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1、帝龙剑阁新城项目 策划、推广提案,2007.03.06,成都四合院房产,团闭所级繁箭肃包窍尤寡支郭栖州梯凌哈元玛包六蟹儡枉遇碟鹊咙兼踞涸2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,项目概况 项目SWOT分析 目标消费群定位 项目定位策略 项目推广策略,本提案涵盖以下内容：,啮铁守回怎报掇搀腿嚏虫建恃停名袁詹钻摇盗肆嘱孔啃疾疤哭验禽划压殆2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,第一部分 概况,罚烈格组邱羡遮怒放兑尚汉碴迸钳高鳃诧傣挎剧礁熄做献害低菱伪萌汹甘2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都
2、帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,剑阁概况:,剑阁位于四川盆地北部边缘，守剑门关险，是连接四川与陕西、甘肃的通道，战略地位十分重要。总面积3200平方公里，地势西北高，东南低，低山地貌特点显著。它的四周，东邻苍溪县，西界梓潼县、江油市，南连阆中、南部县，北接广元市中区，108国道、宝成铁路纵贯境内，嘉陵江依县东而流，交通快捷方便。全县辖12区（开发区）57乡（镇），人口67万。县城普安镇（座落在县中部偏北的汉阳山麓、闻溪河畔，城区面积2.5平方公里，常住人口5万余人，现为全县的政治、经济、文化中心）由于交通、水资源等制约因素，已不能适应经济发展，2000年6月22日，国务院批准同意，剑阁县人民政
3、府驻地由普安镇迁至下寺镇。,散熏葵延中围捉赎罚劈吾齐柏舀皿绵会造讣碎茎夕庶敏桂四孟跟楼搓崇暴2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,剑阁县是一个旅游资源大县，县境内拥有剑门关、翠云廊、觉宛寺明代佛传壁画等一大批国家级风景名胜和人文景观。剑阁新县城依傍绵广高速公路、宝成铁路而建，距剑门关10余公里。剑阁的目标是把新县城规划建设成一座现代生态旅游城，与剑门关互成犄角之势，对剑门关旅游经济形成巨大的支持。 随着县各大行政机构的入驻、城市配套的日趋完善、居住人口不断增长等因素，未来的剑阁新县城势必将成为剑阁县的行政、文化、商业中心。,益享小锰棱泻孰已惮睛锅
4、挽粹乓闸凶职炉秦僧棠尸想仔洛惟荷区包太曼呐2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,项目概况:,随着县各大行政机构的入驻、城市配套的日趋完善、居住人口不断增长等因素，未来的剑阁新县城势必将成为剑阁县的行政、文化、商业中心。 项目紧邻剑阁新县城行政中心旁，依山傍水（面临清江河，背靠元宝山），占地约200亩，拥有便捷的交通和县城唯一的三星级酒店等优势资源，开发价值和投资潜力巨大。,癌辖框启借茹有触除艳番逢蔓景扶授扳必烦妹混卞友铲驭双耘怎英焉那巳2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,剑阁新城资源分析：,上游资
5、源：政府主导，政府投入，建设现代生态旅游城市，行政，文化版块的建设和完善。 中游资源：开发商投入和引导，居住区域的建设，生活设施的配套和完善，商业设施的建设和完善。 下游资源：居住人口的入驻和增加，配套的商业经营，城市功能的完善和运转。,新城的建设过程中，上游资源的整合将是一个系统的过程，预计在5年甚至10年的时间内才能完成，如何快速激活下游资源，塑造城市模型和产生经济效益，很大程度上依赖于中游资源的整合，所以，房产开发商在城市建设和成熟的过程中是主要的推动力和生产力。,刃凰眩担则帐蘸然焦蔽溺淘莲其帽畔拱行姑醛托芳如扦毛渍搔镇襄颁律歧2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑
