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1、 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载房屋买卖合同无效的情形和后果 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。一、房屋买卖合同无效的情形法律法规：民法通则、合同法、城市房地产管理法、土地管 理法、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定。（一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不 得转让/地产不得转让）法律规定：城市房屋产权产籍管理暂行办法（建设部颁布实施）的第三条规定：“城 市
2、房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则， 除法律法规另有 规定的外，不得分离”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第二十四条规定：“土地使用 者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让， 但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”城市房地产管理法第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让 合同载明的权利、义务随之转移。”法理分析：房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不 可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同 转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。 如果出卖人将房产和 土地使用权分别
3、卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时 转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。（二）侵犯优先购买权的。法律规定：民法通则第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将 自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买 的权利。”关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若十问题的意见（试行）第一 白一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在 同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的， 承租人可以请求 人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二白三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期
4、限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下， 其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共 有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。（三）因欺诈而转让商品房的。法律规定关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第十条规 定：买受人以出卖人与第三人恶意申通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付 使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合 同无效的，应予支持。（四）商品
5、房预售违法的。法律规定我国城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的白分之二 十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 ；向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求 法院或仲裁机构宣告该买卖无效。（五）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。法律规定城市房地产管理法第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，：以 出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使
6、用权出 让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，届于房屋建设 工程的，没有完成开发投资总额的白分之二十五以上， 届于成片开发土地的，没 有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房 屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院 规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政 府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使 用权出让金的。（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利 的；依法收回土地使用权的；权届有
7、争议的等。二、房屋买卖效力认定中的一些特殊情形。对这些特殊情形，应具体分析而不宜一概认为无效。（一）房屋买卖未采用书面形式。法律规定城市房地产管理法第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”合同法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他 形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采 用书面形式的，应当采用书面形式。”房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也合同法第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
8、法律分析：由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式， 也并不必然导致 合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务， 买受人已交付了房款，并实际使 用和占有了房屋，乂没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的， 应认 为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求 卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达 成一致，则该合同应认定为无效的合同。（二）卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。法律规定城市房地产管理法第三十八规定不得转让。但从该条立法目的上看，其 规定应当是届于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证 或不能如期过户
9、的结果。合同法第一白三十一条规定，“出卖的标的物，应当届于出卖人所有或 者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。” 可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特 别要求。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第十八条、 第十九条的规定也可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有 权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不 能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同 必然无效。如双方在签订协议时对房屋权届证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办
10、理过户手续， 产权亦无其他争议或购买的房屋已交付 原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违 法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。（三）没有办理过户手续而引起发一方反悔的。法律规定关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函 （1990年2月17 日最高人民法院）强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理 产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。 一方翻悔是允许的。”关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函 （1992年7月9日最高 人民法院）答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订
11、 有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若十问题的解释第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、 行政法规规定办理登记备案手续 为由请求确认合同无效的，不予支持。”物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消 灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效力。关于适用中华人民共和国合同法若十问题的解释（一）第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定， 法律、行政法规规定合同应当
12、办理批准 手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办 理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未 生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当 事人未办理登记手续不影响合同的效力， 如果原告请求被告交付该讼争房屋，则 人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手 续。”法理分析房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关 手续之前，不具有将合同指向标的房产权届变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法
13、有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记 （物权行为） 手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的， 人民法院应责令其继续履行，办 理过户登记。（四）房屋共有人擅自转让的行为。法律规定关于适用婚姻法若十问题的解释（一）第十七条第（二）项“夫或妻非 因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定， 夫妻双方应当平等协商，取得 一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的， 另一方不得以不同意 或不知道为由对抗善意第三人”关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若十问题的意见第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利， 承担共同的义务。在共同共有关系存 续期间，部分共有人擅自处分共有财
14、产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿 取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处 分共有财产的人赔偿”物权法第一白零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受 让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得 该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二） 以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登 记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产 的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他 物权的，参照前两款规定。”法理分析 可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。 只要符合善 意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否 有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不反对，支付了合理的对价， 并进行了登记。则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同 的效力允许买方取得房屋的所有权。（五）城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同 法律规定土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设。”，国务院关于深化改革严格土地
