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1、大标题40号微软雅黑，加粗,日期地点，微软雅黑16号,绿城精装豪宅产品线研究,2010.08,标杆企业产品线及其精装豪宅标杆项目研究报告之三,2,珍视生活品质，成就生活梦想，让我们一起解读绿城,绿城核心运作思路,3,绿城三大核心运作思路,1规模精品，以稀缺的景观人文资源、公建配套、高端商业实现 自我 完善自我提升,2 产品价值，强调人居品质，绿二代产品创新价值点,3 跨界营销，逐步从低调不做大宣传的影响模式逐步转变为开始尝试跨 界营销模式,PART 1 核心运作思路一规模精品,PART 1 核心运作思路一规模精品,土地选择策略与社区大规划,PART 2 核心运作思路二产品价值,PART 3 核
2、心运作思路三跨界营销,绿城精装豪宅产品线研究,绿二代产品价值体系策略 关键点实现路径 绿二代产品解析,6,绿城精装豪宅产品线研究/规模精品,7,绿城精装豪宅产品线研究/规模精品,绿城所选的开发区域的自然环境、人文环境都较为优越 这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势 将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力,北京诚园临近鸟巢、水立方，处亚奥核心区域 杭州西溪诚园临近国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿 地、文化湿地于一体的国家湿地公园：西溪湿地 杭州蓝色钱江面揽钱塘江 杭州蔚蓝公寓临近西湖仅4公里 杭州新绿园周边拥有杭州大剧院，波浪文化城以及钱塘江 北京御园在中国皇家园林“三山五园
3、” 环围之中，与西侧的 玉泉山，东侧的颐和园万寿山，名满天下的昆明湖世纪守望；临近 中国最标杆的清华大学和北京大学 ,绿城精装豪宅产品线研究/规模精品,8,总结绿二代的典型项目，我们可以看到绿城选择以做规模精品的运作特点,1，选址特点选址偏向拥有稀缺性的景观、人文资源的土地,特点：非传统城市核心价值地段，临近或处于新城区/新城市中心/远郊风景区 特性：临近城市干道，配套较差，资源有限,2，开发模式中国人文城市开发模式,特点：开发所到之处总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品 特性：与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式,3，开发时序住宅先于配套,特点：住宅先于配套，会所一般较
4、为滞后 特性：利于资金回笼,开发关键点：传世的建筑，符合美学的景观园林以及配套的实现,PART 2 核心运作思路二产品价值,绿城精装豪宅产品线研究,PART 1 核心运作思路一区域大盘,土地选择策略与社区大规划,PART 2 核心运作思路二产品价值,PART 3 核心运作思路三跨界营销,绿城精装豪宅产品线研究,绿二代产品价值体系策略 关键点实现路径 绿二代产品解析,11,绿二代产品价值路线,绿城第二代高层公寓是指运用整体营造理念，将规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合，通过理念上的升华和设计上的突破，精心打造的一种绿城高端高层公寓住宅产品,区别：有别于先前的高层住宅类型，它
5、追求的是更加温馨和谐的人居环境，采用的是建筑四新技术，引入的是全方位的绿城园区生活服务体系，提供的是精细化全装修物业内容，让业主能够切身感受到精致、完美所带来的生活品质的提升。它是一种新的住宅文化的体现。,采用的是全精装修交付，从园区入口到住宅大厅，每一个细节到阳台，无不体现出精细化的产品理念,积极应用四新技术和高档住宅设备，给人带来一种全新的生活服务享受，倡导一种人居和谐的绿色环保生活,引入了绿城旗下涵盖物业管理、教育、医疗、健康管理、酒店管理等优质资源为一体的绿城园区生活服务体系，集健康、文化教育、生活服务于一身，关爱不同年龄人群的生活方方面面，营造丰富精神享受空间。,杭州蓝色钱江,绿城北
6、京诚园,杭州西溪诚园,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,绿城第二代高层公寓详解,绿城第二代高层公寓是绿城对高层公寓营造的新探索，更奠定了城市理想生活方式新的品质高度。,2008年，绿城人开始对第一代高层公寓产品的工艺技术、设计手法、管理流程等方面加以系统梳理、研究、总结、归纳，并在学习、借鉴他人成功经验的基础上，提出了第二代高层公寓的概念。,核心价值：精细 安定 恒久,恒久，城市生活的时间丰富性,绿二代高层公寓产品创新的要点在于全面的精细 根据城市高端人群的居住生活、价值品位、身份认同的需要以及城市的文化建设重新设计的有效空间。,安定，与日俱增的归属感,精细，空间的优化,通过整体营造理念以及四
