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1、, Copyright Centaline Group, 2012Code of this report | 1,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,开发商土地自持专题研究报告,中原集团大陆区二级市场战略中心 ShenZhen.07.2017,导语,Code of this report | 2, Copyright Centaline Group, 2010,在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下，本轮调控需求端、供给端 同时发力，除了限价、限购、限贷等常见措施外， “自持”和“租赁市场” 成为亮点，热点城市纷纷尝试。,这是新
2、的机会还是暗藏风险？开发商该如何破局？我们又该作何反应？,目 录 CONTENTS,2,土地自持热点城市及开发商,土地自持的运营模式探讨,3,1,Code of this report | 3, Copyright Centaline Group, 2010,土地自持的背景,土地自持的背景,01,Code of this report | 4, Copyright Centaline Group, 2010,政策,市场,开发商,土地拍卖出现“自持”，依然挡不住开发商拿地热情,供给端调控 购租并举,土地紧缺 楼市火爆 租赁需求旺盛,谋发展 谋转型,Code of this report | 5,
3、 Copyright Centaline Group, 2010,土拍出现限自持和竞自持土地，要求只租不售， 鼓励开发商发展租赁市场,土拍从严，“自持”成常见竞拍模式 政府鼓励购租并丼，大力发展租赁市场,政策,Code of this report | 6, Copyright Centaline Group, 2010,土拍从严，“自持”成常见竞拍模式,竞价 价高者得,Code of this report | 7, Copyright Centaline Group, 2010,限价 限地价 限房价,限&竞组合拳 限价、竞配建、竞保 障房、竞自持、摇 号 资金限制，现房销售,地王频出，倒逼
4、土地拍卖从严 土地出让从最开始的价高者得，到后来的设臵最高限价，达到最高限价后熔断，但 这种做法却阻断了土地、商品房的流通。目前，各大热点城市相继开始了“限地价、 限房价、竞配建、竞保障房、竞自持、摇号”等几种选择混搭的模式，多维度制衡， 抑制出现“地王”引发市场恐慌。,城市近期常用土拍方式,土拍从严，“自持”成常见竞拍模式,北京限地价+竞配建+竞自持+竞方案 上海规定自持比例 广州限地价+竞配建+竞自持+摇号 无锡限地价+摇号 郑州限房价竞地价，限地价竞房价 武汉限地价+评方案 福州限地价+竞配建 成都限地价+摇号 珠海限地价+竞配建+竞自持+竞方案 厦门限地价（现房销售） 苏州限地价（现房
5、销售） 天津限地价+竞自持 南京限地价+竞保障房 杭州竞地价、竞配建、竞自持、竞养老 佛山限地价+竞配建+竞自持+摇号,热点城市现土拍新政“自持”,楼市调控热点城市土地拍卖从严， 限地价、竞配建成标配，升级版土 拍新政“自持”由上海、北京开始 逐渐推广到全国主要城市。,Code of this report | 8, Copyright Centaline Group, 2010,土拍从严，“自持”成常见竞拍模式,造成开发商土地自持的两种土拍模式 ,限自持,土地拍卖时，将配建、自持 等作为土地的附加条件,竞自持,如：上海宝山区罗泾镇区地 块，土地面积6.28万， 建 筑面积10万，其中15%面
6、 积须持有70年。,Code of this report | 9, Copyright Centaline Group, 2010,土地拍卖时，自持作为竞拍 筹码，通常与竞价、竞配建 等手段联合使用。,如：广州开发区长岭居地块， 竞地价竞配建竞自持 摇号。,国务院：关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016.5,购租并丼，加快培育和发展住房租赁市场,培育市场供应主体,鼓励住房租赁消费,支持租赁住房建设,加大政策支持力度,发展住房租赁企业 鼓励房企开展住房租赁业务,Code of this report | 10, Copyright Centaline Group, 2010,规范住房
7、租赁中介机构 支持和规范个人出租住房,完善住房租赁支持政策 明确各方权利义务,鼓励新建租赁住房 允许改建房屋用于租赁,税收优惠、金融支持 完善供地方式,采用多种方式增加租赁住房用地有 效供应。 鼓励房地产开发企业参与工业厂房 改造，完善配套设施后改造成租赁 住房，按年缴纳土地收益。 在租赁住房供需矛盾突出的超大和 特大城市，开展集体建设用地上建 设租赁住房试点。,住建部：关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知2017.4 保证住宅用地供应平稳有序增加租赁住房有效供应 建立健全购租并举的住房制度，培 育和发展住房租赁市场。 将新建租赁住房纳入住房发展规划，,，,Code of thi
