第一章基本问题概述课件

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1、房地产投资分析公共邮箱：密码：fdctzfx2009,主讲人：望 晓 东 电话：020-88328109 个人E-Mail: ,参 考 教 材,1、刘秋雁主编房地产投资分析（第二版），东北财经大学出版社（2007年） 2、俞明轩主编房地产投资分析（第二版），首都经济贸易大学出版社（2008年） 3、陈琳、潘蜀健编著房地产项目投资第二版，中国建筑工业出版社（2004年）,房地产相关的媒体和网站,报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报 综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、南方网房产频道 地产观点网、万科周刊、世联地产评论、

2、世联地产楼市中国、中国地产商 住房与城乡建设部、国土资源部、中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局、阳光家缘、规划在线、广州市住房公积金管理中心 房策天下、房联网、赢房网,课 程 安 排,总学时： 40学时（其中新课38学时，考试2学时） 教学形式： 课堂讲授 课堂讨论（每次课带上函数计算器） 问题反馈（以提问和作业的形式）,成 绩 评 定,期末考试（闭卷）约占70% 平时成绩约占30%，其中包括课堂出勤、讨论、回答问题、作业等 连续三次点名一次都没到的，或点名有1/3的时间没来，不能参加期末考试。,课 程 内 容 构 成,第1部分：基础理论部分 第1章 第2部分：基础分析或数据获得部分

3、 第25章 第3部分：投资项目分析评价决策部分 第69章 第4部分：案例分析部分（第1011章）,希望大家达到的能力和水平,能独立完成中小型房地产开发项目的投资分析主体部分（区位分析、投资环境分析、市场供求分析、基础数据的收集和预测、财务分析、不确定性分析和风险分析、决策分析） 一般置业投资的分析、评价和改进（基础数据的获得、融资方案选择、内部收益率和净现值计算）,第一章 基本问题概述,第一节 房地产投资概述 第二节 房地产投资分析概述 第三节 房地产投资分析中常用基本概念,第一节 房地产投资概述,一、房地产投资的含义 （一）投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里

4、的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 投资的几要素：投资主体、投资目的、投资方式、投资的过程。,第一节 房地产投资概述,一、房地产投资的含义 （二）房地产投资的含义 是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。,第一节 房地产投资概述,二、房地产投资的类型 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产） （1）房地产开发投资 包括商品房开发投资和土地开发投资 （

5、2）房地产置业投资（期房、现房、二手房） 长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费,第一节 房地产投资概述,二、房地产投资的类型 （一）按投资形式分为直接投资和间接投资 2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金） （1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票 （2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs） （3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005-1”）,第一节 房地产投资概述,二、房地产投资的类型 （二）按房地产投资用途不同的划分 1、地产投资 2、住宅房地产投资 3、商业房地产投资 4、工业房地产投资,第一节 房地产投资概述,二、房

6、地产投资的类型 （三）按房地产投资经营方式不同的划分 1、出售型房地产项目投资 2、出租型房地产项目投资 3、混合型房地产项目投资,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是通过开发和经营房地产以获取未来收益。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （一）现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。 房地产投资现金流量大小主要取决于以下三个因素： 其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。 一般

7、出租经营类项目现金流量分析的要点见教材P8。（类似于房地产估价中收益还原法计算年净收益）,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （二）避税收入 是指因提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （二）避税收入 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。,第

8、一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （二）避税收入 提高房地产投资避税收入的途径： 1、扩大房地产投资规模 2、争取加速折旧 3、操纵应纳税所得额 4、控制开始获利年度,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （三）销售收益 房地产开发投资的销售收益计算： 开发项目的净销售利润（税后） 销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税所得税税前利润所得税 其中：所得税税前利润所得税税率,第一节 房地产投资概述,三、房地产投资的目的 （三）销售收益 房地产置业投资的销售收益计算： 置业投资项目的净转售收益（税后） 转售收入销售税金及附加交易成本所得税 其中：所得税（销售收入购置成本已折旧

