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1、凯阳大厦营销企划投标案,投标人自述,秉承 “诚信、专业、服务”的企业理念,天晟不动产 为您提供优质服务,天晟不动产 为您提供优质服务,全中国经验宽度 十三年专业深度,1993 创办天晟（上海）物业咨询有限公司，并同时成立了咨询事业处欧美部 1994 成立咨询事业处日本部 1995 成立总代理事业处 1996 成为上海最具规模的房地产咨询公司之一 1997 成立销售服务部、成立天晟不动产东京（日本）办事处 1998 成立商业楼宇咨询部及房屋置换买卖部 1999 super city shanghai杂志媒体发行、成立天晟不动产洛杉机（美国）办事处 2000成立集团性的天晟企业发展有限公司、投资西
2、部，开辟重庆市场 2001正式成立重庆天晟渝都房地产顾问有限公司。 至2004年底，重庆天晟不动产策划和代理的项目逾20个，并被评为重庆房地产十大金牌代理商 2001 开辟北京市场，成立北京天晟房地产顾问有限公司、super city shanghai与上海商流合并，月刊发行。 2002 成立成都天晟广告公司，发行城市生活周刊 2005 成立苏州、广州分公司 2006 成立武汉分公司 .,天晟不动产 为您提供优质服务,天晟发展历程,重庆十大金牌代理，A级资质中介机构,天晟不动产 为您提供优质服务,天晟的服务内容包括： 代理：市场研究、地块评估、规划设计、营销策划、销售代理、租赁代理、物管顾问、
3、营运顾问 中介：住宅买卖、商业招商、写字楼中介、地块中介、工业厂房中介、基金投资 传媒：广告设计、推广整合、文化传播,三大核心竞争产品 “市场研究力” “营销推广力” “销售执行力”,天晟不动产 为您提供优质服务,天晟不动产 为您提供优质服务,丰富的全程销售代理经验总建面：超300万,天晟不动产 为您提供优质服务,时代豪苑,国际贸易中心,俊豪时代,蓝山日记,樱花俪舍,西城锦绣,天晟不动产 为您提供优质服务,拥有丰富的商业操作经验,天晟不动产 为您提供优质服务,我司在职人员53人,其中硕士以上学历2人,学士学历25人,注册建筑师1名,注册评估师1名,注册经纪人7人.,天晟不动产 为您提供优质服务
4、,高素质专业化团队,天晟不动产 为您提供优质服务,丰富的商家资源为招商奠定坚实基础,天晟积累了各种本地商家共1000家，其中餐饮类商家有300家，休闲类有180家，娱乐类有150家；另还有外地商家300家。,天晟不动产 为您提供优质服务,施工单位:中建四局、广厦建筑、渝万建筑 园林公司：贝尔高林、泛亚易道、重庆市园林局 广告公司：高戈、大方、高德豪、今天 模型公司：助邦、赛野 报社：晨报、商报、晚报、渝报、新女报 礼仪公司：红太阳、吉庆、思思 设计院：三院、市院、煤院、加拿大B+H设计事务所、 香港华晨 相关政府部门：市规划、建委、地房局 物管公司：金地、万科、金科、戴德梁行,行业内长期合作伙
5、伴众多，资源整合能力强,天晟的资源积累,政府资源：渝北区政府、江北区政府、渝中区政府、南岸区政 府、九龙坡区 政府、巴南区政府、大渡口区政 府 媒体资源：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报 新华社重庆分社 金融机构：建设银行、招商银行、光大银行、上海浦发银行、 中美大都会、平安保险、中国人寿保险,天晟不动产 为您提供优质服务,正 式 提 案,汇报思路,项目理解及市场分析 项目定位分析 项目总体销售策略 营销推广计划 物业管理建议,项 目 理 解 及 市 场 分 析,通过研究，找出项目的 优势（ Strengths ） 劣势（ Weaknesses ） 机会（ Opportunities ）
