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1、宁波恒略房地产投资有限公司,2015年宁波市六区年度报告,因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由恒略机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2016全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。,目 录,第一部分 宏观篇 二2015年宏观政策盘点 第二部分 土地篇 一2015年宁波市六区土地出让 二2015年宁波市六区土地成交 三2015年宁波区域土地市场分析 第三部分 商品房篇 一2015年整体商品房情况 二住宅篇 三别墅篇 第四部分 总结分析,开篇序言,201
2、4年的宁波楼市在巨大库存压力下，“降”字当先，以价换量成为主旋律，楼市整体趋势呈“量升价跌”走向。15年年初，宁波楼市延续着略显疲软的势头，不过从2月份开始多次降息降准、330新政、公积金新政等利好政策频繁出台，给宁波楼市环境氛围带来了多重的利好，楼市开始逐渐回暖，并在6月份迎来成交高潮。15年下半年楼市也是持续发力，在改善市场的利好政策支持下，多个改善豪宅楼盘销况普遍都较好，年末的一波开盘潮更是将楼市热度推到顶峰。,第一部分 宏观篇,2015年整年，降息、降准、下调购房首付比例等政策频出，短期内很大情况推动了房地产市场的整体成交；同时随着二孩政策放开，未来的学区房更为关注。,重点政策解析,第
3、二部分 土地篇,2015年全年1-12月宁波通过招拍挂方式合计住宅供应用地47宗，供地面积534万方，折合约8009.6亩；其中1-12月住宅土地成交35宗，成交土地面积396万方，折合约5939.7亩，住宅地块成交同比2014年上升50%。,2015年整年住宅土地共挂牌534万方，其中成交396万方，同比2014年增长了50%（2014年共成交264万方住宅用地)，,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,土地情况分析,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,2015年整年住宅土地共挂牌534万方，其中成交396万方，同比2014年增长了50%（2014年共成交264万方住宅用地)，,土地情
4、况分析,2015年土地成交（市六区） 总量401万方，其中住宅用地344万方，商业用地0万方，商服用地57万方；,2015年土地成交（市四区） 总量324.08万方，其中住宅用地287.56万方，商业用地0万方，商服用地39万方；,2015年市六区土地成交看，鄞州区成交最多（中心区和周边板块大量土地成交）；江东区土地成交也较多，大部分来源于东部星城的地块，镇海区也有大量的土地成交。,土地情况分析,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,重点土地成交,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,重点土地成交,重点土地成交,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,第三部分 商品房部分,2015年1-1
5、2月，宁波市六区住宅累计成交40197套，同比2014年上涨33.00%，超越了2009年32202套的高度，为近6年新高，成交均价13346元/平，同比2014年上涨0.9%，楼市整体呈量价齐升趋势； 15年全年住宅销售面积487万方，销售金额达到650亿元，较之2014年376.54万方、498.17亿元的数据均有了大幅大幅提升。,住宅情况,据各恒略研展数据统计，2015年，宁波市六区共有103盘入市，其中鄞州占了47个，占总比的46%，继续领跑各区，其中江北区占13个，占总比的13%。,预计2016年入市项目仍然较多。,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,全年开盘总概,重点成交板块,