9、部分 销售税金及附加交易成本）所得税税率,第一节 房地产投资概述,四、房地产投资的特性 （一）位置固定性 （二）寿命周期长 （三）适应性 （四）个别性变现能力差 （五）政策影响性 （六）对专业管理的依赖性 （七）相互影响性 （八）资金需求量大 （九）风险性 （十）保值增值性 还有如“易于获得金融机构的支持”,第二节 房地产投资分析概述,一、为什么要进行房地产投资分析 投资对象、形式的多样性和未来收益的不确定性，要求做出相对合理的决策，因而需要投资分析。 在可承受的风险程度、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等条件下，使投资获得最大的效益。,第二节 房地产投资分析概述,二、房地产投资分析的任务

10、 1、为投资者提供投资方向（地域、地址选择，物业类型选择，规模、期限选择，合作方选择等） 2、为投资者提供运作方式 3、为投资者预测投资收益（预测一系列经济效益指标） 4、为投资者描述风险及提供避险方法（是不确定性分析和风险分析要解决的问题） 还有社会效益和环境效益评价。 房地产投资分析者的责任问题。,第二节 房地产投资分析概述,三、房地产投资分析的内容 1、市场分析 2、区位条件分析 3、基础数据估算分析 4、财务分析 5、不确定性分析 6、风险分析 7、决策分析（方案比较选择分析）,第二节 房地产投资分析概述,四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同 1、可行性分析与投资分析

11、的不同 房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。,第二节 房地产投资分析概述,四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同 1、可行性分析与投资分析的不同 可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判

12、断。,第二节 房地产投资分析概述,1、可行性分析与投资分析的不同 一个方案可行不一定合适或较优。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。后者应该由投资分析来解决。面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。,第二节 房地产投资分析概述,四、房

13、地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同 2、可行性分析的内容 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究,第二节 房地产投资分析概述,（1）投资机会研究 主要任务：对投资项目或方向提出建议 研究内容：地区发展情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、建成后对社会的影响等 该阶段的投资估算精度为30%，研究费用占总投资的28。,第二节 房地产投资分析概述,（2）初步可行性研究 须解决的问题：分析机会研究的结论，做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行专项研究。 研究主要内容：产品市场供求、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会

14、经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务评价等。 该阶段的投资估算精度为20%，研究费用占总投资的0.25%1.5%。,第二节 房地产投资分析概述,（3）详细可行性研究 真正的可行性研究 主要内容：市场研究、规划研究、进度安排、成本投资估算、收入估算、财务分析、项目经济效益评价、项目社会及环境效益评价、结论。 该阶段的投资估算精度为10%，小型项目的研究费用占总投资的1.0%3.0%，大型复杂项目的研究费用约占总投资的0.2%1.0%。,第二节 房地产投资分析概述,四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同 3、可行性分析（投资者

15、）与项目评估（贷款银行）的不同 （1）行为的主体不同 （2）立足点不同 （3）所起的作用不同 （4）所处的阶段不同（先后顺序差别）,第二节 房地产投资分析概述,四、房地产投资项目可行性分析与投资分析、项目评估的不同 4、可行性分析应注意的问题 （1）防止先入为主的可行性研究 （2）选好可行性分析的主角（经济专家、工程师（土木、造价）、注册会计师、估价师等） （3）投资决策的结论首先取决于市场分析的结果,第三节 常用基本概念,一、投资价值 一个开发项目的投资价值在于开发完成后的价值大于其投入的成本费用，并在一定的利润水平之上；一个置业项目的投资价值在于其持有期内各年净现金流量的现值大于其投入的初

16、始现金支出。,第三节 常用基本概念,一、投资价值 与投资价值相关的几个概念： 1、交易价格 通常交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格，即实际发生的成交价，是由买卖双方通过议价过程决定的。,第三节 常用基本概念,一、投资价值 与投资价值相关的几个概念： 2、最可能销售价格 最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。但由于房地产的买方与卖方各自掌握的信息不同，因此对同一房地产的最可能销售价格的预测结果可能是不一致的。,第三节 常用基本概念,一、投资价值 与投资价值相关的几个概念： 3、市场价格 市场价格是指在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中，某一物业公开销售时的最可能价格。,第三节 常用基本概念,一、投资价值 与投资价值相关的几个概念： 4、交易区间 卖方在出售物业时将为该物业的交易价格设置一个较低的价格下限，而买方则将