6、 威胁（ threaten ） 从而给出有效的竞争策略，为住房 及商业部分给出更适合市场需求的 定位建议。,项目的SWOT市场对策,项目所在区域介于南坪中心商圈及南岸新兴居住区南湖大社区之间，是新老城区的连接点,项目理解区位分析,项目理解区位分析,区域内配套完善,项目理解区位分析,道路系统完善，公共交通方便,项目理解区位分析,周边人口密集， 是成熟居住区,步行街的扩建将使本区域更具有中心商圈价值，随着商圈建设的逐步完善，项目所在区域与中心商圈的地理距离和心理距离将更为缩小，所在地段价值将逐渐提升，使本项目更具有投资价值。,本案,项目理解区位分析,项目理解产品分析,总用地面积：5150 总建筑面
7、积：67520 住宅建筑面积：46165 商业建筑面积：近万平米 车位：178个（地下166个，地面12个） 住宅户数：626户 户型：一房、二房、三房 套内面积：3580（80%的户型为套内面积5070的两房）,项目理解产品分析,B栋产品质素优于A栋,北,市场分析,区域内在售在建楼盘分布图,市场分析,周边商业业态现状,市场分析,周边商业临街门面租金分布,SWOT分析,SWOT分析项目的优势（S）,SWOT分析,位于主干道旁，非常容易出形象 地处成熟居民区 商业体量不大 户型设计紧凑，利于降低总价门槛 体量不大，利于速战速决 户型多样，均带观景阳台 外墙节能保温材料 双层隔音玻璃 新颖时尚外立
8、面设计,SWOT分析项目的劣势（W）,所处区域为老城区，周边物业形象比较陈旧 项目西南方向有一高压线，对A栋住宅影响较大 位于四条主干道交汇处，噪音污染严重 项目某些户型存在明显缺陷，对销售有一定抗性 三层裙楼，二、三楼的销售抗性较大,SWOT分析,SWOT分析项目的机会（O）,区域内无在售商品房，无直接竞争对手 成熟居民区为项目提供了大量的客户群 立体交通的修建，使项目交通更加便捷，也可吸引 更多潜在客户购买 项目周边有大量居民，社区商业欠发达且普遍档次 不高 项目处于南城大道及桃园路连接点，若能较好利用 这个特征，商业则能显现更为突出的作用 项目所在区域有南坪地区规模最大的老城区，政府 拟
9、订的旧城改造势必为本案带来更为广大的消费人群,SWOT分析,SWOT分析项目的威胁（T）,作为居住项目，南湖大社区的在售住宅项目 对本项目存在一定威胁 高架桥、地面交通、地下隧道三层立体交 通，对商业将有较大影响 周边商业氛围较差，已有的药材市场经营惨 淡，其他商业均为低端商业,SWOT分析,项 目 定 位 分 析,目标市场定位,目标市场的区域定位,核心区域,拓展区域,拓展区域,拓展区域,拓展区域,拓展区域,其他：重庆周边区县主要包括在渝经商和工作的客户,目标市场定位,目标人群的定位,阶层我们将本项目的目标阶层界定在社会中层，对生活品 质有一定要求的人群； 范围居住和就业地点均在项目周边； 收
10、入个人年收入在58万元之间，夫妇双收入在815万 元之间； 年龄主要年龄段在2535岁之间，并有部分50岁以上的 老年购房群体； 家庭家庭特征以两代为主，占60%，新婚或“丁克家庭” 占30%，三代占10%。 敏感对项目区位、总价承受力、生活配套设施、企业品牌 更为敏感，购房需求处于理智大于感性。,目标市场定位,目标人群背景及购房特征分析,共性分析： 以上人群都对项目的区域成熟度非常看重，希望项目能满足他们方便快捷的生活要求，而对于居住品质有一定的期待但这并不是他们选择的最主要因素。,当地原住民（年龄25-45岁） 有想法和父母分开住的家庭（年龄30-35岁） 待婚职业者（年龄25-35岁）
11、南岸拆迁户（年龄35-50岁） 看中项目地段价值，认为项目有升值潜力的（年龄30-40岁）,城市中心精致多功能小户型,本项目定位为一个中高档，具有鲜明时代特征的突出居住功能的：,项目功能定位,项目功能定位,功能上起到对几条主干道（特别是南城大道和桃园路之间）承 上启下的作用 业态上以满足周边居民的生活需要为主要目的 档次上在该区域具一定引导地位,商业部分：,项目功能定位,商业部分业态规划原则,规划及定位原则： 1. 快速回笼资金 2. 符合市场规律,项目功能定位,商业部分租售策略考虑,1F社区商业为主，可考虑引进一主力商家，如：知名超市或 大型餐饮等 可以考虑的业种包括： 社区生活配套：干洗、