6、全年成交集中板块：鄞州中心区板块，潘火下应板块，东部星城板块，北仑城区板块，以及镇海城区板块；,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,2015年整年宁波市六区住宅总供应37076套，共448万方；市六区全年成交40197套，共487万方同比2014年上涨34.00%，2015年全年成交为近6年新高；成交均价13346元/，同比2014年上升0.9%。,全年供销情况,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,2015年整年宁波市六区住宅总成交40197套，其中鄞州区成交量成为主力成交区域，共成交19019套，占比47%，其次北仑区成交5950套，占比15%；成交均价方面，北仑区和镇海区相对较低，
7、高价项目多位于海曙和江东区；其中鄞州刚需盘扎堆根，江东.海曙高端项目层出，整个市场去化良好。,各区域成交情况,以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。,2015年市六区成交面积段来看，90-120的产品成交最多，共占比44%，刚需客户仍然是目前市场主力；120-140的产品成交其次，共占比26%，改善型客户层出，改善产品大量去化；整个房地产市场热度飚升，开发商和客户都信心满满。,各面积段成交情况,开发商成交排名,全年成交套数TOP10,全年成交面积TOP10,全年成交金额TOP10,核心价值：百万方刚需大盘，中海央企品牌，学区，户型赠送空间 产品线：高层+别墅，毛坯，893房1卫、90-1073
8、房1卫，1253房2卫、1394房2卫 去化情况：2013-2015年连续三年成交套数销冠 评估分析：准确锁定宁波大市首置、首改客户，拓客渠道广泛且深入；,重点项目中海国际社区,核心价值：水乡邻里板块，水系环境，华东师范附小，高赠送、大开间户型； 产品线：高层+小高层，毛坯，106、1173房2卫，125、1394房2卫； 去化情况：1年去化99%，其中2015年去化385套，备案均价19560元/； 评估分析：综合资质最强的高端首置首改项目，定位准确，营销成功，溢价一般；,重点项目雅戈尔明洲,在售,核心价值：水乡邻里板块，水系环境，华东师范附小，高赠送、大开间户型； 产品线：高层+洋房，毛坯
9、，1083房2卫，1274房2卫，1374房2卫，1685房3卫； 去化情况：5个月去化87%，639套，21109元/，其中高层330套，19142元/，洋房309套，23321元/； 评估分析：综合资质最强的高端首置改善项目，定位准确，营销成功，溢价一般；,重点项目保利印江南,核心价值：湾头万象城，水系、湖景环境，江北实验/上海世外，高赠送、大开间户型； 产品线：高层+洋房，精装修，1173房2卫，1374房2卫，1584房2卫； 去化情况：2个月去化76%，651套，19437元/，其中高层620套，19406元/，洋房25套，24114元/； 评估分析：综合资质最强的高端改善项目，定位
10、准确，营销成功，溢价一般；,重点项目华润万象府,2015年宁波市六区住宅成交分布最大的亮点在鄞州的中海国际社区，成为全年成交榜首，开盘也是全年场面最大，参与人数最多。 老牌成交大户鄞州区仍占据榜首位置，依托其广阔的腹地，在鄞州东南、中心区以及城西多点开花，囊括从首置到高端改善的全部产品线，目前鄞州区高供高求；存销平衡； 东部星城片区崛起，大批豪宅入市，将整个豪宅市场拉向高潮，未来东部星城的市场机会仍然较大，目前东部星城低供高求，低存量； 北仑历来是自成体系，与主城区关联度并不大。北仑大盘云集，供应巨大，但仍取得如此显著的销售业绩，北仑的消费潜力不容小觑； 镇海区由于价格上有所下调，各大盘成交普
11、遍上升，区域高供高求，存销平衡。,住宅市场总结,别墅情况,别墅供销情况,2015年整年宁波市六区别墅总成交1126套，共约30万方，总销额46.9亿元，成交均价15519元/；,别墅成交TOP10,第四部分 总结分析,2015年分析： 2015年政策环境宽松，房地产全面刺激，需求得到大量释放，成交大幅度增加，库存逐步去化； 成交量达到近几年峰值，供应和存量方面双双下降，价格相对于14年缓慢回升； 80-120产品仍然是市场成交主力， 120以上产品去化上升，改善型客户层出； 各区域市场表现较为健康，其中东部新城板块崛起，大量豪宅项目冲击市场。,2016年预判： 预判2016年政策环境将持续宽松，市场仍然依去库存为主； 预判2016年市场成交仍然持续，量价依然双双回升； 预判东部新城板块和江北核心区板块，以及鄞州中心区板块未来市场机会较大； 预判2016年刚需型产品仍然主力，改善型产品及豪宅持续走好。,
