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1、张店区付家镇地块投资 可行性初步分析报告,目 录,1.0 地块位置 2.0 市场分析 3.0 付家镇规划 4.0 地块SWOT分析 5.0 地块定位及开发建议 6.0 可行性分析研究,地块位置,1.0 地块位置,地块有四部分组成，总占地面积约约320亩。现为傅家镇老镇区所在地。距离世纪路约1000米，距离昌国路约1000米。并且1号、2号地块现存有未拆迁建筑、厂区等。3号、4号地块尚有一部分居民未搬迁。,项目经济技术指标（参照盛世康城估算） 容积率：小于等于1.7 用地面积：320亩 用地性质：居住、商业 使用年限：住宅70年 绿地率 35 %,1.0 地块位置,该地块属于傅家镇中心居住区核心
2、区域，属大范围改造区域，附近居民以普通村民为主，地块周围为普通耕地。 周边城市生活配套发展滞后，极不完善。 地块交通条件较差，周边以村镇建设道路为主。,南西七路,昌国路,市场分析,前三季度，全市房地产开发市场商品住宅完成投资49.55亿元，同比增长15.34%；商品住宅施工面积1039.97万，同比增长6.50%；商品住宅新开工面积245.17万，同比增长54.68%；商品住宅竣工面积281.31万，同比增长35.36%。竣工商品住宅空置面积61.87万，同比增长20.49%。,1-9月份各月完成投资走势及同期对比,2.0 供应市场分析,前三季度，全市新建商品住宅现售面积50.08万，同比增长
3、2.20%；商品住宅预售面积145.65万，同比增长6.08%；商品住宅可售面积200.74万。新建商品住宅预售均价2771元/，同比增长15.27%，其中第三季度预售均价2825元/，同比增长19.96%。,1-9月份各月新开工面积走势及同期对比,2.0 供应市场分析,经历过2008年短暂的全国房地产淡季之后，进入2009年，在国家相关政策以及淄博当地对房地产行业有效调整的直接推动下，淄博房地产开发市场呈现出观望氛围逐渐消除、投资和消费信心快速回升、商品房销售量增价涨的良好局面，重新步入快速发展轨道。,1-9月份各月商品房预售面积走势及同期对比,1-9月份全市商品住宅预售均价走势,2.0 供
4、应市场分析,2009年热点楼 盘位置解析,名尚城市广场,中润华侨城,黄金国际,中房兴业家园,民泰兴业家园,蓝钻国际,花好园,盛世康城,2.0 供应市场分析,2009年下半年上市楼盘,2.0 供应市场分析,上半年淄博房地产市场呈现一片大好的销售势头，其中上半年6月消化掉剩余房源近70%，加之新推项目的探市，淄博开发企业已经重拾信心。根据最近调研情况，2009年九、十月份约有20个项目有新房源推出，累计建筑面积将超过百万。因此说：2010年，淄博房地产市场将呈现竞争更为激烈的态势。这其中不乏高品质的典型住宅。 综上所述 根据2010年，淄博市房屋供应量将达到历史高峰，市场竞争将随着各个楼盘的推逐渐
5、进入白热化。 同时 随着2008-2012年淄博城市发展整体规划的深入，土地供应量将进一步增加。,2.0 供应市场分析,找准入市时机准确产品定位合理利润预期,2.0 供应市场分析,淄博市房地产市场环境分析：,虽然2008年淄博房地产各项指标均有下降，但淄博楼市整体稳健，呈健康发展态势。与全国一二线城市及山东部分城市相比，淄博楼市相对稳健，价格泡沫较少。2008年，淄博人均年收入约1.5万元，按照2009年第三季度商品房均价单价2825元/平方米计算，按照淄博每户3.04人口计算，则淄博的房价收入比为4.4，处于房价收入比4-6倍正常范畴标准，因此淄博楼市价格泡沫较少，呈稳健发展态势。,2.0
