{企业管理制度}土地征用与房屋拆迁管理法律制度

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1、土地征用与房屋拆迁管理法律制度,资料建设部2002年18月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年17月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。,2012年11月21日下午，位于浙江温岭火车站前未开通的大道上，四间楼房巍然矗立在路中间，其中间还住着居民。尽管路还没有正式开通，但是有一些车辆经过，都得绕着房子通行。据了解，中间间为同一户人家，属温岭市大溪镇下洋张村。有间住户已同

2、意拆迁，考虑中间间住户安全，遂没有全部拆除。据附近居民称，住户因补贴的钱未能达到他们的要求，没有签署拆迁同意书。,案例 重庆“史上最牛钉子户” （4年） （曝光在2007年3月全国“”圆满结束并通过了物权法）,唐福珍因拆迁自焚事件（200911）,自焚当天 房子即被拆除,上海最牛钉子户,南宁最牛钉子户,中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔1258万后开始搬家 ，据说最后拿到1700万（建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米）,广州钉子户,北京（海淀）钉子户,华盛顿的钉子户,物权法对房屋拆迁的影响,中华人民共和国物权法已由中华人民共和国第十届全国人民代表

3、大第五次议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。作为第一部有“拆迁”二字的法律，不仅弥补了房屋拆迁制度没有法律层面上直接规定的缺陷，而且在十个重要原则上给拆迁制度定了调，其影响已经并正在显现。 物权法明确了法律对被拆迁人私有物权实行保护，对拆迁中侵害被拆迁人物权的行为进行了禁止，强调要确保被征收人（拆迁人）的社保障和居住条件，因而增大了拆迁实施难度。,教学目的,了解土地征用与房屋拆迁管理法律制度的发展概况； 熟悉土地征用与城市房屋拆迁的概念与原则； 掌握土地征用的审批权限、土地征用的补偿标准、城市房屋拆迁的方式； 重点掌握土地征用与城市房屋拆迁的程序、补偿和安置的有关规定。

4、,5.1 土地征用,无论是房地产开发还是其他项目的建设，首先解决土地使用权问题。 土地征用和房屋拆迁是土地使用者在获得土地使用权的过程中经常遇到的问题，也是房地产管理立法必须解决的问题。,？,一、土地征用,土地征用是指国家为了社公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。 特征： 法律关系主体双方是特定的，征用方是国家，被征用方是所征土地使用者，即农民集体； 强制性； 补偿性； 土地所有权转移。,申请用地 受理申请并审查有关文件 审批用地 征地实施 签发用地证书 征地批准后的实施管理 办理土地使用证,二、

5、土地征用程序及审批权限,建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明和图件，向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地，同时填写建设用地申请表，并附下列材料： （1）建设单位依法设立的有关证明； （2）项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件； （3）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告； （4）初步设计或者其他有关材料； （5）建设项目总平面布置图； （6）占有耕地的，提出补充耕地方案； （7）建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告； （8）提供地价评估报告。,土地征用程序-申请用地,经批准的建设用地，

6、由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施。 （1）征地公告。公告的内容包括：批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等； （2）支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费； （3）安置农业人口； （4）征收用地单位的费税； （5）协调征地争议。,土地征用程序-征地实施,土地管理法第四十五条明确规定，因建设需要征用属于集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准，并对级政府的征地审批权限作了明确的划分： （1）征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准。 （2）征用基本农田以外的耕地在35公顷

7、以下的，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,土地征用审批权限,三、土地征用的补偿,我国土地管理法第四十七条明确规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。” 1、 征地补偿费 征地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。一般包括土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费以及新菜地开发建设基金。 说明:我国的征地补偿费实质上是对农民在被征用之土地上长期投资、投工的补偿，而非土地的价格；而在那些实行土地私有制的国家，征用土地补偿的基本内容是地价补偿。对于确定补偿数额的依据各国不尽相同，一般是按土地的市场价格来计算，也有的国

8、家是按法定标准来确定。我国属于后者，即按法定标准来确定。,征地补偿费是根据被征用土地的原用途按照法定标准来确定的： 1、土地补偿费：根据土地管理法第四十七条的规定： 征用耕地的，为该耕地被征用前三年平均年产值的6倍10倍； 征用其他土地的，按照各省、自治区、直辖市确定的标准执行。 （其他非耕地2亩折算为1亩，法律法规另有规定的除外，市区内的耕地被征用前3年平均年产值由市人民政府统一确定；市区外的耕地被征用前3年平均年产值由区县（自治县、市）人民政府以乡镇为单位确定；经县级以上人民政府划定的菜地、粮食制种地、专用鱼池被征用前3年平均年产值按耕地被征用前3年平均年产值的1.2倍到1.5倍计算）重庆

