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1、易居房产电商平台（EJU.com） “梦回2009-EJU打折季”活动专题,中原（中国）二发中心 ShenZhen.12.2011,“EJU打折季活动”简介,活动时间： 2011年10月28日开始，维持1个月左右,参与城市：共11个 上海、北京、广州、深圳、天津、武汉、 成都、苏州、沈阳、重庆和南京,参与楼盘： 共 202个（截止至11月30日）,“EJU打折季活动”主页,4,房价降回2009,噱头 OR 创新,本次专题的数据说明,11.2,11.9,11.16,11.23,11.30,报告中涉及的各城市、各项目及客户量的相关数据监测,分5个重要时间节点，跟踪实施了约1个月的监测，构成了报告的
2、数据来源。,“EJU打折季活动”竞购流程,流程,说明,竞购人应当持有效身份证件在竞拍销售网页进行实名注册，设定用户名及密码(一旦注册成功不能修改)。,注册登记,已经成功注册的竞购人，应当在规定的期限内，按照竞购的标的房屋套数向组织方分别缴纳相应的竞购保证金。凡未在规定期限内缴纳竞购保证金，或缴纳的竞购保证金不足额的，将丧失竞购资格。,支付竞购 保证金,获得竞购资格的竞购人，在竞购开始之前，可预先选定房源（数量不限），并按照优先选房顺序，调整优先级，以此作为竞购预备房源。,预选房源,网上销售时间,2011年10月28日开始，2011年11月30日结束,“EJU打折季活动”竞购流程,流程,说明,荷
3、兰式竞拍：竞购规则竞拍开始后，标的物从起拍价开始，按固定时间降价一定幅度，直到降到有人应价为止。竞购人按此价格付款结算。 英国式拍卖：竞购规则在规定时间内，买家一次或多次提交愿意承担的最高价，到截止时间后，出价最高的买家获得标的物，并按此价格付款。 阶梯团购：竞购规则组织方提供一定数量房源，竞购人以先到先得方式在线预定房源，达到团购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。 暗拍秒杀：竞购规则在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。 预选抢购：竞购规则：竞购时间开始后，竞购人提交竞购预备房源。根据竞购人设定的优先选房顺
4、序，以时间优先的原则进行竞购。,竞购规则,签署合同及后续房款支付,竞购成功后，买受人应当于_工作日内到_签署房屋买卖合同及相关文件（房屋买卖合同及相关文件内容以_公开发布的信息为准）。 竞购成功后，签署正式房屋买卖合同的竞购人身份信息，应当与参与竞购时的注册人身份信息保持一致。竞购人竞购成功后，若未在规定期限内签署买卖合同的，视作竞购人自动放弃购买标的房屋的权利，_有权将房屋另外出售，且竞购人已交纳的竞购保证金不予退还。,重要一环“保证金”如何实现？,答案：利用第三方监管机构“支付宝”实现,保证金划入开发商账户,竞购失败 申请支付宝退款,在SOHO网上销售商铺之全纪录中二发中心关于网上售房发展
5、的观点,“网上售房发展瓶颈”,价格优势难以建立 制约发展趋势,线上+线下双向互动的要求 制约发展,双向信息不对称 制约发展趋势,网络通过“B2C”、“C2C”的模式可以大幅降低流通成本，但商品房本身有着极强的地域属性，交易环节的流通成本对其价格构成的影响微乎其微。因此网络终端销售并不能有效降低流通成本，进而为开发商提供一定的让利空间。如此一来，较传统销售渠道，价格优势很难建立。,客户在购房时一般都会要求对产品的真实性进行现场感受，而网络销售只能解决“线上互动”的问题，“线下互动”仍有赖于现场的接待及展示。因此，开发商还是面临着线上推广与线下展示的投入。如此对开发商而言，网络销售渠道与传统销售渠
