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1、美国次贷危机与经验借鉴 American sub-prime mortgage crisis and Lessons for China,刘洪玉 清华大学房地产研究所 ,提纲Agenda,美国次级抵押贷款市场与次贷危机 次贷危机引发的金融风暴及其影响 次贷危机形成的原因分析 美国应对次贷危机的主要措施 可借鉴的经验与教训,一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机,次贷市场及次贷借款人 美国住房抵押贷款一级市场上的金融机构依照FICO个人信用评分系统（FairIsaac Notice of Sale: Jan 3, 2007; REO: Jan 25, 2007,处置成交价比2006年5月减少了27.
2、5万美元! 1233 Jasmine St, Calexico, CA 92231Large Meadows Home4bd/3ba, 2878 sq ft, Age: 12,Housing Prices：Through the floor,Foreclosure fallout: Houses go for a $1 Ron French / The Detroit News Wednesday, August 13, 2008 DETROIT - One dollar can get you a large soda at McDonalds, a used VHS movie at 7-
3、Eleven or a house in Detroit.,$1 sale to cost bank $10,000 Put on the market in January for $1,100, the house had no lookers other than the squatters who sometimes stayed there at night. Facing $4,000 in back taxes and a large unpaid water bill, the bank that owned the property lowered the price to
4、$1. unloading the house will cost the bank about $10,000. $2,500 in sales commission $1,000 bonus for closing the $1 sale; $500 of the buyers closing costs; back taxes and a water bill.,The home, at 8111 Traverse Street, a few blocks from Detroit City Airport, was the nicest house on the block when
5、it sold for $65,000 in November 2006.,二、次贷危机引发的金融风暴及其影响,Jose Pomales and his 7-year-old son, Jordan, stand outside of their home in Hyde Park, a Boston neighborhood. They have lived there for 8 years, but two years after refinancing, Pomales is in danger of foreclosure.,金融恐怖平衡下的零和游戏：如果外国持有者撤出，则只会损害自
6、己的投资。,注：（1）权益中，含普通股275.51亿美元，基金8.16亿美元，普通股1.52亿美元；（2）短期债券中，含美国国债106.87亿美元，机构债券109.82亿美元，企业债券13.67亿美元；（3）政府支持企业长期债券中，资产担保证券(Asset-backed securities)为2060亿美元。,中国银监会调查显示，截至2008年6月，中国银行业金融机构共持有房利美和房地美相关公司债券316亿美元。,三、次贷危机形成的原因分析,表面现象：房价持续上涨，是次贷危机爆发的元凶。,三、次贷危机形成的原因分析,表面现象：房价迅速下跌，是次贷危机的诱因。,三、次贷危机形成的原因分析,美国
7、总统布什Bush made the remark at a closed-door fundraiser for Republican Pete Olson, (D-Texas) Wall Street got drunk.华尔街现在是喝醉了 “Theres no question about it,” “Wall Street got drunk, thats one of the reasons I asked you to turn off the TV cameras. It got drunk and now its got a hangover. The question is h
8、ow long will it sober up and not try to do all these fancy financial instruments.” 毫无疑问，华尔街喝醉了，这就是为什么我请大家关闭摄像机。它过去喝醉了，现在则是宿醉，可问题是它何时能清醒过来，不要在尝试做哪些奇特的金融工具。 华尔街的银行家 We are playing in the role If Wall Street got drunk, Bush & Co. were the bar tenders who kept the liquor flowing. 由于可以从次级住房抵押贷款证券化中获得巨额利益
