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1、,长沙写字楼研究 及西站枢纽营销总纲,“西站枢纽”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了西站枢纽？ 实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对西站枢纽的思考。,关于“西站枢纽”的思考,HOW,WHAT,WHO,HOW,目前写字楼市场怎么样,我们是什么样的产品,我们的目标客户是谁,我们怎么样抓住目标客户,市场分析,项目价值梳理,客户群分析,营销策略,价 值 对 接,市场分析,当前写字楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼用户市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,写字楼市场11年供应32万方，去化30万方，较
2、10年分别上涨16%和158%；11年长沙写字楼市场全年成交均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙写字楼市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙写字楼市场的半壁江山。,当前市场现状分析写字楼市场走势,10年12年长沙写字楼市场总体走势,当前市场现状分析写字楼市场走势,当前市场现状分析写字楼市场走势,当前市场现状分析写字楼市场走势,初级阶段,发展阶段,商住阶段,专业阶段,当前市场现状分析写字楼发展历程,升级阶段,长沙写字楼起步晚、发展慢、底子薄、专业写字楼份额少，但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的出现长沙写字
3、楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。,写字楼市场产品逐渐开始向专业智能化甲级A级写字楼发展,当前市场现状分析写字楼发展历程,目前主流产品,中心板块 传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区 市府板块 依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成 省府板块 依托省政府新址南迁形成 武广版块 依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区 岳麓版块 依托市政府及山水资源而开发的新兴区域,长沙市写字楼市场五大版块,当前市场现状分析写字楼市场板块划分,长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块； 市府版块、省府版块以及武广板块目前已经有写字楼项目开发，但尚未全面入驻； 岳麓版块目前仅停留在概
4、念阶段，尚未有写字楼项目开发；,长沙市中心版块写字楼分布特征,五一路沿线 长沙传统中心，以五一广场为核心 芙蓉路沿线 城市主干道，配套成熟完善 湘江路沿线 依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表 韶山路沿线 城市主干道路，配套完善,目前长沙中心版块汇聚了长沙90%以上的写字楼项目，这些项目主要延城市主干道路或沿江分布； 区域内部交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此交汇，地段认可度极高；,当前市场现状分析写字楼市场板块划分,目前长沙主要写字楼售价约为12000-18000元/，租金约为80元/月，投资回报率约为6%；芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是销售价格及租金最高的
5、区域，投资回报情况相对较为可观,长沙典型写字楼投资静态回报分析,当前市场现状分析写字楼投资回报分析,长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%,长沙典型写字楼租金、售价增长趋势,当前市场现状分析写字楼投资回报分析,当前市场现状分析小结,未来写字楼市场供应量长期保持供大于求，市场竞争激烈。,写字楼已经进入全面升级阶段，逐步向5A甲级标准发展。,写字楼分布形成以市区中
6、心板块为主，外围五大商务板块逐步成熟。,专业写字楼售价和租金保持平稳增长，投资情况较为乐观。,关键词,市场分析,当前写字楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,一、五一广场为核心： 五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚 二、河西滨江新城： 总用地面积721.5公顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。 三、北辰三角洲： 总建筑规模达380万平方米，其中，酒店、商业、写
7、字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米 四、南湖新城： 将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区 五、南城商务圈 省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈 六、武广商务圈 武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城、万科环球村等项目先后开始建造。,芙蓉路,韶山路,五一大道,五一广场商务圈 五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务发展。,3,2,北辰三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务写字楼聚集区,1,南湖新城：酒店金融区及滨江商务区 根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务写字楼聚集区,4,滨江新城：根据政府的规划导向，未来将
8、形成新兴的商务写字楼聚集区,5,南城商务圈 省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈,武广商务圈 武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城，万科环球村等项目先后开始建造。,6,未来市场走势预判未来发展特征,政府规划现有导向，未来会出现五个新兴商务写字楼区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区。,2013年开始，高端写字楼将开始集中放量，核心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点。,未来市场走势预判长沙未来供应分析,未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，潜在高端写字楼物业未