7、新技术等运用，营造出真正的归属感和安定感,只选择具有经典特征的建筑风格 配套功能上，以主体客户意愿为设计蓝本，融合全球性高品质园区的规划思想，实现对园区与人的关系发展符合人性需求的预设与规划,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,13,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品价值侧重点,及格线 标准线 标杆线,核心价值表现点：建筑设计、景观塑造是绿城产品核心价值，绿二代产品在户型以及室内设计上也有了突破 辅助价值表现点：规划、物业服务等方面也都表现强烈的绿城特色,PART 1 核心运作思路一规模精品,土地选择策略与社区大规划,PART 2 核心运作思路二产品价值,PART 3 核心运作思路三跨界营销
8、,绿城精装豪宅产品线研究,企业产品价值体系策略 产品核心价值实现路径 绿二代产品解析,15,建筑设备,建筑,地下车库,公共部位,建筑立面,产品核心价值一：建筑,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,外观色彩与材料，采用典雅、 石材干挂的高贵肌理、丰富精致的细部，传承历史与经典的意蕴，尽显新古典主义之美，给人以历久弥新的价值感。建筑外立面采用暖色系干挂石材，并在石材立面上注重细节，从而使观赏的人从远、中、近距离都能感受到建筑的精彩与细腻，充分体现建筑的价值感，使人获得穿越建筑本身的文化内涵体验，从而致力成为现代住宅建筑的典范。,16,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值一：建筑立面风格选材
9、,绿城对建筑品质的把控从第一视觉印象开始，建筑立面的风格以及选材都是至关重要的,建筑风格 遵循庄重、典雅、精致、内敛的设计理念，提升对建筑与人、建筑与景观、建筑与城市规划风格之间相互关系的理解，大方、稳重的三段式处理，边际线的处理更为精致、高端，其立面为新古典的构图比例。建筑风格逐步从新古典主义风格开始往现代风格转变，但总体里面与布局过于像公建。,杭州新绿园效果图,杭州新绿园效果图,杭州西溪诚园效果图,一,二,17,建筑设备,建筑,地下车库,公共部位,建筑立面,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值一：建筑,18,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值一：建筑建筑外观与构建,建
10、筑外立面采用石材幕墙 部分构件采用高级铝合金材料 窗户采用高级彩色铝合金窗，双层中空LOW-E玻璃 处理好设备阳台的位置及外观，于外墙内侧或凹处设置（若必须在外侧设置，可考虑用百叶窗式的栏杆装饰） 注意空调凝结水管与雨水管的连接和掩藏，色调要保持 与外墙一致 设备平台用于放置中央空调室外机、热水锅炉、中央吸 尘主机等设备,杭州新绿园局部效果图,平台外侧采用铝合金百叶或玻璃栏板等形式遮挡处理（与外墙颜色协调） 落水管、雨水立管、阳台废水立管等隐藏在外墙干挂石材内 建议屋面雨水采用虹吸雨水 阳台及空调排水采用UPVC管尽量布置在墙面阴角（设备阳台），可结合立面线条选用方管，管面刷建筑外立面同色涂料
11、或油漆。,百叶遮挡,隐藏管道,19,建筑设备,建筑,地下车库,公共部位,建筑立面,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,20,数量及设置 车位比例配合项目档次以及对客户需求考量，按1：1.2.5的比例设置 与人防相结合，集中设置,绿城在地下车库方面考虑了住户需求以及景观因素两个方面,景观因素的考虑 标识的运用 绿化透视，灯光效果，智能化应用、绿化引入 电梯应直达地下室车库地面标高处 避免楼盘地库地面与主楼地下室地面存在较大高差 精装修的地下室入户大堂,体现楼盘档次，提升业主出入的舒适度,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值一：建筑,21,建筑设备,建筑,地下车库,公共部位,建筑立面,绿城
