{房地产经营管理}第十一章房地产周期波动与宏观调控

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1、房地产周期波动与宏观调控,第一节 经济周期的相关理论,经济周期的定义 经济周期的类型 西方经济周期的理论流派,经济周期的概念,经济周期的概念,是指总体经济活动的扩张和收缩交替反复出现的过程，也称经济波动。,经济从一个顶峰到另一个顶峰，或者从一个谷底到另一个谷底，就是一次完整的经济周期。,一般分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段,房地产经济周期类型,按照一个经济周期时间的长短，经济周期可分为：,3-4年（平均40个月）的短周期（基钦周期） 9-10年的中周期（朱格拉周期） 50一60年左右的长周期（康德拉季耶夫周期）,经济周期的类型,2020/8/3,5,西方经济周期理论流派,有效需求不足论（凯恩

2、斯） 纯货币理论（英.霍特里） 投资过度论（哈耶克等人） 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人）,2020/8/3,6,有效需求不足论（凯恩斯）,2020/8/3,7,纯货币理论（英.霍特里）,2020/8/3,8,投资过度论（哈耶克等人）,2020/8/3,9,消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）,2020/8/3,10,技术创新决定理论（熊彼特）,2020/8/3,11,心理预期论（庇古等人）,第二节 房地产周期波动,房地产周期的定义、测度与分类 房地产周期的划分与特征 中国房地产周期波动分析 房地产周期波动的影响因素,2020/8/3,13,房地

3、产周期的概念、测度与分类,房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动。由于房地产是现代社会主要财富存在形式，房地产与金融系统紧密结合，房地产周期是经济周期的重要组成部分。 测量指标：空置率周期（Prichett,1984)、价格周期(彭建文，张金鹗，1999）、投资回报率周期(Kaiser et al.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。 房地产周期分类：房地产实物市场周期（如建筑周期、需求周期）、房地产投资周期（如租价比周期、价格周期）、国际房地产周期。,2020/8/3,14,香港的房地产泡沫,由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1

4、985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。1997年10月，东南亚

5、金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫，更惊醒了无数投资者的发财美梦。在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。,1997年以来香港房地产价格下跌超过60% 20多万个家庭成为“负资产阶级” 中央和香港特区政府陷入困境,2020/8/3,15,房地产波动的后果：对国民经济具有巨大危害,香港中原物业房地产价格指数(1997年7月为100),2020/8/3,16,房地产泡沫引发政治难题,董建华上任之初，正是香港楼价疯狂飙升之时，民众要求平抑楼价

6、，董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的“罪魁祸首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，宣布每年兴建85000单位的目标，目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平。政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成，要求取消八万五建房目标的呼声趁势而起。反对者指责董建华提出八万五是共产主义乌托邦，破坏市场经济的自由运作，如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了，整个经济也将被拖垮，百业萧条，济贫变成齐贫。,香港经济问题成为中国政治问题,3 房地产周期特征,2020/8/3,18,中国经济增长率波动：1953-1994,注：1953

7、-1978为国民收入增长率，1978-1994为GDP增长率 资料来源：中国统计年鉴，转引自刘树成（1996）。,2020/8/3,19,中国大陆房地产景气周期：1981-1994,数据来源：何国钊，曹振良，李晟，1996,2020/8/3,20,中国大陆房地产政策周期,资料来源：何国钊等，1996,2020/8/3,21,中国大陆房地产周期,中国房地产周期波动的特征,1、中国房地产政策具有较强的政策周期性 2、中国的房地产周期与公关经济周期关系密 切 3、中国房地产业区域发展不平衡，房地产周期存在较强的区域差异。,影响房地产经济周期波动的因素有许多种，大体上可分为内生因素和外生因素两大类。,

8、通常，外生因素通过内生因素而起作用，房地产经济周期波动是内生因素与外生因素共同作用的结果。,房地产周期波动的影响因素,所谓内生因素，是指房地产经济体系本身的内部因素，如收益率、投资、利率、通货膨胀率等。,房地产收益率房地产开发净收益/投资额，即投资回报率。引导房地产的投资走向扩张或收缩，从而使房地产经济出现周期性的变化。,投资正常情况下，投资增加引起房地产业扩张和繁荣，下降容易使房地产业衰退和萧条。,利率影响房地产供求，成为周期波动的中间环节。（银行贷款）,通货膨胀率房地产是一种很好的投资工具和消费品，往往被作为很有效地抵御通货膨胀的手段。通货膨胀率也会通过经营成本影响投资率。,所谓外生因素，

9、是指房地产经济体系以外的对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素。,政策因素,间接的社会经济因素,随机因素,即直接影响房地产开发活动的宏观经济因素 财政政策 货币政策 产业政策 经济体制 区域发展政策 ,政策因素,在粗放与集约的经济增长方式下，房地产需求的数量和结构会有很大的差别。（对土地、工业厂房、仓库等的需求与对高档写字楼、商务楼等的需求） 城市化进程将加剧对城市基础设施和普通住宅的需要，并影响人口流动和交通运输业的发展，对地价上涨和房地产业的发展产生强烈作用（战后日本经济复兴，城市人口剧增，形成了住宅市场的大繁荣；美国城市化进程中的郊区化，促进了市郊和卫星城市住宅物业的发展） 技术和