6、道，并未构成开发成本的区别。,以往一直是利于开发商的信息不对称格局，根据信息不对称理论，此种局面于开发商收益获利是有利的；而商品房在网络上销售，早前建立的单边信息不对称格局被打破，开发商的获利空间必然受限，获利机会也受到影响。,本次打折季活动专题 基于两个终端反应，以统计供求数据为终点输出思考,开发商 终端1,购房者 终端2,供求数据,终端1：开发商方面 涵盖了哪些城市？ 哪些开发商参与？ 参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？ 竞购流程与折扣情况等如何实现？ 思考 终端2：购房者方面 各项目访客量（已浏览量、已报名量）统计分析 不同时段购房者报名人数对比分析 思考 供求3：不同面积段户型供应与成
7、交情况 综述：对我们有何启示？,“EJU打折季活动”专题目录,“EJU打折季活动”参与城市： 覆盖四大板块，集中重点城市,1,2,3,7,8,4,5,6,9,11,10,11个参与城市主要集中在经济发达地区或省会城市，房地产发展相对较为活跃。,“EJU打折季活动”参与开发商： 参与积极，品牌开发商起推动作用,自10月28日活动启动以来，吸引了众多开发商参加，参与热情高涨；据统计，截止至11月30日参与开发商高达163个； 2011年中国房地产开发企业200强中，本次活动占45个，约占参与项目的28%；其中不乏万科、保利、富力、合生创展、中海地产、招商地产等知名品牌开发。,部分品牌开发商展示,“
8、EJU打折季活动”参与项目&物业类型： 参与项目达200之多，住宅占多数,参与项目共达202个，其中以上海、北京、天津居多，珠三角区域现有广州、深圳参与，项目数分别为22个、15个； 从物业类型来看，住宅占绝对部分，高达93%，同时商业、写字楼分别有6、9个项目。,15,“EJU打折季活动”参与开发商&项目： 活动以来，参与数量陆续有增长,截止至11月月底，参与开发商由11月2日的135个小幅增加至163个，增加了28个； 截止至11月月底，参与项目数量方面，除武汉、苏州、南京三个城市外，其他城市参与项目数量均有小幅变化，现参与项目共有202个；其中上海、北京、广州、深圳、成都的项目数量均有小
9、幅增加，上海增加最多，为8个，珠三角区域广州、深圳分别增加1、3个。,“EJU打折季活动”参与项目竞购规则选取情况： 团购方式占多数，其它方式比例低,53%项目选择阶梯团购，其次28%项目选择秒杀方式，再者16%项目选择线上报名方式，选择英国式竞拍的占2%，一口价的则占1%，其他方式均为0，由此可见： 参与项目更多的倾向于阶梯团购方式，说明房地产电商平台现阶段主要是起到组织团购的渠道作用，网上购房尚未演变成为独立的运营模式。,“EJU打折季活动”阶梯团购项目的折扣情况： 团购套数集中10套内，折扣聚集8.5-9.9折间,阶梯团购：组织方提供一定数量房源，参购人以先到先得方式在线预定房源，达到团
10、购套数即可获得对应折扣，并在活动结束后按对应折扣价付款购房。,折扣 区间,8.5折,9.9折,9.8折,8.7折,8.4折,9.8折,8.4折,9.9折,7.5折,9.8折,8.1折,9.4折,9.4折,9.75折,9.7折,9折,“阶梯团购”中，各项目套数区间主要集中在1-10套，相应的其折扣优惠则聚集在8.5-9.9折间；整体上呈现出“团购套数越多，折扣优惠越大”之态势。但也有特殊性，不同项目团购套数相同，其折扣出现高低不一的差异性； 部分项目与认筹登记相结合，在案场优惠基础上可额外享受独家优惠，独家优惠一般局限在1个点左右； 部分项目折扣公示不清晰，信息不完善，这也反映网上购房的操作不规
11、范。,“EJU打折季活动”线上报名项目的折扣情况： 推售有别，折扣优惠方式不一,线上报名项目主要集中在北京，约有34%项目的折扣公示不清晰，其它项目优惠大小不一，12%项目选取总价优惠方式，优惠力度较大，其中合生世界村最高优惠直降45万元；10%项目选取“案场优惠基础上另享电商额外折扣”方式。电商额外折扣多在9.6-9.8折间，对购房者有一定吸引力；但也有44%项目与现场认筹折扣或者案场优惠结合起来进行宣传促销。,线上报名：竞购规则在规定时间内，竞购人通过EJU平台报名，到截止时间，除享有案场优惠外，额外享受EJU折扣季优惠。,“EJU打折季活动”秒杀项目的情况： 推售单位少，可供选择有限,选
