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1、朗诗绿岛(科技住宅),区位介绍,朗诗绿岛属于沪太路美丹路罗店镇美兰湖板块 位于月罗路、沪太路相交处，是规划和在建中的美兰湖北欧新镇总体规划一部分。 离轨道交通7号线美兰湖站400米，步行5分钟以内，共享区域内的规划设施。,楼盘基础信息,销售代理：上海朗华置业有限公司 开发商：朗诗地产 规划设计：上海联创建筑设计有限公司 投资商：上海朗华置业有限公司 景观设计：泛亚园林设计有限公司 物业管理：朗诗物业 开盘日期：2010.12.30 交房日期：2011.12 公开日期：2008.11 规划户数：740 预计人口：2500,占地面积:6.3万 总建筑面积：7.5万 本期开发面积：2.08万 剩余面
2、积：0 建筑密度：25% 容积率：1.2 绿化率：35% 工程进度：3期已封顶 入住率：一、二期约25% 空置率：一、二期约75% 电话：65881999,户型及面积配比,户型图,3房2厅2卫 建筑面积138 ,户型图,3房2厅1卫 建筑面积：93 ,户型图,2房2厅1卫 建筑面积89 ,价格及销售情况,开盘价：21000元/ 成交价：19700元/ 价格范围：18000 - 22000元/ 总价范围：170 - 252万 物业费：2.2元/*月 折扣：每平米单价减1300,销售去化情况,总套数：740 推出套数：84 已售套数：36 可售套数：48 销售周期：2个月 去化速度：18套/月（开
3、盘2个月） 去化特征：约20%刚性需求，其他为改善性住房需求 去化抗性：房价、物业费高，沿沪太路、月罗路，灰尘大；美兰湖板 块配套设施不够完善,客户分析,区域来源：市区核心区域（长宁、徐汇）、南京、苏州 职业特征：企事业单位中高层人士 年龄层：约20%年轻白领、40岁左右 职务特征：企事业中高级管理者、白领 置业用途：改善性住房、婚房,建筑分析,建筑形态：多层 建筑风格：北欧风格 建筑用材：外墙：涂料、面砖 几梯几户：1梯2户 单元门：可视通话防盗门 窗：高效节能隔热外窗系统 装修情况：精装修 电梯：大理石厅,项目配套,会所：由售楼处改造 ，具体实施待定 休闲娱乐：无 景观绿化：普通绿化。集中
4、、分散混合绿化 智能化：24小时热水供应系统、24小时置换新风系统 环保节能 ：节能外墙外保温系统、防辐射外遮阳光系统，抗干扰隔音降噪系统，同层排水系统，屋顶/地面严密热阻隔系统 周边环境：紧邻7号线线美兰湖站，以280亩的人工湖泊美兰湖为中心，涵盖了北欧风情商业街、美兰湖国际会议中心、诺贝尔科技公园、美兰湖高尔夫球场等公共设施,营销推广,项目定位：中高档社区、轨交房 广告主题：体验超前20年的舒适健康生活。消费一次，买一辈子健康。 营销特色：每平米单价减1300 使用媒体：罗芬路引导旗、道路口大幅广告、租售情报、商圈广告牌 销售道具：社区沙盘、3期销售情况海报、节能环保系统模型、样板房,SW
5、OT分析,优势： 1、离轨道交通线7号线美兰湖站400米距离； 2、小区紧临规划中的美兰湖商业街，已建成的北欧风情街，及世纪联华超市； 3、共享区域内科教娱乐文化设施； 4、小区科技绿色概念独树一帜。 劣势： 1、房价较贵，物业费也较高； 2、沪太路和月罗公路比较杂乱，灰尘大； 3、除了轨交7号线，公交站台较少，对出行还是有一定的制约； 4、美兰湖板块的配套不够完善。,SWOT分析,机会： 1、绿色健康卖点独树一帜，颇具号召力； 2、距超市、地铁站等生活必需设施距离较近； 3、规划中的商业街区一旦成型，小区升值潜力巨大。 威胁： 1、区域内同类型的产品竞争多，如现在同期在售的美兰湖中华园，香岛