12、美容美发、小型餐馆、小药店、日杂用品店、鲜花店、宠物专卖及美容店、水果专卖店、音像店、冲洗店、家居饰品店等 中大型商铺需求：银行分理处、汽车美容店；同时，考虑到项目商业部分纵深较大，可能会存在中间部分无法消化的情况，因此，还可以考虑引进一知名超市或大型餐饮等。,项目功能定位,商业部分业态规划原则,2F、3F针对对楼层不太敏感的商业业种 可选择的业种包括： 休闲类：健身中心、美容美发中心、浴足中心、休闲茶楼等 餐饮类：中餐、火锅、西式快餐、特色餐饮、茶餐厅、咖啡厅及其它主题餐饮等 娱乐类：具视、听、感为一体KTV、艺术沙龙、慢摇吧、红酒坊、音乐吧、怀旧吧 另外还可考虑一些如：经济型酒店、写字楼等
13、其他功能。,项目功能定位,商业部分业态规划原则,销 售 总 体 策 略,总体市场目标,占领市场份额将 项目打造成南坪 特色小户型楼盘,树立市场形象及地位,快速完成销售任务及目标,前期： 资金快速回笼 为目的 中后期： 兼顾品牌建设,价格定位,成本加成法,多因子比较,消费心理探测,建议本案住宅部分整盘套内均价为3400元/,定价方法,价格定位住宅部分,价格定位住宅部分,考虑2007年正式发售，预计本案执行全程均价水平将超过 3400元/平方米（套内）,住宅销控设想,价格定位住宅部分,住宅A、B栋价格,A栋套内均价： 3300元/,B栋套内均价： 3500元/,B栋户型结构总体素质更好 B栋朝向更
14、好 建议B栋在产品本身比A栋有所提升,如:交房标准等 市场价格自然涨幅,价格定位住宅部分,价格定位商业部分,价格定位商业部分,各路段租金的均价及基本情况表 市场比较楼盘权重及打分表,故本案临街门面租金可达到为5258元/，比较理想的投资回报率为7%，则可推导出该地段的临街门面售价为：9942元/,价格定位商业部分,通过上面的市场分析和测算，我们得到一个比较客观的“凯阳大厦”的商业销售均价： （10862+9942）/2=10402元/平方米（建筑）,价格定位商业部分,考虑业态规划的合理以及招商成功对项目的促进作用，天晟建议临街商铺价格可定在12000元/平米（建筑），根据通常2层、3层与1层售
15、价的比例关系，从而推导出各层商铺的建筑面积销售均价：,价格定位商业部分,建议车位定价在56万元/个，定价依据主要从以下几方面考虑：,整个区域对车位的需求并不旺盛 区域内露天停车位供应较大 区域内其他楼盘租售价格参考： 四公里地段：回龙湾（社区已显规模） 车位售价 78万/个 租400500元/月 华宇 江南枫庭 （交通便利社区成熟）不卖 租500元左右/月 海棠晓月地段：海棠晓月（社区成熟） 车位售价 6万/个 租300400元/月,价格定位车位部分,入市时机的选择,本项目的入市时间的选择是基于四个方面来考虑： 开发商资金尽快回笼 项目的工程进度 是否有重大事件影响 市场情况,具体时间选定为：
16、2007年3月下旬或4月初,总体销售策略制定,各部分销售收入计算,总体销售策略制定,住宅部分以坐销为主 定向销售为辅 商业部分坐销与主动销售相结合 招商工作提前 车库部分自然融入全过程,销售方式,总体销售策略制定,售房部开放，接受客户咨询,A栋开盘,B栋开盘,商铺开盘,车位开盘,结案,2006.12,2007.3,2007.8,2007.11,2008.2,2008.6,销售周期及重要节点,招商工作从开始即介入,车位的销售工作融入全过程,预计全案销售周期为15个月,总体销售策略制定,销售计划,总体销售策略制定,A栋开盘,B栋开盘,商铺开盘,B栋结案、商铺售出40%,商铺售出20%、车位售出60%,2007.3,2007.8,2007.11,2008.2,2008.6,招商工作从开始即介入,车位的销售工作融入全过程,销售计划,2007.6,A栋销售80%,12,A栋结案