9、市征地补偿安置办法,四、征地补偿费的标准,按省、自治区、直辖市确定的标准执行。 地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有权证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算。青苗补偿按征地时实际种植面积计算。重庆市征地补偿安置办法,2、地上附着物和青苗的补偿费,未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。零星栽种的一般树木按实补偿。果园、茶园、桑园、苗圃、花园按当地耕地前3年平均年产值的1.2至1.5倍计算补偿费。对珍稀名贵树木，按照国家有关规定执行。 重庆市征地补偿安置办法,2、地上附着物和青苗的补偿费,下列地上建（构）筑物、青苗不予补偿：（一）不具有土地使用权属证书和农

10、村房屋所有权证的房屋和其他建（构）筑物；（二）政府征地批文下达之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建（构）筑物；（三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用2年以上的临时用地上的建（构）筑物；（四）非法占用集体上地修建的建（构）筑物；（五）大自然野生杂丛。 重庆市征地补偿安置办法,2、地上附着物和青苗的补偿费,3、新菜地开发建设基金,征用郊区的菜地， 除了给予土地补偿费外， 用地单位还应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 （新菜地，是指城市（不含县城、建制镇的工矿区）郊区，为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 新菜地开发基金是指国家为保证城市人民

11、生活需要，向被批准使用城市郊区的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地所有者缴纳的征地补偿费、安置补助费、地上建设物和青苗补偿费等费用外，用地单位按规定向国家缴纳的一项特殊用地费用。 ）,五、安置补助费,征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的4倍6倍。（每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过耕地被征用前3年平均年产值的15倍 ） 征用其他土地的安置补助费标准， 由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费与安置补助费标准规定。 按此标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有

12、生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。 征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。,土地管理法实施条例第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同

13、意后用于支付被安置人员的保险费用。 市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。,土地补偿费用的归属,征地农转非人员的住房在征地拆迁范围以外的，不拆迁、不补偿、不安置。但应根据集体土地使用权属证书确定的宅基地面积，按所在地耕地被征用前3年平均年产值的1至2倍，向被征地农村集体经济组织一次性支付征地农转非人员占用宅基地综合补偿费。,土地补偿费用的归属,我国现行的土地征收补偿制度存在缺陷,(1)补偿范围过窄； (2)补偿标准过低； (3)补偿分配不合理。 适当补偿 考虑的侧重点在于弥补被征收人所受经济上的损失，其他期待利益、营业、失业的损失及生活环境变迁或精神上的损失等，均不在补偿

14、范围之内。,一、城市房屋拆迁的概念： 是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家的有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予适当补偿和安置的行为。,2 房屋拆迁,1991年3月22日国务院颁布了城市房屋拆迁管理条例， 2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的城市房 屋拆迁管理条例，并于2001年11月1日正式实施(以下简称 拆迁条例)。,二、基本规范,拆迁条例规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。 一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。 二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物 。 三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。,三、拆迁范围,四、房屋拆迁的原则,（1）服从国家

15、利益的原则。 （2）符合城市规划的原则 （3）保护拆迁当事人合法权益的原则。 （4）有利城市旧区改造的原则 。 （5）谁拆迁、谁负责补偿原则。,任何单位和个人因自身建设或接受委托实施房屋拆迁行为，都必须持国家法律规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经其审批核准后发给房屋拆迁许可证，方可进行房屋拆迁。 自领取房屋拆迁许可证之日起三个月内未实施拆迁的，房屋拆迁许可证自行失效，因不可抗力因素造成延期拆迁的除外。重庆市城市房屋拆迁管理条例 ,五、房屋拆迁许可,（一）拆迁相关主体,拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被

16、拆迁房屋的所有人 与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵、 押权人 拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位,（一）拆迁相关主体,拆迁管理人：建设行政主管部门 拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人 与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵、 押权人 拆迁单位：受委托实际进行拆迁的单位,（二）房屋拆迁主管部门的权利和义务,县级以上地方人民政府有关部门，如工商、公安、规划、司法、文 化、环境等行政主管部门等，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职 责是依照拆迁条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺 利进行。 县级以上人民政府土地行政主管部门(包括国务院土地行政主管部门) 应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地 管理工作。 房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给( )的拆迁凭证。 A房地产管理部门 B被拆迁人 C房