12、精装豪宅产品线研究/产品价值,22,产品核心价值一：建筑,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,绿城的公共部位设计考量住户的回家动线以及访客进出小区的动线,地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井 地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层门厅装修风格、标准统一,住户,访客,23,产品核心价值一：建筑,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,大堂是住宅建筑的公共客厅，空间设计以考虑宽敞、通透、彰显业主的尊贵身份为先。挑空二层设 计，尺度在6m以上 在大堂设置会客区或考虑酒店式接待区，以方便业主接待不同客人的需要 大堂内铺设大面积的暖色调大理石或配置有造型创意的玻璃幕墙，提升视觉效果和品位 设置中
13、央空调系统 设置邮政设施,杭州蓝色钱江,北京诚园,24,景观系统解析,景观,空间层次,硬质景观,软质景观,景观特色,功能性景观配置,游泳池,老年活动场所,儿童活动场所,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,25,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,下沉式泳池设计 围绕游泳池，结合软硬质景观的配搭，利用乱石铺、冰裂纹以及各式各 样的砖花地来满足满足人们日常生活中具体使用及观赏要求 形成茂密的树林，低矮的灌木，花丛锦簇、草地起伏，层次丰富的优美 景观,杭州新绿园效果图,北京诚园意向图,26,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,杭州西溪诚园效
14、果图,北京诚园效果图,北京诚园效果图,通过规整宫廷式园林的形式，致力于塑造富有礼制传统的场所精神 整个园林融合西式秩序与东方礼仪，对边界景观、绿地植被、硬质广场、道路景观、户外设备等五大景观界面进行深度考量与设计。 各组团景观则以中心花园和景观泳池为中心，展开轴线对称序列，形成较为规整的花园图式， 集中性、序列性，与规划轴线关系和谐呼应，突显仪式感和层次感,27,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,景观风格上整体与建筑风格相协调,入口标志性造型（如门廊、门架、门柱、门洞等）与居住区整体环境及建筑风格相协调,尺度上，根据住区规模和周围环境特点确定入口处的体量,突出小区大气精致
15、、庄重内敛的气质,出入口考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系，达到色彩和材质上的统一 选取易清洗不易碰损的建筑材料,28,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,地下车库入库设置导入性道路绿化，在地下车库顶部加开采光井，结合景观设计，将光线引入汽车库。,地下车库入口均考虑缓冲设计，并用绿化带进行处理，不同于一般地库入口生硬的感觉。,车库出入口景观,地下车库坡道宽度扩大，周边做立体绿化处理。从而使开车回家的业主有一种穿过林荫大道归家的感觉。,北京御园示意,29,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,手法：形成一个生态的绿墙,目的： 过滤紧邻道路而
16、造成的交通噪音、灰尘等，采取乔灌草相结合的方法形成层次分明、四季有花、立体的生态景观。,30,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,小区外行走也能体现极品公寓的气质 提升小区品质，增加口碑,31,景观系统解析,景观,空间层次,硬质景观,软质景观,景观特色,功能性景观配置,游泳池,老年活动场所,儿童活动场所,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,产品核心价值二：景观,32,产品核心价值二：景观,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,表现形式：满足人们日常生活中具体使用及观赏要求 使用乱石铺、冰裂纹以及各式各样的砖花地,色彩： 色彩是最易创造气氛和情感的活跃因素 儿童游乐场采用色彩鲜艳的铺装 休息场地宜用色彩素雅的铺装,33,产品核心价值二：景观,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,34,产品核心价值二：景观,绿城精装豪宅产品线研究/产品价值,1.栏柱,栏柱具有拦阻功能 栏柱不宜太高 结合道路路灯设计,成为分隔空间的一个重要构件,2.环境家具,座椅优先采用触感好的木材 木材作防腐