8、s report | 11, Copyright Centaline Group, 2010,竞自持，防地王；增加租赁住房用地,租赁类住房 50 产权类住房 100,数据来源：北京市20172021年及2017年度住宅用地供应计划,北京20172021年住宅供应计划 （单位：万套）,北京：今后5年，北京将保障150万 套住房建设需求。其中，租赁住房占 比1/3。,商品住房 45,租赁住房 70,保障性住房 55,数据来源：上海市住房发展“十三五”规划,上海“十三五”期间住宅供应计划 （单位：万套）,上海： “十三五”期间预计新增供 应各类住房约170 万套。其中，租赁 住房占比超40%。,Co
9、de of this report | 12, Copyright Centaline Group, 2010,热点城市增加租赁住房供应,开发商仍看好楼市，拿地热情不减,住宅用地愈发稀缺 房价高企，成交火爆 租赁市场潜力大,市场,Code of this report | 13, Copyright Centaline Group, 2010,随着城市开发的深入，住宅用地的供应越来越少。据国土资源部数据，自2014年起全 国住宅用地供应持续减少，2016住宅用地供应接近近十年最低水平。,8.0,6.2,8.2,11.5,12.7,11.5,14.2,10.4,8.3,7.3,-40.0%,-2
10、0.0%,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,0.0,4.0,8.0,12.0,16.0,2007年2016年国有建设用地住宅供应量 （单位：万公顷） 住宅供应量增长率,Code of this report | 14, Copyright Centaline Group, 2010,2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年 数据来源：2006年2016年中国国土资源公报,住宅用地资源愈发稀缺,特别是以北京为代表的一线城市，在有限的土地供应下，保障性安居工程的完善消耗 越来越多的用地，导致商品住宅用地供应日渐稀缺。,住宅用地
11、资源愈发稀缺,1220,850,850,1000,1330,850,800,650,450 750,350 850,550 650,3000 2500 2000 1500 1000 500 0,2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年 数据来源：北京市20112017年度国有建设用地供应计划,北京20132017年住宅用地供应计划 （单位：公顷） 商品住宅用地保障性安居工程用地,Code of this report | 15, Copyright Centaline Group, 2010,-1.89%,24.69%,5.97%,5.67%,8.73%,7.75
12、%,1.41%,9.11%,11.28%,5.64%,-10.00%,0.00%,10.00%,20.00%,30.00%,40.00%,0,2000,4000,6000,8000,10000,2016年,2017年M1-6,2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年 数据来源：统计局年度数据，2016年、2017年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况,Code of this report | 16, Copyright Centaline Group, 2010,房价持续上涨。近十年来全国住宅商品房销售均价呈稳定快速增长之势，2017年 16月销售均
13、价达7609元/，较2016年销售均价增长5.64%。 2008年-2017年全国住宅商品房销售均价及增速 全国住宅商品房销售均价（元/平方米）同比增速,强压下，房价仍居高丌下，且上涨势头未尽,强压下，房价仍居高丌下，且上涨势头未尽,房价持续上涨。2017年6月70个大中城市中绝大部分城市的商品住宅销售价格环 比5月呈上涨之势，最高涨幅2.4%。 2017年6月70个大中城市商品住宅价格指数环比变化,新建商品住宅,最高涨幅2.4%,最低降幅 0 .8%,4 二手房住宅,最高涨幅1.6%最低降幅 1 .1% 数据来源：统计局2017年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,60660,9,1,Code of this report | 17, Copyright Centaline Group, 2010,强压下，房价仍居高丌下，且上涨势头未尽,房价持续上涨。2017年6月70个大中城市的新建商品住宅销售价格较去年同期均 有所上涨，最高涨幅达22.9%；二手房住宅有66个大中城市较去年同期上涨，最高 涨幅达24.6%。 2017年6月70个大中城市商品住宅价格指数同比变化,新建商品住宅,最高涨幅22.9%,最低降幅 0,0 二手房住宅,最高涨幅24.6%最低降幅 1.0% 数据来源：统计局2017年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,70