6、供应市场分析,中心商圈 老商圈,专业商圈 新商圈,专业商圈 新商圈,老商圈,专业商圈,中心 商 务 带,新商务圈,住宅发展受限区域,住宅重点发展区域,住宅可供发展区域,住宅发展受限区域,淄博楼市各物业发展格局分布图,2.0 供应市场分析,淄博市的商品房市场也呈现规律性的片区发展态势。 中心路以东为东部老城区；西七路以西，华光路以南为西部新城区；西七路北首，华光路以北为西北部高档区；铁路以南为南定-付家片区；中心路以西，西七路以东为城市中心片区。 1、淄博住宅市场目前以核心城区为核心向外扩散，由于前期放量过大，目前以消化存量为主，新开项目较少。 2、普通住宅，90-120平米依然是主力消化房源，
7、其次是60-90平米，120-144平米户型消化较好，140以上户型明显存在市场抗力。 3、西部新城区依旧是住宅最为活跃的区域，目前价格在3300元-3500元/平米。由于体量较大，团购、定向开发成为很多楼盘的选择。东部片区成为后期住宅开发的一个热点，目前价格在2500元/平米。北部片区是目前的经济适用房集中片区，目前价格在2500元/平米。南定片区随着张店区第三大盘盛世康城的开盘销售，该片区的房价整体均价上涨到2700元/平米。,2.0 供应市场分析,2.0 供应市场分析,世纪路南端各物业发展格局分布图,世纪路南-付家片区作为张店城南的老工业基地，由于受土地供应较大，商品房存量较大。 由于是
8、老工业区，所以在老工业区配套的生活区、宿舍区是目前该区域居民主要的居住区域，这些区域普遍绿化率较低、社区居住氛围较差、人文气氛不甚理想。近几年，随着世纪路沿线的发展，世纪路沿线涌现出了大批量的房地产项目，其中包括锦绣花城、泉山小区、齐盛花园、盛世康城、芙蓉雅庭、南苑绿洲较有代表性。,2.0 供应市场分析,世纪路南端各物业分析,2.0 供应市场分析,1、市场供应量较大，产品主要集中为中低品质社区。 2、周边项目在规模、景观、配套、工程进度、知名度等各方面均各具有一定优势，同时户型设计中存在空间利用不充分、客厅餐厅采光等问题。 3、适用于自住需求的60-90平米一室、两室，100-120平米两室、
9、三室、120-140平米三室是目前住宅的主力供应及需求户型。 4、周边项目相关配套设施如会所、活动场地等较少，不能满足社区居民生活需要。,2.0 供应市场分析,启 示,1、中高端低密度产品存在市场空白。 2、产品的差异性，如退台洋房等以及高层产品存在市场空白。 3、城市规划和发展（新农村改造）为地块带来发展契机。 4、产品同质化、设计理念的落后以及户型配比的断档均为该地块开发创造了差异化机遇。 5、地块客群的模糊性，加大了对产品营销的难度，对于产品的去化有一定的制约。,付家镇规划,付家镇地处张店城区西南，世纪路以西，西十路以东，昌国路以南区域。根据淄博市政府出台的“十一五”城市发展规划提出，加
10、快推进中心城区与周边区域的融合互动发展，东西带和南北带相交叉的布局大力展开，在农村实施农民向城镇集中的发展计划，重点围绕中心镇实施合村并居，在城市近郊、重点经济带沿线及其他具备条件的中心镇形成整建制城镇化发展区域。付家镇作为张店城区西南重镇，属于“十一五”城市发展规划重点区域。,3.0 付家镇规划,3.0 付家镇规划,中心镇合村并居打造“城市组团区” 根据“组团发展”的目标，“十一五”期间，我市将按照与中心互动、层次和谐、特色互补、空间拓展的原则，形成与中心城区发展相对应的城市组团区。从图中可以看出，围绕傅家镇中心片区将发展成以傅家镇政府驻地中心片区为中心，周围南外环片区、世纪路南端片区、房石
11、片区、昌国路片区四个区域为一体的城市组团区。 镇政府驻地中心片区,南外环片区,3.0 付家镇规划,世纪路南端片区,房石片区,昌国路片区,3.0 付家镇规划,小 结 确定以傅家镇中心及周边区域为大片去城市发展的核心，带动四个片区整体发展。以快速实现城市化发展（社会主义新农村）为目的。同时，在将该区域发展成重要城市居住地之外，延昌国路以及世纪路将发展成张店西南重要经济支撑点，以重点发展第三产业为主导，逐步形成具有一定特色的区域发展格局。,地块SWOT分析,4.0 地块SWOT分析,该地块占地约320亩，以村镇建设道路自然划分为四块。再没有得到地块具体规划要求的情况下，一下SOWT分析不设计地块数据
