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1、,长白岛区域河景项目综合调研报告,服务前期调研 2009.11.16,调查时间：2009年11月14日 调查目的：了解长白岛区域与中海国际社区形成竞品关系的河景项目情况，为之后接手的中海地产项目做准备工作。 调查对象：与本品在区域上接近，产品形态相似；与本品形成竞争的项目,在此之前，先让我们来了解下长白岛区域的发展历程及现状。,前 言,2003年之前，长白在沈阳还是个默默无闻的地理名词，互联网上甚至网罗不到半点关于旧长白的“光辉形象”。沈阳本地人知道长白，只是因为长白狗肉。旧长白隶属于东陵区。 2004年，经省政府批准正式划归为和平区；其后市政府的“南拓”计划，加速的长白的发展进程。 2005
2、年，“长白岛”概念出台。 2008年，通过2005-2008年间的一系列动工建设。5月8日长白岛取水开闸，浑河水流入内河，人工岛形成。长白基本完成了华丽变身。 2008年11月28日长白岛被中国住交会授予“中国最具潜力岛屿”称号。,长白岛发展历程,沈阳长白岛，位于沈阳浑河南岸，规划总面积10.87平方公里，是中国北方最大的一座人造生态岛屿。,长白岛现状,现有常住人口5万人，规划人口17万人。她碧水环抱，水域面积350万平方米；沿河绿化带150万平方米，拥有42万平方米森林公园和74万平方米国际标准18洞高尔夫球场，全岛综合绿化率超过40%；基础设施完备，路网四通八达。她以“和谐岛城”为基本规划
3、理念，明确并严格坚守“人居、科技、商贸、生态、休闲、旅游”六大功能定位和“自然、生态、和谐、现代”四大开发主题。目前岛城开发建设正全面进行并已初具规模，被誉为“浑河明珠、钻石宝地”，是沈阳最适宜人居的区域，是沈阳沿河经济的“领头羊”和未来沈阳现代服务业的制高点。,长白岛现状,经过几年的招商建设，长白岛已是名企和明盘荟萃，万科、远洋、中海、深航、格林豪森、新加坡兄弟等房地产巨头相继登陆，六大地产龙头相继集结于长白岛，协议总投资已达400亿元，规划建设面积610万平方米，已竣工建筑面积100余万平方米，四百余座风格各异的楼宇拔地而起，全部竣工后可居住人口15万人以上；加上多所市区优质幼儿园、一流的
4、中小学已陆续竣工。,长白岛现状,长白岛凭借优良的生态环境、完备的基础配套设施、强有力的开发建设和政府精细化的管理，已成为备受关注的我国北方内陆城市第一生态岛屿。加之此前获得的 “中国最具发展潜力岛城”大奖更成功地把长白岛推向了全国，标志着“沈阳长白岛”开始在全国的范围内得到深入认可，成长空间得到了极大放大，必将赢得更多的发展机遇。 那么，了解了长白岛的现状后，接下来我们看看区域项目的情况。,小 结,本次调研除中海国际社区外，还针对性的选择了6个竞品项目，分别是 “万科城峰汇”、“远洋天地”、“新加坡城”、“深航翡翠城”、“格林生活坊” 和“丽湾国际”；调研内容主要为竞品项目的基础信息和市场动态
5、信息，包括产品情况、销售情况、以及推广情况等。,市场调研,表格一,市场调研,市场调研,表格二,市场调研,表格三,表格四,市场调研,小 结,结合上述,我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析： 锁定主要竞品：从项目的产品上来看，能与中海的品牌优势、建筑体量、建筑规划形成正面竞争的，只有万科、远洋、新加坡城。 区域配套：由于长白岛范围较小，在产品的区域配套上几家优势较均衡，无太大优势可言。 景观特色：都以河景房为宣传重点，中海区别与其他项目的优势在于双河景，而且紧邻园区有市政规划的市政公园。,小 结,结合上述,我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析： 销售环节：也许是由几个项目此前所
6、推项目剩余不多已不愁买，或是已经完成本年度销售任务，所以在接待上无过多热情可言；相对来说，中海售楼员还是较热情的；建议在介绍项目的同时，着重中海品牌实力的宣传，物业的宣传，以及双河的景观优势。价格上，近期长白岛各大项目在销售均价上都有一定程度的涨幅，中海在其中价格算中等，稍有优势；再加上目前可选房源较多，预计在年底前的销售应该较为平稳。,小 结,结合上述,我们挑几个竞品的重点项来与中海简单做个归类分析： 促销活动：由于现在处于销售淡季，之前长白岛地区各盘销售量一直较好，有些项目已完成本年销售任务；近期除新加坡城外，其他项目无新品推出；年前基本属于自然销售阶段；所以无促销活动。 竞品突出劣势： 万科所推当期峰汇临近胜利桥，噪音较大； 远洋西侧紧临工农桥，南侧有三好桥，噪音较大。,总 结,通过以上数据的搜集我们不难发现，本次调查的竞品楼盘大都是高端项目，虽然各个项目都实力非凡，但纵观比较各有其软肋；我们本着“知己知彼”的精神进行考察，尽量深入到了每一个细节，希望有所参考，从而发挥我们项目的优势，带动销量的提升。,完！ 敬请指教,