9、，因此也就设计出了基于次级贷款的各式各样的投资产品。,雷曼兄弟破产时，资产6390亿美元、负债6130亿美元。可其CEO过去8年的薪酬总额达4.8亿美元。,Dick Fuld,三、次贷危机形成的原因分析,美联储前主席格林斯潘2008年10月23日在众议院监管委员会(House Oversight Committee)举行的听证会就金融危机作证时： 承认他过去抗拒对金融市场监管的作法，有部份的过错。 对美国信贷市场的崩溃感到震惊，并且预测金融危机将使美国经济受到严重冲击。 恐惧的美国家庭将必须去适应严重的信贷紧缩，以及工作职位朝不保夕、退休金面临威胁等问题。 消除金融危机的必要条件是稳定房市，但
10、就美国目前的情况来看，这需要很长时间，“不是最近几个月能够解决的问题 待房价稳定之后，市场会一定程度地解冻，恐慌的投资者们也会开始尝试新的风险投资。 有一派经济学者认为，格林斯潘任内抗拒对金融市场加强监管，并一再减息，助涨房市泡沫化，最后房市崩溃拖垮了信贷市场。,三、次贷危机形成的原因分析,世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫 第一个要吸取的经验教训就是，不能为了解决一个问题，却创造一个更大的问题（在林毅夫看来，金融危机之所以发展到目前阶段，与美国政府没有很好处理2001年互联网泡沫破灭有关）。 “当时泡沫破裂美国经济就应该陷入衰退，但那次衰退很短。为什么那么短？因为美联储用降息来刺激房地产
11、经济。” 另一个教训就是，要关注金融创新的隐患。美国金融衍生品越搞越复杂，监管又没跟上，这就给房地产市场泡沫的形成起到了推波助澜的作用。 “我认为，金融创新是必要的，也是不能禁止的，但是创新后，应该了解这些创新产品的好处和存在的弊端，在监管上要跟上，不能只看到好处而疏忽了必要的监管。” 阴谋论说 美国政府凭借其在政治上的主导权和金融上的话语权，利用大量的借债来挥霍了世界的财富，征收了世界税。,三、次贷危机形成的原因分析,住房政策与金融监管缺陷 “美国之梦”计划创造了出巨大的次级贷款市场 HUD曾在2004年提出了可支付住房的发展目标，即在未来4年内，将低收入和少数族裔家庭的住房自有化率从50%
12、提高到56%，扩大高风险的次级贷款市场提供了动力。 HUD好大喜功、放松监管。 将房利美和房地产所购买的次级贷款也计入可支付住房贷款范畴； 房利美和房地产从2002年到2006年累计购买了5530亿美元的次级贷款。,美国住房金融体系,美国住房金融体系,The Federal Housing Finance Board (FHFB),美国联邦住房贷款系统FHLBs,从1989年以来，通过可支付住房计划(AHP，每年毛利的10用于该项目)提供了29亿美元赠款，帮助建设了57.5万套可支付住宅。 从1989年以来，通过社区投资计划(CIP)提供了470亿美元优惠贷款，资助建设了60万套住宅和经济发展
13、项目。,目标：（1）为成员机构提供低成本资金用于住房、社区和经济发展贷款；（2）提供区域可支付住房项目为低收入和中等收入家庭创造住房机会；（3）通过预付资本和抵押计划支持住房金融；（4）为会员机构流动性提供可靠资源。,三、次贷危机形成的原因分析,房地产抵押贷款发起过程存在重大制度缺陷 借款人、经纪人、贷款公司、评估师成为利益共同体 不论购房还是再融资，只有贷款闭合，经纪人和评估师才能获得佣金，贷款公司才能获得发行费用和服务费用，借款人才能获得所需贷款。 循规蹈矩的经纪人和照章办事的评估师会逐渐被淘汰，行业出现了“劣胜优汰”的奇怪现象。 评估师作为专业人士的独立性、诚信和行业规则丧失殆尽 美国O
14、ctober Research公司的研究显示：2003年有55%的评估师承受了贷款公司、经纪人、客户和房地产代理等要求高估房价的压力；（2）2008年该比例大幅升至90%。 据不完全统计，美国住房抵押贷款中有一半被高估了10%，25%的贷款被高估了11%20%。,三、次贷危机形成的原因分析,Inflated appraisals are the root of the subprime problem Appraisers depend on mortgage brokers and lenders for new business, and therefore： submit fake do
15、cuments提交虚假文件 fail to actually inspect the property being appraised不去现场查勘 base the appraisal on outdated comps利用不恰当的案例 MAI president Terry Dunkin appraisal fraud has been an open secret in the mortgage industry评估中的欺骗行为已经成为抵押行业的公开秘密 much of the pressure has come directly from the banking industry大部分压
16、力主要来自银行业 “Appraisers were pressured to inflate the value of property, or worse, turn a blind eye to outright mortgage fraud,” 评估师被迫高估价值，甚至更糟糕的是，对赤裸裸的抵押欺骗睁一只眼、闭一只眼 “It is symbolic of a problem that has plagued the appraisal industry for years. ”这是一个困扰着评估行业多年的明显问题。,四、美国应对次贷危机的主要措施,推出8500亿美元的救市计划,救百姓还是救华尔街富豪？,2008年9月29日，美国国会众议院以228票对205票的投票结果，否决了布什政府提出的总额为7000亿美元的金融救援方案,四、美国应对次贷危机的主要措施,加强监管 令高盛和摩根士丹利向银行控股公司转型，使几乎所有美国大型金融机构的母公司都处于Fed的监管之下。 高盛和摩根士丹利除受美国证券交易委员会(SE
