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1、商业地产与购物中心（请勿复制）,Commercial Property & Shopping Mall,讲师：禹来博士,中山大学、暨南大学、广东商学院教授深圳中信城市广场投资公司董事长深圳中信商业管理公司董事长深圳中信物业管理公司董事长中国购物中心专业认证委员,商业地产与购物中心,1. 商业地产产品内在认识 2. 商业地产零售业态选择 3. 购物中心的类型与演化 4. 购物中心经营管理要点 5. 购物中心成功经营之道 6. 提防购物中心四大陷阱,目 录,商业地产与购物中心（请勿复制）,1、商业地产产品内在认识,核心产品层：产品真正能为消费者提供的“利 益或价值”。 形式产品层：产品的品质、外观
2、、包装、品 牌和设计。 延伸产品层：在核心产品及形式产品以外， 产品所提供的服务项目。 潜在产品层：与现有产品相关的未来可发展 的潜在性产品。,1.1 市场学的产品内涵,商业地产与购物中心（请勿复制）,1.2 商业地产产品四个层次,潜在产品层,延伸产品层,形式产品层,核心 产品层,商业服务,创新 产品,为商业服务 提供的服务 （例：节日装饰、售后 服务、客户走访等）,（例：天河城欧莱斯 名牌折扣店 中信城市广场中信地 铁商场蔡澜美食坊）,建筑、设施 卖场、商品,商业地产与购物中心（请勿复制）,1.3 地产产品类型,一般概念 地产分类,住宅地产 Housing Real Estate,综合地产
3、Comprehensive Real Estate,工业地产 Industrial Real Estate,按一般概念的地产分类，商业地产泛指用于商业用途的地产。,商业地产 Commercial Real Estate,1,2,3,4,请勿复制,商业地产 主要分类,1.4 商业地产产品定义和分类 商业地产是指以商业整体服务为核心产品的地产。,商业地产与购物中心（请勿复制）,1.5商业地产厂与商业地产商,商业 地产厂,商业地产与购物中心（请勿复制）,2、商业地产零售业态选择,2.1 中国零售业态分类,商业地产与购物中心（请勿复制）,零售（Retailing)是一系列商业活动， 它通过向消费者出售
4、商品和服务来创造价值。,零售业态（Retail Format):零售企业 为满足不同消费需求进行组合而形成的经营形态,零售业态分类（GB/T18106-2004） 按零售店铺的结构特点分为17种零售业态， 从形式上分为有店铺和无店铺两类范畴,国内目前主流零售业态包括 百货公司、综合超市场、购物中心,业种（King of business） 卖什么商品（服务） 业态（Type of business） 怎么卖商品（服务） 业际（Interface of business） 如何建立商店特色,请勿复制,有店铺零售业态分类和基本特点,商业地产与购物中心（请勿复制）,有店铺零售业态分类和基本特点 续1
5、,商业地产与购物中心（请勿复制）,有店铺零售业态分类和基本特点 续2,商业地产与购物中心（请勿复制）,有店铺零售业态分类和基本特点 续3,商业地产与购物中心（请勿复制）,无店铺零售业态分类和基本特点,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.2 主要零售业态特点比较,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.3 国外零售业态分类,零售机构（retail institution)指零售业务的 基本形态或结构。在美国，约有220万家不同的公司 被联邦统计局定义为零售商，它们经营着260万个以 上零售店。,商业地产与购物中心（请勿复制）,按所有权划分, 独立商店 连锁店 特许经营 租赁商品部 垂直营销系统 消费
6、者合作社,商业地产与购物中心（请勿复制）,按店铺零售 战略组合划分, 便利店 传统超级市场 食品超级商店 联合商店 有限公司商店 仓储店 专业店 杂货店 传统百货公司 全线折扣百货店 工厂门市部 会员俱乐部 跳蚤市场,以食品为导 向的零售商,综合商品 零售商,商业地产与购物中心（请勿复制）, 租赁商品 自有商品 非商品,按服务零售 战略组合划分,按无店铺零售战略组合 与非传统零售形式划分, 直复营销 直接销售 自动售货机 新出现的零售形式,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.1 零售经营收入,2.4.1.1 零售经营收入类别 租金收入 抽成收入 自营收入 2.4.1.2 零售经营收入关系,
7、2.4 经营对商业物业的增值贡献,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.2 天河城经营收入构成分析,2.4.2.1 租金利润与自营利润比较,租金利润,自营利润,商业地产与购物中心（请勿复制）,单位租金利润,单位自营利润,2.4.2.2 单位租金利润与单位自营利润比较,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.2.3 租金利润与自营利润构成分析,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.2.4 单位租金利润与单位自营利润构成分析,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.2.5 天河城百货9703年销售额及经营面积指标增长率,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.2.6 天河城百货9703年单位面
8、积经营指标增长率（%）,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.2.7 天河城百货9703年毛利额增长率（%）,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.3 中信城市广场经营收入构成分析,2.4.3.1 租金收入结构分析,总租金收入,其它商户租金收入,主力百货店租金收入,主力超市店租金收入,商业地产与购物中心（请勿复制）,其它商户单位面积租金,总单位面积租金,主力超市店单位面积租金,2.4.3.2 租金收入结构变换分析,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.3.3 租金收入结构变换分析,主力超市店转换租金收入,总租金收入,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.4 零售经营提升商业物业价值,2