6、原墅小高层，在价格上颇具优势； 2、7号线距离近的同时，过于靠近沪太路，灰尘与汽车尾气污染较大，可能会影响其绿色节能设备的使用效果，导致市场的消极反应，影响销售，影响品牌。 结论： 总体来说，该项目自身如小区规划、户型设计上无明显特色，但由于该项目离7号线美兰湖站仅400米，属于轨交房；且卖点突出，非常适合追求生活品质人士的改善性居住需求。同时随着美兰湖区块的成熟，未来该小区的升值潜力非常大。,保利叶语(景观房),区位介绍,保利叶语属于宝山顾村板块 项目东临20万方地铁商业广场，北靠沙浦河，西面和南面紧靠435万方的顾村公园。 到达地铁7号线的顾村公园站，步行只需三分钟。,楼盘基础信息,销售代
7、理：同策咨询 开发商：上海保利建锟房地产开发有限公司 规划设计：上海江南建筑设计院 投资商：保利地产集团 景观设计：广东棕榈园林工程有限公司 物业管理：广州保利物业管理公司上海分公司 开盘日期： 2011.06.26 交房日期： 2012.12.31 公开日期：2010 电话：66010880,规划户数：3325 预计人口：约1.1万 占地面积：26.3万 总建筑面积：42万 本期开发面积：42万 剩余面积：0 建筑密度：37% 容积率：1.60 绿化率：40% 工程进度：在建中 入住率：期房 空置率：100%,户型及面积配比,户型图,3房2厅1卫 建筑面积：115 ,户型图,3房2厅1卫,1
8、25 ,3房2厅1卫，126 ,户型图,2房2厅1卫，81 ,2房2厅1卫，90 ,价格及销售情况,开盘价：17000元/ 成交价：18000元/ 价格范围：17000-19000元/ 总价范围：150-260万 物业费：公寓2.7元/*月，别墅3.8元/*月 折扣： 6-26开盘当天可免费办理贵宾卡享受3万元优惠,销售去化情况,总套数：3325 推出套数：1013 已售套数：990 可售套数：23 销售周期：3个月 去化速度：200套/月(开盘后前2个月) 去化特征：两房小户型销售速度较快 去化抗性：大户型公寓,客户分析,区域来源：宝山、普陀、闸北地区 职业特征：证券、IT等 年龄层：公寓2
9、5-50岁左右 职务特征：公寓客户白领居多 置业用途：公寓为首次置业及改善型,建筑分析,建筑形态：洋房、板式建筑 建筑风格：英式、法式风格 建筑用材：由下至上为砂砖、酒红色面砖、漆 几梯几户：2梯4户 单元门：防火防盗门 窗：塑钢 装修情况：毛坯 电梯：三菱,项目配套,会所：无 休闲娱乐：无 景观绿化：大面积集中绿化 智能化：可视门铃、门禁刷卡 周边环境：项目地址东南面与保利叶上海接连，东面紧贴轨道交通7号线顾村公园站直线距离约100米，步行不足5分钟，日后出行较为便捷。周边商业度不高，休闲娱乐场所较少，主要还是以顾村公园的生态环境为主。,营销推广,项目定位：轨交房、景观房 广告主题：轨交房、
10、景观房、公园住宅，大尺寸景观阳台 营销特色：办理贵宾卡 使用媒体：广告指向牌、网络，报纸，行业平面媒体 销售道具：楼书、沙盘、木质周边规划图、公寓有样板房,SWOT分析,优势： 1.地处顾村公园北端，享有北上海最大的生态人居环境； 2.紧邻7号线顾村公园站，步行5分钟即可到达； 3.社区为公寓和别墅的混合社区，有良好的居住舒适性； 4.地铁旁有在建的华山医院宝山分院，就医比较方便。 劣势： 1.周边地块比较偏僻，配套薄弱，餐饮店和商场都比较少； 2.附近有大批的动迁房； 3.目前项目周边都在施工，路况不是很好，自驾出行不太方便； 4.户型在受光照方面的设计有些缺陷。,SWOT分析,机会： 1.
