{财务管理税务规划}土地增值税法

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1、第8章 土地增值税法,财税与公共管理学院 伍云峰,第一节土地增值税基本原理,一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权（简称转让房地产），取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收,第二节纳税义务人与征税范围,一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是

2、土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 正确答案,ABCD,二、征税范围 （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 包含的三个判断标准：转让的土地使用权是否国家所有；土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让；转让房地产是否取得收入。,（二）具体事项征税的规定,【例题单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。（2002年） A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有住房 C.抵押期满转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】 【例题单选题】下列项目中，按税法规定可以免

3、征或不征土地增值税的有（）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.投资于房地产开发企业的房地产项目 【答案】,C,C,第三节税率,土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下需记忆,【例题判断题】土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（ ） 【答案】 【例题单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。 A.30%B.40%C.50%D.60% 正确答案,A,土地增值额应税收入扣除项目合计 一、应税收入 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房

4、地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。 二、确定增值额的扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让），包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（如：登记费、手续费等(房地产开发企业取得土地使用权所支付的契税款也包括在内)）,第四节应税收入与扣除项目,2.房地产开发成本：（适用新建房转让） 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 3.房地产开发

5、费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（适用新建房转让） （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息(1)(2)5%(或以内) 这里的利息注意两点专门规定： 利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。,（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用(1)(2)10%（或以内） 【2011年新增内容关于利息的其他规定】 （1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前

6、规定的比例执行。即：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内 （2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。,4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。 要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：,【例题单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（ ）。（2005年） A.营业税，印花税 B.房产税,城市维护建设税 C.营业税,城市维护建设税 D.印花税,城市维护建设税 【答案】,C,5.财政

7、部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用(1)(2)20% 【提示】 1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策； 2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。,6.房屋及建筑物的评估价格。 旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格重置成本价成新度折扣率 重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费

8、用。 【2011年新增内容】 1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的： 旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,例：某公司2007年6月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，2011年8月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估价格，那么评估价格80*（15*5%）100（万元）。,2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的

9、基数。 3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。,【归纳】：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异：,【例题单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。（2008年） A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元 【答案】 【解析】评估价格1200070%=8400（万元），有关的税金=（1000

10、0-8000）5%（1+7%+3%）+100000.5=115（万元），增值额10000-8400-115=1485（万元） 【例题判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。( )（2000年） 【答案】 【解析】转让旧房的不会涉及房屋的净值，仅会涉及房屋评估值。,B,第五节应纳税额的计算,一、增值额（计税依据） 土地增值额转让收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金

11、额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 4.旧房及建筑物的转让。,二、应纳税额计算 应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数 计算土地增值税要注意4个步骤： 第一，要计算扣除项目，注意扣除项目归集时的具体内容； 第二，计算土地增值额，就是收入减去扣除项目； 第三，计算土地增值率，前述第二项目第一项目；据此选出税率和扣除率； 第四，计算税额。 【例题单选题】2011年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4万万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在

12、地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。 A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元 正确答案,答案解析根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下： （1）计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）； （2）计算土地增值额1400070106990（万元）； （3）计算增值率69907010100%99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%； （4）应纳土地增值税699040%70105%2445.5（

13、万元）。,B,【考题计算题】（2009年）某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8 000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18 000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6 200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。 （说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%；教育费附加征

14、收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3；产权转移书据适用的印花税税率为0.5。其他开发费用扣除比例为4%） 要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。 （1）计算该房地产开发公司应缴纳的印花税（略）。 （2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。 （3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。 （4）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。 （5）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。 （6）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。,答案解析（2）8000（1+

15、3%）60%=4944（万元） （3）180005%（1+5%+3%）=972（万元） （4）50070%+（4944+6200）4%=795.76（万元） （5）18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）20%=18000-15140.56=2859.44（万元） （6）2859.44/15140.56=18.89% 应纳土地增值税=2859.4430%=857.83（万元）,三、房地产开发企业土地增值税清算,【考题单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。 A.规划申报项目B.审批备案项目C.商业推广项目D.设计建

16、筑项目 正确答案 【考题多选题】（2009年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。 A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的 正确答案 【考题单选题】（2009年）清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。 A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的 C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的 正确答案,B,ABC,D,第六节税收优惠,一、建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 【提示】20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。 二、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。 三、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,四、个人转让房地产的税收优