销目标,年内商铺及SOHO全部清盘。 1号办公楼去化过90%；,尾盘去化期。 1号楼去化过80%后，2号楼对外推出。,四、年度营销方案营销执行方案,填写说明： 选择可反映下半年现场包装及广告表现方向的设计稿（或示意稿/参考稿） 如尚无设计方向，请以文字说明。 内容包括但不限于： 现场包装/销售道具/灯箱/户外/报广/沙盘/样板间等等。,五、现场包装及广告表现示意,六、下半年营销费用预算,注：此表为示意。,填写说明： 如营销费用预算存在问题，请在此页专项说明，并提出解决思路。,六、下半年营销费用预算存在问题及解决思路,七、其他专项工作（或需解决的问题）,汇报完毕,