9、.4.4.1 商业物业（零售商业地产）的价格 是租金水平，其内在价值由自营经营 收入决定。,2.4.4.2 获取租金收入、抽成收入、自营收入 的选择由商业物业经营者的经营能力 和经营水平决定，受业主的风险取向 制约。,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.4.4.3 购物中心在选择主力店和次主力店时，要充 分兼顾开业需求（开业面积、开业时间）和 持续经营（租户组合、租金增长），以保证 商业物业最大的增值空间。 2.4.4.4 在中国经济高速发展的过程中，零售商业地 产的成功与否第一是管理团队，第二是管理 团队，第三是管理团队。更具体地说：第一 是管理团队的整体素质，第二是管理团队的 进入时间，第
10、三是管理团队的适应程度。,商业地产与购物中心（请勿复制）,2.5.1 存在问题举例 分不清零售业态，导致商业地产项目不能 正常经营甚至开不了业，主要表现在： 第一、建筑结构不符合所选零售业态经营需要，致 使商业物业价值大大降低或发展空间受限。 例：深圳某地铁上盖约2万平方米商业物业，因为 卸货平台及送货通道狭窄，不具备开设大型百货公司或综合超市或区域购物中心的条件。 例：广州天河城与深圳万象城的辅助用房。,2.5 商业地产零售业态选择,商业地产与购物中心（请勿复制）,第二、笼统地说要开商场，但不知道不同业态的 商场有不同的特点和经营规律。 例：深圳宝安某商场四楼因柱网太密而空置， 其开发商在建
11、设时并没有明确做什么。 例：广州某开发商，称自己的项目做什么样的 商场都可以。,商业地产与购物中心（请勿复制）,知道要选择什么业态，但实际经营却不是按这种业态的经营规律操作，导致商业地产项目陷入困境甚至迟迟看不到前景。主要突出表现在购物中心的开发上。,第一、所开发的购物中心项目实际是按百货公司或 综合超市的路子走。 例：某大型购物中心与同期开业的另一邻近的大型 购物中心相比（强调商品结构，忽视业态结构；强调租 户组合，忽视功能布局；强调销售动线，忽视体验动线）。 第二、所开发的项目强调先进性，忽视购物中心的 地域性。 例：虎门步行街 虎门天河城,商业地产与购物中心（请勿复制）,不能正确地选择业
12、态搭配，导致商业地产项目 不能整体发挥作用甚至改造都比较困难，主要突出表现在 选择大型综合超市为主力商店的购物中心项目上： 第一、大型综合超市的目标客群与业态的目标客群不 能共享。 例：以某些大型跨国超市为主力店的购物中心。 第二、大型综合超市的人流动线设计自成一体，出入 口和电梯安排以我为主，很难与购物中心合谐连接。 例：虎门天河城的超市 深圳中信城市广场的超市,商业地产与购物中心（请勿复制）,开发商在项目定位时就要明确该商业物 业的用途，如果是做零售类，应该明确 到业态。 项目策划和设计时，开发商要充分注意 设计的先进性和该区域的可利用空间。,2.5.2 商业地产零售业态选择建议,商业地产
13、与购物中心（请勿复制）,3、 购物中心的类型与演化,3.1 购物中心类型,购物中心最初被分为三种类型:邻里、社区和地区购物中心。 决定购物中心类型的首先是主要的租户类型，其次是购物中心的规模和商圈。,商业地产与购物中心（请勿复制）,购物中心类型及特征参数,商业地产与购物中心（请勿复制）,3.2 购物中心演化, 特色中心 大型廉价广场 直销中心 城市娱乐中心 廉价中心 时尚中心 超能中心 节日中心,20世纪70年代，购物中心的特色化和细分化成为 发展趋势，进入90年代，这一声势进一步加速。,商业地产与购物中心（请勿复制）,特色中心 与传统购物中心相比，一个显著的特征就是 没有传统的核心租户。特色
14、中心需要根据基 实际情况进一步特征化。 直销中心 是厂家直销商店的集合，各直销商店属各工 厂所有，但是同其他购物中心一样，统一管 理。 廉价中心 是一种迅速发展起来的购物中心类型，曾经 一度被称为折扣中心。廉价中心的市场规模 通常介于社区中心和地区中心之间旅游导向 相对较弱。,商业地产与购物中心（请勿复制）,超能中心 通常是露天的，贸易区的规模一般与地区 购物中心相当。 大型廉价广场 组合了各类直销、廉价和其他价值取向的 零售商，包括厂家直销和百货公司直销。 沿着大都市区城区边缘的主要高速公路选 址。 城市娱乐中心 将娱乐元素融入零售业形成了城市娱乐中 心。城市娱乐中心基于“trinity o
15、f synergy”的概念，将娱乐、餐饮和零售组 合在一个步行导向的环境里。,商业地产与购物中心（请勿复制）,时尚中心 其核心租户不是全能型的百货公司，而是由 一系列出售高档高价特色商品的时装店、珠 宝店和精品店组合而成。它代表了质量、品 位和价格导向的细分市场。 节日中心 “节日中心”随着ROUSE公司在波士顿开发的 FANEUIL HALL市场的开业而产生。节日中 心的建造非常有限，由于它们对游客的依 赖性很大，它们的成功限于大的市场区。 节日中心的典型特征是它让人难忘的建筑 形式和它与其他重要的土地用途的关系，也 许是一个喷泉（或者是其他重要的水景）， 一个历史区域，或者两者兼有。,商业地产与购物中心（请勿复制）,3.3 香港购物中心,资料来源：美格行商业地产顾问机构香港购物中心,商业地产与购物中心（请勿复制）,香港购物中心由大型地产商开发,商业地产与购物中心（请勿复制）,黄埔新天地,商业地产与购物中心（请勿复制）,青衣城,商业地产与购物中心（请勿复制）,新都会广场,商业地产与购物中心（请勿复制）,2002年9月28日,深圳市第一家大型城市中心MALL中信城市广场隆重开业。作为深圳市乃至华南区国际化高档购物中心的代表，中信城市广场地处深南中商圈，占地5万平方米，建筑面积15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。远看，整体建筑外观犹如一艘扬帆起航
