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1、一 寸 光 阴 不 可 轻 机器设备评估 机器设备评估综合案例 1： 被评估对象为甲企业于 XXXX 年 12 月 31 日购入的一台设备，该设备 生产能力为年产产品 100 万件，设计使用年限为 10 年，当时的设备价 格为 120 万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使 设备保持在全新状态。评估基准日为 XXXX 年 12 月 31 日。 评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相 比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人 2 人， 在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用 4 万元。同时， 由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产
2、品不积压，每年只能生产 80 万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10 年 必须报废。该类设备的规模经济效益指数为 0.8，评估基准日之前 5 年 内，该设备的价格指数每年递增 4%，行业内操作工人的平均人工费用 为每人每月 1200 元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为 10%，企业正常纳税。 求该设备于评估基准日的评估值。,1,一 寸 光 阴 不 可 轻,机器设备评估综合案例 2： 某被评估的设备购建于XXXX年6月，账面原值100万元，XXXX年6 月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资10 万元。XXXX年6月对该设备进行评估，评估基准日
3、为XXXX年6月 30日。 调查表明，该类设备的定基价格指数在XXXX年6月、XXXX.6、 XXXX.6、XXXX.6、XXXX年6月分别为105%、110%，110%、115%、 120%。 被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，被评估设备所在 企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正 常纳税企业。 经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际,2,3,一 寸 光 阴 不 可 轻 利用率为正常利用率的60%，经过评估人员的鉴定分析认为，被评 估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准 的80%。 根据上述调查资料，求待评估设备的
4、价值。 参考答案 估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(万 元) 估算实体性贬值：实体性贬值重置成本实体性贬值率 a、加权投资年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年 b、实体性贬值率3.7560%（3.7560%6）27.27% c、实体性贬值124.7227.27%34(万元) 估算功能性贬值 a、被评估设备年净超额运营成本= -1XXXX（125%）-9000 （元） b、功能性贬值额= -9000（P/A，10%，6）-3.92万 4）估算经济性贬值 a、经济性贬值率1(80%100%）0.7 100%14.46%
5、 b、经济性贬值重置成本 经济性贬值率 （124.72-34+3.92）14.46% 13.68(万元) 5）求设备价值 待评估设备的价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬 值,4,一 寸 光 阴 不 可 轻 124.7234+3.92-13.68 80.96=81(万元) 房地产价值评估 （教材案例） 评估案例 1.评估对象房地产概况 评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建， 建筑面积1400平方米，具体情况如下： （1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅 小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。小 区南靠滨海市主要交通干道黄海南
6、路，总建筑面积16万平方米，各 类住宅共1300套。 规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央 公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分 流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生 活环境的安静与安全。小区周边交通发达，通过此地的有十几路交 通线路。 占用土地的基本情况。 该评估对象为住宅区，该小区总占地面 积 98000平方米，其中商业用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 根据滨海市政府XXXX40号文件，该地块土地级别为六级。目前 已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（XXXX）字第188 号。 （3）评估对象房屋的基本情况
7、。该评估对象房屋是红光小区第 8 号楼，建于 XXXX 年，一层为公建，8 号楼共 13 层，总建筑面积 11 000 平方米，其中一层公建 1400 平方米。,5,一 寸 光 阴 不 可 轻,公建层高 3.3 米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设 防。8 号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。评估对象 房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖； 内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善 的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑 料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线 采用室外光缆。,评估要求 评估该房地产 XXXX 年 4 月 1 日
8、的市场价值。 评估过程 （1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售 价类比法进行评估。 （2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。通过对所选择的类 似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的 3 个交易实例作 为参照物。 参照物A：红光小区乙住宅号楼一层公建。 该建筑建于XXXX 年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角； 框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土 砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善， 冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管， 并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。其售价为 530
9、0 元 m2，成交日期为 XXXX 年 4 月，当时为期房。 （2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。 参照物B：绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。 光明小区位于红光小区东侧500 米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路， 东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。参照物房地产位于红光 小区中部，建于XXXX 年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估,一 寸 光 阴 不 可 轻 对象房地产基本相同，售价为 5 800 元m2，成交日期为 XXXX 年 9 月，交易情况为清盘。 参照物 C：红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。 该参照物房地产为一临街公建，建于 XXXX 年，其建筑结构、设备 状
10、况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为 7000 元m2，成交日期为 XXXX 年 11 月。 (3)对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修 正。评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。 表 8-1因素条件说明表 进行交易情况修正。 经分析，3 个参照物中，参照物A 为期房，与正常交易相比，交易 价格偏低 10 ，交易情况修正系数为：100/90；参照物B 为清盘房， 与正常交易相比，交易价格偏低 5，交易情况修正系数为：100/95； 参照物C 为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 进行交易日期修正。 经分析，滨海市XXXX 年4
11、 月该类房地产的市场价格与XXXX 年4 月、 XXXX 年 9 月和 XXXX 年 11 月相比分别上涨了 15 、5和 3。则参照 物A、参照物B 和参照物C 的交易日期修正系数分别为：115/100、 105/100、103/100。 进行区域因素修正。 将参照物A、参照物 B 和参照物 C 的各区域因素分别与评估对象房 地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最 后得出参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的区域因素修正系数分别为： 100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表 8-2。 进行个别因素修正。 将参照物A、参照物 B 和参
12、照物 C 的各个别因素分别与评估对象房 地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最,6,7,一 寸 光 阴 不 可 轻 后得出参照物 A、参照物 B 和参照物 C 的个别因素修正系数分别为： 100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表 8-3。 表 8-2区域因素直接比较表,表 8-3,个别因素直接比较表,8,一 寸 光 阴 不 可 轻,计算评估对象房地产价值。首先计算三个参照物的比准价值，计算过 程见表 8-4。 表 8-4房地产价值计算表,通过对三个参照物的可比性分析，对参照物 A、参照物B 和参照物C 分 别给出不同的权重 0.5、0
13、.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房 地产的单价为： 6 7990.5+6 3030.2+6 9980.3=6 760（元/平方米） 4.评估结果 房地产单价：6760 元/平方米。 房地产总价：14006760=9464000（元）。 企业自由现金流量估价模型的运用,9,一 寸 光 阴 不 可 轻 大江公司 XXXX 年的息税前利润为 5.32 亿，资本性支出为 3.1 亿，折旧为 2.07 亿，销售收入为 72.3 亿，营运资本占销 售收入的比重为 20%，税率为 25%，税前债务成本为 9.5%， 负债比率 50%。5 年后公司进入稳定增长期，稳定增长阶段 的增长率为 5%，公司 bata 值为 1.2，税前债务成本为 8.5%， 负债比率为 25%，市场平均风险报酬率为 6%。无风险报酬 率为 6%。假设资本支出、折旧与收入保持同步增长。 参考答案： 1.自由现金流量的计算见下表：,2.加权平均资本成本的计算见下表：,一 寸 光 阴 不 可 轻,3.企业整体价值评估见下表：,XXXX 年至永 续的价值。,10,
