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1、重庆世涛营销策划顾问有限公司,徐明华,渝北两路空港回兴片区市调报告, 调研目标,调查并了解两路空港回兴片区楼盘销售基本情况，明确当地居民可消化楼盘度，为后续运做项目提供市场数据参考。 调查并了解两路空港回兴片区楼盘售价情况，了解当地居民对价位的接受范围，为后续运做项目提供销售价格参考。 调查并了解两路空港回兴片区构成集合特点，发展趋势，为后续运做项目的产品定位提供参考。, 调研内容,两路空港回兴片区楼盘销售状况 两路空港回兴片区楼盘销售价格 两路空港回兴片区楼盘业态集合特点和发展趋势, 调研范围 两路空港回兴片区已有和在建的知名楼盘, 调研方法,实地调查 资料法（通过网络和文献查找相关资料完成
2、调查） 电话访谈,重庆轻轨地铁规划 （九线一环）：,渝北区简介,渝北区位于重庆市北部，长江北岸，嘉陵江下游东岸的三角地带，北与四川省华蓥市、邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区、南岸区、沙坪坝区隔江相望，西与北碚区、合川市相邻。幅员面积1452平方公里。 重庆北部新区的4个乡镇也全部位于渝北区境内。渝北区是全国首批命名的“武术之乡”和国家级卫生城区，也是国家环境保护模范城区、国家园林城区和中国优秀旅游城区。先后获得全国卫生城区、全国优秀旅游城区、全国文化先进区、全国社会治安综合治理先进集体、重庆市环境保护模范区、重庆山水园林城区、水煮鱼之乡等殊荣。 渝北区拥有森林州万亩，森林覆
3、盖率30，城区绿化率达35，区内有省级风景区统景温泉城，亚洲第一地下长河-张关溶洞、玉峰山和华望山森林公园、碧津公园、巴渝民俗文化村、恐龙化石展览馆等景点。西南政法大学、重庆大学医学研究院、川外南方翻译学院、三峡联大外语学院、市一中寄宿学校等院校先后来渝北办校，区境内的龙湖花园等6个小区被评为市“十佳住宅小区”。 渝北区依华蓥，挟两江，素有山城北大门之称。渝北区旅游资源丰富，名山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。东部有盛名远播的“武陵仙境”统景风景区，是重庆“十佳”风景名胜之一，以“统景峡猿”居古巴渝十二景之首，统揽山、水、林、泉、峡、洞、瀑，被誉为“自然博物馆”，同时也是西
4、南最大的亚健康温泉理疗保健中心。邻近的张关大型溶洞群体，星罗棋布，其中2000米的地下阴河如海底潜龙，与御临洞相连而形成全长5000多米的地下宫殿。白岩乡境内的天险洞内起伏跌宕、钟乳丛生，附近有茂密的原始森林和白莲教遗址、悬棺、栈道等古迹；排花洞又称“水晶龙宫”，以飞珠溅玉的排花飞瀑幽深怪异的钟乳洞天而著称。景地知名度高，极度富吸引力，旅游业发展潜力大。,渝北区区位优势明显，投资环境优越:,新城优势：区内两路至龙溪沿国道210红双段一线，重庆北部新城的主要组成部份，系重庆市城市建设和开发的重点投资地区之一; 城郊优势：区政府所在地距重庆市中心19.5公里,最南端的龙溪镇距市中心仅24公里,位于
5、居城乡结合部,是重庆菜蓝子工程和发展都市型农业的重要基地; 空港优势：全天候现代化国际空港重庆机场位于两路镇，已开通48条航线，年进出港旅客200多万人次，目前机场二期工程已全面动工，将开通若于条国际航线，成为重庆对外开放的“空中走廊”;二期工程完成后，客运量可达3000万人次年，货运量可达100万吨年 国道优势：国道210、212、319线渝合路与区内乡镇公路连为一体形成了以两路为中心的交通网络，拟建的渝怀铁路和动工兴建的319渝长高级公路贯穿区境南部，动工改造的210国道纵贯全区，规划在人和修建的4平方公里的重庆新客站，是西南最大的客货运输枢纽；西南地区最大的铁路货运编组站也将建设在渝北区