9、来5年供应总量超过350万,未来市场走势预判长沙未来供应分析,长沙写字楼市场未来发展方向,走向高端：从目前在售和在建的项目我们可以发现，长沙写字楼产品正在向高端迈进； 影响分析：高端化必然带来高价格，处于发展中的企业售价格挤压势必向外扩散。 走向外围：目前政府规划了多个副中心，长沙一个写字楼中心的格局必然被打破； 影响分析：外围大量供应必然会分流中心区需求，尤其是在地铁开通后。 需求放量：随着产业的转移，经济结构的进一步调整，长沙的写字楼会不断放量； 影响分析：不同层次的企业进入会使市场需求更加细分化，给不同层面的产品带来机会。,未来市场走势预判长沙写字楼未来发展方向,高铁枢纽贯通&“9+2”
10、泛珠三角经济圈规划& “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心,高铁枢纽中心：京深高铁（北京武汉长沙广州深圳），沪昆高铁（昆明长沙-上海），形成以长沙为中心的1日经济圈 “9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。 “3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。,“3+5”城市群中心,未来市场走势
11、预判长沙城市规划分析,公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生五大国际规划区域蓬勃发展,重点区域建设,公共配套,交通配套,南湖片区100亿元打造为长沙“维多利亚湾”,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”,梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”,金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”,滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”,省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2004年开工2009年开馆,省博物馆、图书馆和音乐厅2007年开工，预计2012年底开馆,武广高铁2005年开工，2009
12、年底通车，2014年至北京段将拉通,城际铁路开工，2009年开工，预计2014年长株潭段开通,长沙地铁2009年开工，预计2013年底2号线开通、2014年底1号线开通,武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”,2012年,更国际！,未来市场走势预判长沙城市建设分析,GDP20%以上速度飞速发展，2011年突破5000亿，中部第二人均可支配收 入15%速度快速增长，持续领先，中部首位,更富有！,未来市场走势预判长沙城市经济分析,第三产业GDP以15%年增长率逐步增长，2011年破2千亿元，为中部第二 催生高端写字楼市场容量向上发展,未来市场走势预判长沙城市产业分析,更繁华！,外来知
13、名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家 其中40家投资兴办实体,当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2011年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份 已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家 预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业,更开放！,未来市场走势预判长沙城市企业分析,未来市场走势预判小结,写字楼市场未来供应量巨大，本项目将不可避免的与其他项目形成激烈的竞争。如何规避市场 风险，进入细分
14、市场，将是本项目成功的关键。,关键词,未来发展：未来会出现五个新兴商务写字楼区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三 角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区,未来供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，5年内将有350万5A写字楼供应，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，市场竞争明显加剧,宏观城市发展分析：未来长沙城市规划、建设、经济、产业及企业需求对写字楼有多方面利好，长沙高端写字楼发展东风在即、大势所趋，市场存在大机遇；,市场分析,当前写字楼市场现状分析 未来写字楼市场走势预判 2013年17月新建写字楼市场 优质写字楼市场供需研究 写字楼竞争市场分析,根据长沙市房地产市场预警报动
15、态监测系统，2013 年17月长沙是内六区写字楼用房成交面积47.24万平方米，同比增长258.15，成交5119套，同比增长226.68，从今年月度成交情况来看，除1月、7月成交面积超过10万平米外，其余月份均低于10万平方米，其中7月成交10.06万平方米，为年内新高，同比增长151.50，成交1113套，同比增长153.53.,2013年新建写字楼用户市场新建写字楼用户成交量,2013年 17月开福区、天心区、雨花区新建写字楼用房成交面积居前，分别为13.60万平方米、13.20万平方米、11.03万平方米，望城区成交面积最小为0.2万平方米，从网签面积同比情况来看，除芙蓉区同比下降外，
16、其他区域为同比上涨，其中芙蓉区同比下降13.96%，岳麓区同比涨幅最大为994.33%，新建写字楼用房网签超过1000套的区域天心区，雨花区，分别为1730套，1168套。,2013年17月份长沙市内六区新建写字楼用房成交主要集中于三环以内地段，其中成交面积占比37.67%，套数占比42.67%，三环以外地段成交量最小，为0.49万平方米/108套，占比低于5%。,自去年10月以来长沙市内六区新建写字楼用房成交均价都在10000元/平方米以上，其中2013年5月成交均价13247元/平方米，为年内新高，7月成交均价11130元/平方米。,2013年新建写字楼用户市场新建写字楼用房成交均价,2013年17月长沙市内六区新建写字楼用房网签均价为11932元/平方米，各行政区新建写字楼用房网签均价互不相同，其中开福区均价最高为15428元/平方米，天心区、雨花区、芙蓉区其次，均价在10000元/平方米以上，岳麓区为7570元/平方米，望城区均价最低为5471元/平方米。,2013年17月中心区新建写字楼用房成交均价最高为16117元