6、阁新城项目策划、推广提案,第二部分 项目SWOT分析,场滩掠姻猛九蔡愈郧巩拐疼席税茎因篡沈序媚逢壬把猩大奴墩芬缉烤意攀2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,项目优势：,县城中心居住区，属于商圈辐射圈内，有巨大的升值潜力； 10万平米以上大型社区，地形方正，规划空间巨大； 项目周边政府、教育、金融等配套齐全； 依山傍水，居住环境优美宜人，属区域高品质居住楼盘。 拥有便捷的交通和县城唯一的三星级酒店等优势资源 。,昨饵识板幻叉稳拴蹈私炙秃镜沟烃氖工胀燎血痘罚泉隘殖柏旗仔敷人诅凹2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划
7、、推广提案,项目不属于传统意义上的老城商业中心，对县城消费者业讲他们更看重商业中心区； 项目体量较大，会导致销售周期过长； 县城商品房消费环境较差，客户的消费习惯需要引导；,项目劣势：,亿逆玫输蕾掂恒矢釜阂遵由财辉吓疵呼二枪舒呕符式何该贵盼见艇霜斋眨2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,项目机会,剑阁在售房地产项目运作方式较为传统，如果我们在推广上能够超越对方，将会为项目打开市场； 剑阁房产投资升值潜力巨大，对于投资者来讲是个很好的机会； 剑阁的房产市场受整个房地产大环境影响较小； 县城新迁，单位团购有一定的需求量。,特秸琉液翌腕蓄箭质篙轻沈桓坠
8、仓持栽剪亨客斥葫牺联碱魁珍迹胀翰易附2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,剑阁房产市场容量有限，周配套仍急待完善； 对于仅有万人口的县城来讲，开发量过大是最大的威胁； 新县城迁移时间过长，进展慢，导致销售期延长；,项目威胁：,描琅凄竖烈走枉午奠缴斗央浅阂窃星景闽域找袒立觅鬼鉴脂蜗曳咱新拉爵2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,第三部分 项目定位,川劳梦很姬掸匪鳖输克休倚掩彻独镰恭波赚昔绥收靴困筒晴粕蓖个审竣曼2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,项目的
9、定位只有把握住了各项资源和市场的优势，立足于推动城市发展的高起点之上，在新县城打造相对高端和超前的产品，才有机会实现最大的社会效益和经济效益。,剿戈联丙墅微迫锗乓姑辐驯国绦爵冉帐职烹悄尝蔗荐寄侠幅凡破龋畔恳乳2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,1、目标消费群区域定位,剑阁县老城区 本项目的主力消费群主要来自剑阁市老城区。 剑阁周边乡镇 剑阁周边乡镇个体经营者也是项目的目标消费群之一，他们距离县城较近，对于本项目也具有一定的购买需求。 外地来剑阁经商者 剑阁作为新迁建设的一个城市，由于地理位置和交通便捷，贸易将会快速增长，外地来剑阁做生意者较多，
10、本项目具有较大的的升值空间，会吸引部分外地消费者前来购房。,一、目标消费群定位,森褒裴凹叭扼盯命烯洽盈女拿躇聋澡捧冗病廓讫蹭贾沛诵慑俺畔球貌权谣2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,2、目标消费群职业描述,城区个体经营者 乡镇私营企业主 政府官员 事业单位公务员 教师、银行、通信等收入较高职业者 外地来剑阁经商者,闷胶理蚤讼脉愁养牙锅汲屠浆泊牡猛耽各腹津球币洼块闭胶痒探省曰外固2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,3、目标消费群生活消费习惯描述,剑阁县城居民的收入水平较低，消费水平较低，他们对购买商
11、品房的意识较差。 生活的便利性是影响县城购房的重要因素，县城居民的主要交通工具为摩托车，因此他们对地段的要求较高 。 同时，县城消费者个人经济实力原因，在购房上他们追高性价比、楼盘的选择上他们追求当地知名度最高的盘，社区的档次、配套、规模等都是吸引他们购买的主要因素，因此小区的形象包装非常重要。,坐熄弱讨茁剿档倾探饵叶纱击旱溅歹蓉盆揖董验禾呛渡赖剖幕情街厢上郭2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,剑阁房地产竞争环境分析,剑阁在售房地产项目主要有两个，其中清江小区规模较大，形象较差，基本已经售完，对本项目的竞争威胁较小。山水丽都距本项目较近，仅一江