6、；重庆邮政电讯枢纽即将竣工投入营运，运输的黄金水道长江、嘉陵江流经渝北区50公里。渝北区将是重庆重要的水、陆、空、交通和通信枢纽; 库区优势：渝北区三峡工程库区范围享受国家三峡移民政策和对口支援政策。,两路地区由小县城向空港国际新城嬗变过程：,1984年时，两路仅是一座在沉睡中封闭落后的小县城。当时城区面积0.53平方公里，人口11297人，除了县属机关事业单位外，仅有为数不多的几家国有食品、机械、印刷工业企业，以及小而散的商贸服务业。当时，回兴也是两路区下属的院坝乡。 1985年，重庆江北机场破土动工，庚即机场高速公路开建。 1990年机场及之前的机场高速公路投入使用后，两路开放之门洞开。两
7、路与重庆乃至世界时空距离的拉近，空港独有资源的吸纳效应，形成了两路、回兴等机场高速公路沿线开放开发特有的优势。 1992年，江北县委、县政府为实现将县城两路镇建设成为卫生城、花园城、旅游城、会议城的目标，决定借鉴龙溪开发的成功经验，在老县城南部辟出3.3平方公里建设新城区，并成立了城南开发建设指挥部。两路城南开发一举成功。随后两路、回兴的开发建设势不可挡，城区规模迅速膨胀。两路工业园区在实际运作中又分为东区和西区，分别向回兴、石坪和观音岩、鹿山村方向推进。 2007年，在两路工业园区西区基础上组建了重庆空港新城建设管理委员会，负责以重庆江北机场和两路老城为中心的46平方公里的城市建设，东区则继
8、承两路工业园区牌子且职能不变。通过大规模高强度开发建设，两路、回兴的城区已连为一体，建成的城区面积已达到30平方公里，户籍人口21.44万人，占全区总人口的26.4%。同时，航空服务业、汽摩产业、食品加工业、房地产业、商贸流通业等产业快速崛起。2007年，两路地区实现生产总值54.65亿元，占渝北板块45.49%；两路地区街道级财政收入17546万元，占渝北板块40.4%；地税收入83793万元，占全区地税收入的45.6%；国税收入52568万元，占全区国税收入的68.1%。,两路发展优势及前景：,两路既是全区政治文化中心，又是全区经济的重要支撑； 两路离主城21公里，因地势平缓开阔而设为国际
9、机场，拥有国际空港和保税港区的对外开放平台； 两路因机场资源“从天而降”，使立体交通优势、城市拓展腹地广阔的空间优势和产业发展优势凸显，机场及其立体交通的形成，为两路地区发展插上了腾飞的翅膀； 有西南政法大学、南方翻译学院、渝北职教中心等知名大中专院校及渝北中学等基础教育学校的文化支撑； 有闻名全国的文明城区创建系列成果； 有空港新城、悦来新城、空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区等对城市化、工业化的强势推动； 龙溪、两路从开发建设的第一天起，就把投资软环境的打造作为主要工作来抓； 重庆市正在加快实施的城市“北拓东进”战略，为龙溪、两路地区的城市化转型升级提供了重大战略机遇； 城市副中心，
10、两路城市组团是重庆城市规划近期重点拓展区域之一。两路抓住作为重庆主城北移近期发展重点的战略机遇，及时进行战略调整，通过20年左右的艰苦努力，建成为名副其实的重庆都市区第二大中心是完全可能的； 利用空港对外开放优势及已经初步奠定的产业基础，两路成为重庆对外开放第一平台和重要的现代产业基地，更是不容置疑的。两路地区正处于城市扩张的发力期。按照重庆都市区第二中心、对外开放第一平台、重要的现代产业基地定位，建议在适当时机，将两路商圈升级为重庆空港新城商圈,空港新城发展必然性：,空港国际新城将建设成为重庆对外开放第一门户前沿，以骨干道路（七横线为主）把辅助区、机场及周边高速公路连接为快速互通的整体，带活
11、空港广场、会展中心、总部基地、主题乐园等支撑大项目，来促进整个空港国际新城的建设。 空港国际新城将定为重庆城市副中心；多渠道、多形式打通过老城到新城通道，使新城与老城融为一体；以新城建设带动旧城改造，尽快搬迁行政中心带动新城建设、带动旧城转移.来自政府规划部门的消息，渝北区政府搬迁至空港新城。此片区是以后政府各部门集中的政务中心。空港新城包括观音岩、郑家两村（均属于双龙湖街道管辖），占地面积达到5.4平方公里。目前，空港老城占地面积仅3.6平方公里。渝北区规划局官员称，区政府将搬迁到新城，形成占地面积0.2平方公里左右的行政中心，带动新城的建设开发。同时，占地面积0.5平方公里的商业中心将与行