12、型分析部分。 SWOT分析 优势 1、处于张店城区重点发展带上，属新农村改造重点区域。 2、地块附属物较少，基本没有拆迁补偿。地块没有分割，整体性强，利于规划。,4.0 地块SWOT分析,劣势 1、紧邻村落，对于产品居住价值认知度提高不利。 2、周边居民以农业人口居多，人文景观难以保证，社区档次受到负面影响。 3、周边城市化发展受约束，短期内区域配套不完善。 4、周边道路以村镇建设道路为主，交通环境不理想。,机会 1、新农村改造成熟经验引导，未来前景可观。 2、区域开发处于起步时期，地块选择和价格相对宽松。,4.0 地块SWOT分析,威胁 1、目前该区域楼盘品质普遍品质较差，对于属地观念引导有
13、很大影响。 2、目前该区域楼盘供应几近饱和状态。 3、片区改造的速度，特别是市政配套的完善，成为影响地块价值的潜在威胁。,4.0 地块SWOT分析,总体而言，本案优势和劣势交互存在。 关键如何充分利用潜在机会点，规避、弱化威胁。 需要充分利用项目企划包装、注重营销策略的运用。 充分挖掘项目本身的潜在价值，取得市场竞争的优势。,4.0 地块SWOT分析,地块定位及开发建议,5.0 地块定位及开发建议,地块整体定位 根据前面的市场分析、项目分析以及片区的“生态环境”，对本地块的整体定位为，可建设为： 张店高尚低密度人文住区 打造一个国际的、人文的、浪漫的、自由的、优美的享乐生活住区；高档但绝非是豪
14、宅，优质而有别于奢华。,5.0 地块定位及开发建议,地块物业定位 根据前面的市场分析启示，对本地块的物业整体定位为： 张店首席城市别墅、高层豪宅,建筑风格定位 以欧式建筑为本项目的建筑风格定位。 本项目建筑定位为欧式风格，能比较准确的实现与区域内项目的差异，和整个淄博片区高端住宅的区分。,5.0 地块定位及开发建议,目标市场与客户群定位与分析,5.0 地块定位及开发建议,跳出地块来比较，跳去区域找客群,本项目的主力客户群建议定位在本市中高、高收入人群，预计项目主力客户群40%是来自张店区域，但随着开发的日益成熟，周边区县的客户会略有增加。另外，由于本项目具有的稀缺属性，在推广中应加强面向周边区
15、县进行推广，预计效果会较有明显。,关于本地块的目标客户群： 相对一般房地产住宅而言针对的是市民金字塔的中上层中的一部分人。这是一部分有钱、有闲，开始追求生活品质的城市中产阶级。 他们对价格敏感度和品牌忠诚度较低，对品质、环境要求较高，要求住宅兼具实用性和舒适享受的特点，能满足其社交和居住的“品味”，在一定程度上彰显其身份和地位。 只有明白项目的客户他们的喜好、需求，我们才有可能做出他们所需要的产品；才能在营销中做出引导；只有经过对项目客户的深度挖掘，才能做出成功的，有战略高度的项目。 可能到本项目购房的客户特征总结 大部分拥有私家车。 生活、事业稳定，有很好的经济基础，极强的首付能力。 城市新
16、兴中产阶级。 喜爱临水人居。 追求生活情调和生活品味。 专注住宅的投资增值。,5.0 地块定位及开发建议,项目开发需要考虑的问题点 拥有一套自己的、奢侈的、有品味的生活住宅，享乐人生，享乐生活，是金字塔尖目标群共性的东西。但如何在建筑规划、产品设计上附着这种“享乐生活”的东西？这需要有一个好的规划设计。而这种品味，这种格调，这种档次是一个小圈子所欣赏的，还是在金字塔尖内更大的消费群所认同的，是不是共性的呢？也需要有一个更深入的、更系统的测评和全程营销策划推广。简单的说，一套房应该有十个以上的潜在客源，而不是为二、三个人量身订做。如果对本项目这种“享乐生活的东西”认同客户群大，则会出现畅销、快销的局面，否则销售周期将延长，投资将不能获得最大的收益。 换个方式来说，对于项目产品所附加的这种“享乐生活的东西”，是带有我们某些主观性的，而市场是动态的，对于这种休闲生活型物业、这种纯愉悦精神的享乐生活型物业，市场并没有太多的先例，也没有形成一套“意识形态”或“行为模式”，这和卖普通豪华住宅不同