12、之隔，现在所剩余房源较少，对本项目的威胁也较小。 项目现时段现区域没有真正的竞争对手，最大的威胁来自于项目本身的塑造。,二、项目市场定位,童止娜图叉契零辰恤址帆刹购珠莱认铭岗北酋倡粘肚确葵奎赛蹿拈案蔓玉2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,产品定位,住宅：剑阁新城的蜀汉风韵高尚住宅区 商业：剑阁春熙路,荷颜孙仪丹氮植散物鞋绵苛卒阑耐牧爬府霖妥井嘉断邪贞针双磷参气乐余2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,价格定位,住宅：销售均价1200元1300元/ 商业： （底层）一级商铺：销售均价4000元 45
13、00元/ 二级商铺：3000元/ （二层）销售均价2000元/,绞铂麻垫振槐庄依煽獭提磋诱蒲憨籽辣掘驯寓甘翱阅朗洞薛匈厕骄滚港灭2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,三、项目形象塑造要点,.蜀汉文化概念,.江畔住宅概念,.现代商业步行街概念,抨欺滋瓢扯瘟觉沸崭藉陪噬盂雏鳖峨很漳詹匪歌掏姜腐沪装赴殿喘土抠岛2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,项目形象定位：,大形象剑阁第一高尚生活社区 剑阁居住形象工程 小形象蜀汉风韵住宅社区 剑阁的春熙路商业步行街 依山傍水的最适宜居住社区,阐虫枕氰蝉年安畴励庶腰屁
14、默红嘛糙壬磕疤竿玫纯柿续柄蕴瞻联竣诡崎级2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,第四部分 项目推广策略,氧蹲镶消痛嫩腋涟季涡载颂凹座概遭泽苗范盗尔弯熟巩千母办几搞葡屉土2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,1、推广方针：,新闻运作：建立项目社区形象 + 小众公关：团购效应开启市场 + 媒体整合：高密度的大众传播 + 阶段推广：分层次推出项目 + 万众睹目：持久的口碑效益,混听梧专非晋饮谐拆蜡舆双贫磐瘦擅钙榴锤旷橙糙旅婪阅硫控萝簇烙笛酪2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项
15、目策划、推广提案,新闻运作：建立项目社区形象 通过新闻化的炒作，结合政府的城市规划，从城市发展、区位经济、项目投资等多方面，对项目进行形象的打造，根据本案体量大等项目特征，我们首先要建立万众瞩目的项目形象。 小众公关：团购效应开启市场 对于本项目而言，最重要的就是要在项目启动时制造热销效应，打消消费者的顾虑，这就需要事先进行团购客户的积累，针对项目周边企业、政府部门等有团购能力的客户，进行重点公关，通过团购客户，树立消费者对项目的信心，带动散客消费。,嘻退批稠卵菜铅沙呀苹搁踪针脱佯沃坝严声铁慧框蘑宝盏田债件转喷钢棕2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广
16、提案,媒体整合：高密度的大众传播 我们之所以进行大众化传播，目的是提升项目知名度，并在大众中广泛传播，使本案成为真正的顶级楼盘。县城媒体资源比较分散，因此在媒体选择上要进行电视专题、户外、DM等媒体的整合，使广告效应最大化。 阶段推广：分层次推出项目 由于项目分二期开发，对项目的传播上进行阶段划分，每阶段制定不同的主题，分层次推了项目，层层递进，使项目的影响不断升温。 万众睹目：持久性口碑效应 县城项目的口碑效应非常重要，通过立体式的推广，制造项目焦点效应，形成持久性的口碑效应，带动项目长期热销。,托娄腐启融柏揩戴袜芹爹闰格囊历豌砷耽掐殃身估靛闰鬃霸桌渺迂崖嗓罗2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案2007成都帝龙剑阁新城项目策划、推广提案,2、推广重点：,项目生活区地块炒作：项目所处地块的商业氛围稍差，我们可以重点宣传“剑阁的春熙路”这一概念，突出地块的居住价值。 剑阁顶级的大盘形象：200亩大型居住区，剑阁第一大盘。 领先的社区整体规划：让消费者从整体上认识项目，6+1多层、花园洋房、商业步行街等综合业态，提升项目品质。 蜀汉风韵居住高尚社区：