12、择“秒杀”竞购方式的项目主要集中在上海、广州、深圳、成都、沈阳等城市，此种竞购方式受欢迎程度仅次于阶梯团购； 从上图统计可以看出，各项目推售套数普遍在20套以下，仅有通达广场和中央原著超过50套；总的而言各项目推售单位较少，于购房者而言，可供选择单位较少。,暗拍秒杀：竞购规则在规定时间内，竞购人各自提交一次自己的出价，到截止时间，出价最高的竞购人获得标的物，并按此价格付款。,“EJU打折季活动”英国式竞拍项目的情况： 推售单位较少，优惠力度大,参与竞拍的5个项目起拍价可为0元或可另设，加价幅度为1万元的整数倍数，同时设置一个最高限价，与一般操作手法无异。 竞拍项目推售单位均已成交，网售价比原价
13、低771万元不等，优惠幅度大，但竞拍单位少。,针对性小结,区域上，主要集中在房地产业活跃的沿海经济发达城市,品牌开发商参与热情高,部分折扣优惠有一定吸引力，但可供数量有限,11个参与城市，环渤海地区占3个，长三角地区占3个，珠三角地区占2个，剩下3个则分布在内地的省会城市（武汉、重庆和成都）；截止至11月9日，上海、北京和广州的参与项目分别以34个、25个、23个列居前三位，这些城市经济发达，同时房地产业十分活跃，对于刚起步的易居房产电商平台而言，是有着积极的推动意义的。,参与开发商达到163个，其中不乏万科、保利等知名品牌开发商，他们的参与推动了房地产电商的发展；开发商反响积极而热烈和现市场
14、不景气是分不开的，只是把易居房地产电商平台作为一种蓄客渠道，以取得更好的成交业绩。,据监控发现，部分项目折扣公示不清晰，而在竞购方式选择上，大部分城市或项目选择了阶梯团购竞购方式，同时整体上团购套数越多，折扣优惠越大，其折扣优惠普遍在8.4-9.9折间，有一定吸引力；选择英国式、秒杀竞购方式的项目总价优惠力度大，但可供购房者选择的户型产品有限，大部分项目推售单位均局限在3-5套间，说明开发商对网商仍处于试水阶段。,终端1：开发商方面 涵盖了哪些城市？ 哪些开发商参与？ 参加项目有哪些？物业类型涵盖哪些？ 竞购流程与折扣情况等如何实现？ 思考 终端2：购房者方面 各项目访客量（已浏览量、已报名量
15、）统计分析 不同时段购房者报名人数对比分析 思考 供求3：不同面积段户型供应与成交情况 综述：对我们有何启示？,“EJU打折季活动”专题目录,“EJU打折季活动”各城市访客浏览量汇总： 整体形成一定市场关注度，一线城市反响强烈,由上图可以看出，各城市的访客浏览量呈逐周增长趋势，市场关注度逐步扩大；据可监控的城市来看，上海的浏览量最大，访客达约4万批次； 截止至11月30日，各城市总浏览量较大，上海、广州、武汉分别以40778批、21650批和20820批位居前三。,备注：北京、深圳、天津、成都和北京数据缺失。,“EJU打折季活动”各城市访客报名人数汇总： 报名人数普遍较低，积累客户量非常有限,
16、由上图可以看出，一个月以来各城市的报名人数均有不同程度的增加，整体而言增长幅度不大；其中北京的增幅最大，由2日的1025批增至3344批，增幅达2319批，其次是成都和深圳分别增加了680批、279批，分居第二、三名； 总报名量方面，截止至30日，除北京的报名量较大外，其它城市相对较少；其中北京以3344批报名量高居首位。,数据来源：EJU.com（部分项目无法监控）,“EJU打折季活动”上海项目访客情况： 报名人数周变化不大，有效客户转化率低,自10月28日至11月30日，各项目均有一定的访客量，其中盘古天地、慧芝湖嘉悦天地和九城湖滨国际公寓因推售新货而获得较高关注度；各项目报名人数普遍较低，其总体有效客户转化率较低，为0.3%；相当一部分项目的报名人数为零。 自一个月以来，因推售新货而受广泛关注的项目，其报名人数有小