10、理念的革新也会给房地产市场带来冲击。（电梯的发明使超高层建筑成为可能,电脑的出现使在家办公成为一时提的时尚，并导致兼有写字楼和公寓的建筑的热销等。）,间接的社会经济因素 包括经济增长方式、城市化进程和技术进步等。,随机因素 包括战争、地震、洪水、自然灾害等突发因素的影响。,如地震必然对震区的房地产业产生修复性或新建性的需求拉动。,房地产市场宏观调控,房地产宏观调控的目标及手段 我国房地产市场宏观调控,一、房地产市场宏观调控的目标及手段,定义：房地产市场的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制,目标：房价稳定 供

11、求平衡 实现房地产业与国民经济的协调发展 手段：经济手段（土地政策、财政政策、货币政策 ） 法律手段 行政手段（价格指导，价格管制等）,1998年2010年全国平均房价走势,第一阶段：1998-2002：住房制度改革 背景：1997年亚洲金融危机爆发，我国经济出现通货紧缩 意图：刺激消费，拉动内需，摆脱经济低潮 手段：“房改”，住房分配货币化 效果：激活了房地产市场，推动房地产业进入新的市场化发展时期,第一阶段,1998年2010年全国平均房价走势,第二阶段：2003-2005：确立房地产为国民经济支出产业 背景：房地产投资快速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险 意图：促进房地产市场持续健康

12、发展，拉动国民经济增长 手段：确立土地“招拍挂”；对房地产企业加大信贷力度（拉动增长）；调整个人住房贷款政策，二套房提高首付比例（抑制过热）（土地、货币） 效果：引发地方政府”圈地热“，房价加速上涨。,第二阶段,1998年2010年全国平均房价走势,第三阶段：2005-2007：稳定房价 背景：全国性房价快速上涨成为社会关注焦点 意图：抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房价 手段：05年国八条、新国八条；06年国六条、九部委十五条；07年进一步深化（货币、税收、土地） 效果：开发投资开始平稳增长，住宅开发结构部分改善，但房价仍持续上涨，到07年下半年涨势有所放缓。,第三阶段,政策高压逐步形成

13、,1.10 “国十一条”； 2.12 个人贷款管理暂行办法；,4.17 新“国十条”； 4.19 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知； 4.26 关于加强经济适用住房管理有关问题的通知； 5.26 关于土地增值税清算有关问题的通知； 6.05 关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知；,7.12 严格执行差别化房贷； 9.27 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知； 9.29 “国五条”；,11.03 住建部等限制公积金贷款购房首付比例； 11.15 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见； 11.16 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题 的通知；

14、,2010.Q1,2010.Q2,2010.Q3,2010.Q4,2011.Q1,2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至控制首置、改善性需求。,特点： 缺乏战略调控意识，过于重视政策调控手段 “边看边调“，多以通知、意见而非法律法规形式下发，临时性特征明显，属于短期行为 政策重复使用，力度不断加码（货币、土地、税收政策） 政策变动摇摆频繁，缺乏持续性 政策制定不严密，漏洞太多或难于执行 政策效果显现具有滞后性,19982010年中国房地产调控政策回顾,问题 住房保障体系缺失：98年房改时确立经济适用房是住房供应的主体，政府将为70-80%的居

15、民提供经适房；03年经适房改为保障性住房；将大部分人群的居住问题扔给了市场，变相推动房价上涨 住宅供应结构失调：09年住房供地7.64万公顷，其中保障性住房供地占13.6%，10年住房供地12.54万公顷，保障性住房供地占19.6%，580万套保障性住房完成不到7成。 对经济和产业结构产生了重大影响，土地供应制度导致大量资金沉积在土地中 抑制房价的目标落空，高房价日渐成为社会民生焦点问题,中国未来宏观调控政策走向,1、建立完善的房地产供给体系和房地产市场，明确界定市场和政府的职能 2、合理制定土地供应计划和土地政策，完善土地招拍挂制度 3、 制定灵活高效的货币政策，合理调节房地产供求关系 4、

16、科学运用房地产税收政策，有效调节住房消费和房地产收益 5、 完善房地产信息披露制度，加强对房地产商行行为的监督建立,房地市场泡沫,房地产泡沫的概念,房地产泡沫 是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。,房地产泡沫的形成,房地产供给的相对稀缺性是房地产泡沫形成的客观成因,土地供给的稀缺性、垄断性导致房地产供给缺乏弹性。 随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素或商品，其价格长得越快。（图示）,房地产业容易形成泡沫，有其行业的特殊性。,房地产泡沫的形成,投机需求是房地产泡沫形成的社会原因,对房地产的需求包括真实需求与投机需求，前者为满足生产和生活需要，比较稳定，后者为获得差价利润，极不稳定。 随着投机需求的膨胀，银行信贷与房地产价格之间的推波助澜关系对房地产泡沫的形成起决定作用。 银行发放抵押贷款企业与个人进行房地产投机房地产价格上涨，财富效应致消费增加银行信贷进一步增加房地产价格进一步上涨房地产泡沫形成与膨胀（金融危机的第一阶段）。,房地产泡沫对宏观经济的影响,房