12、政中心比邻而建，集金融、商贸、购物、娱乐、餐饮为一体，改变空港城目前缺乏商业中心的局面。 通过空港广场建设，改变两路形象，提升两路人气，树立渝北对外开放新形象 机场核心区，新城辅助区，实现二者联动，渝北必将建设成为国际化大都市； 七横线、三纵线档次高、标准高，体现国际化大都市形象 ；渝北未来城区将超过200平方公里，北部新区规划也有新的调整，新城如何与之有机衔接、错位发展，突出自己的产业布局和特色。 依托空港实施“双核驱动”，实现城市分区向功能综合且特色明显的都市新城的跨越。,潜力优势：绝版地段升值快,现在离市区近的地越来越少了，住宅有向市区外扩张的趋势，像渝北两路空港回兴这样的地段，将来也会
13、越来越紧俏。两路空港回兴极具投资价值。作为新兴版块，升值潜力巨大。而规划的新城片区也将对其发展起到极其重要的推动作用。据业内人士分析，该商圈形成后，并不亚于现在的解放碑。原因在于解放碑已经没有发展空间了。而新城的新商圈发展空间大、潜力大、规划合理。良好的规划前景引来了嗅觉敏感的房地产开发者。未来两路地区的空港新城，将会在重庆主城区形成与以渝中半岛及周边观音桥、南坪、杨家坪、沙坪坝融合的核心商圈并列的两大城市核心之一，两路地区将是重庆主城区最重要的新兴核心区。,小结：,重庆的中心已经向北偏移。密集的商圈和住宅逐渐让老主城区有些城区喘不过气来。渝北新城正成为我市老主城区向周边新主城区辐射扩张的重点
14、区域。众多政务部门的汇集以及一大批实力开发企业的征战，让此片区正在迅速成长为渝北城区锐不可挡的新板块。,开发分析：,今年以来，在渝北两路空港回兴已动工的项目迅速增加。其中包括万科渝园、万科朗润园、旭辉朗香郡、汇祥好莱屋等。供应量迅速增加。除去已争相亮相的新盘外，开发商在土地上的争夺也很激烈。随着房地产开发的纵深发展，渝北两路空港回兴区域价值日益凸显。几年之前还是不毛之地，几年之后的渝北两路空港回兴就涌入了数十家房地产企业，其中不乏知名企业和品牌企业，如万科、保利、旭辉等，凭着雄厚的经济实力和成熟的开发理念，渝北两路空港回兴将在短短的两三年时间内脱胎换骨。 在几年前，渝北两路空港回兴基本属于被开
15、发商遗忘的角落。如今，两路空港回兴在地图上地理位置相邻的区域里，房地产市场不约而同的形成了前所未有的开发热潮 虽然渝北两路空港回兴区域价值日益凸显，但还是有几大瓶颈制约了它的发展,龙溪、两路向重庆重要中心城区转变的基本制约因素：,观念制约。区内的人们难以跳出从渝北看龙溪、两路的思维框架，难以用全市、全国乃至世界的大视野审视龙溪、两路的发展定位、发展规划、发展模式，难以脱离盲目的见商招商和自力更生式的小打小闹及低水平开发建设的惯性思维。 规划制约。从总体看，龙溪规划优于两路。但龙溪仍存在产业发展定位不明，城市功能不配套等问题，导致商圈建设启动难，教育、文化、体育等社会事业项目及市政基础设施配套难
16、，致使龙溪“卧城”和“办公城”的发展陷入困境。由于历史的原因，两路地区城市规划发展定位缺乏前瞻性，规划方案缺乏大气势，城市风貌缺乏都市特色和风格；城市发展总体规划、土地利用总体规划、产业发展总体规划、生态环境保护规划衔接不够，尤其对产业发展、中小学布点、文体和卫生事业发展、市政基础设施、综合交通、绿地系统等专项规划的统筹不力或漏项。不成熟不完善的城市规划，使两路城区至今定格在“县城”水准上，离都市区的基本要求相去甚远。 项目制约。作为重庆重要中心城区，必须拥有一批在市内外乃至更大范围内有影响力的大项目。目前，龙溪具备了吸引市级以上行政机关、事业单位、各类社团、企业总部等实力，但苦于无地可供，许多优势项目只能眼睁睁地看着流入江北、南岸等区。两路虽然具有大型项目发展的空间，由于受到基础设施不配套，城市发展总体规划、土地利用总体规划调整滞后制约下的用地瓶颈，以及招商引资力度不够等制约，并不具有对市级以上社团组织、大专院校、医卫文体项目和企业总部等明显的吸引力。大型项目引进难，一般项目落地难，使两路地区的发展难以乘势而上，加快发展。 配套制约。市政