11、顾村公园是上海市政府重点规划的生态项目，所在的顾村基地将打造成为和谐之城、生态之城、便利之城、活力之城； 2.临近的小辣椒商业广场将成为顾村的中心商业项目。 3.项目附近规划有教育、医疗、银行等生活配套设施。 威胁： 7号线沿线在售楼盘约15个，在价格和区位上保利叶语并不存在特别大的优势。 结论： 该项目自身小区规划以轨交房，景观房，别墅公寓复合景观为卖点，销售情况还是不错的。但是，周边商业度不高，休闲娱乐场所较少，同时价格也颇高。顾村公园是上海市政府重点规划的生态项目，升值潜力巨大。,君邑地中海(学区房),区位介绍,君邑地中海属于上大板块 位于祁连山路环真北路口，由四幢高层、8幢联排别墅组成
12、 靠近地铁7号线,楼盘基础信息,销售代理：世联企划 开发商：上海裕田房产有限公司 规划设计：上海航天建筑设计院 投资商：上海裕田房产有限公司 景观设计：集塔景观设计公司 物业管理：冠好佳物业管理有限公司 开盘日期：2010.11.27 交房日期：2011.09 公开日期：2010.04.29 规划户数：663 预计人口：2800,占地面积: 3万 总建筑面积： 5.8万 本期开发面积：5.8万 剩余面积：0 建筑密度：30.6% 容积率：1.5 绿化率：40% 工程进度：2幢结构封顶；2幢15层 入住率：无 空置率：无 电话：66167000,户型及面积配比,户型图,2房2厅1卫，93,2房2
13、厅1卫，99,户型图,2房2厅1卫，111,3房2厅1卫，132,户型图,3房2厅1卫 建筑面积：138,价格及销售情况,开盘价：18000 - 19000元/ 成交价：18894元/ 价格范围：18832 - 18892元/ 总价范围：167 - 258万 物业费：2.00元/*月 折扣：无,销售去化情况,总套数：372 推出套数：372 已售套数：327 可售套数：45 销售周期：8个月 去化速度：67套/月（前三月）7套/月（后五个月） 去化特征：2房经济实惠，卖的好 去化抗性：3房面积大，得房率底，空置率不小,客户分析,区域来源：上海人居多，上海大学教师比例大 职业特征：各种职业，企业
14、老板，收入丰厚人群 年龄层：25-50岁居多 职务特征：高级白领、教师、企业管理层、企业老板 置业用途：婚房，改善住房,建筑分析,建筑形态：板式建筑 建筑风格：西班牙风情 建筑用材：外墙：弹性外墙涂料；内墙：水泥砂浆 几梯几户：2梯2户,2梯3户 单元门：钢质防火防盗子母门 窗：防盗窗 装修情况：毛坯 电梯：日立,项目配套,会所：暂无 休闲娱乐：待定 景观绿化：没有大型景观绿化带，楼宇之间有小范围绿化带 智能化：光纤到楼道ADSL 环保节能：无 周边环境：中小学：上大附属学校（小学）、上大附中； 综合商场：好又多大卖场、苏宁电器、弘基广场 幼稚园：徐悲鸿幼儿园 银行：上海银行、农业银行、中国银
15、行 邮局：中国邮政 医院：祁连地段医院、同济医院 其他：弘基影院、农贸市场,营销推广,项目定位：轨交房，景观房 广告主题：轨交房，景观房，西班牙公寓 使用媒体：户外高台、网络广告、道旗、报纸平面广告、租售情报 销售道具：售楼处、沙盘、楼书、样板房,SWOT分析,优势： 1、靠进地铁7号线，步行约20分钟； 2、小区内40%绿化的绿化率成就景观楼盘，西班牙式高档小区使得生活更加舒适； 3、小区一次性开发，预计2011年6月全部交付使用； 4、小区临近上海大学，周边有好又多商场，购物比较方便。 劣势： 1、周边配套比较低端，商业配套基本依赖上海大学周边； 2、祁连山路上的卡车较多，扬起的灰尘会造成
16、一定的污染； 3、户型设计种类较少，只有两房和三房。,SWOT分析,机会： 1、未来的规划中，地铁15和17号线的开通无疑使该地块的交通更加便利； 2、未来5年中将会建成的商业购物设施，使生活更舒适。 威胁： 1、目前以及未来几年周边都没有高档的商业区和住宅区，升值潜力有限； 2、周边公寓型建筑价格较低，没有价格竞争优势，其他优势也不明显。 结论： 该项目自身小区规划以轨交房，学区房，景观房，别墅公寓复合景观为卖点，周边的设施比较齐全，但是距离较远，自身的建设却不够完善，价格也比相近楼盘高，造成了销售困扰。但是将要建设的15和17号线，以及自身的购物中心，将会使生活更加舒适便利。,美岸栖庭（轨交房）,区位介绍,美岸栖庭属于淞南高境板块 位于逸仙路以东的殷高路、何家湾路相交处，是规划和在建中的新江湾城中最靠近虹口的一部分。 离轨道
