《{旅游行业管理}昭通市昭鲁公路旅游项目前期策划107p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{旅游行业管理}昭通市昭鲁公路旅游项目前期策划107p（107页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、昭通市昭鲁公路旅游项目前期策划,谨呈:武汉合富锦绣房地产开发有限公司,委托方：合富锦绣房地产开发有限公司 报告方：进力地产机构 密 级： 机 密 时 间：2011年08月15日,贰,叁,肆,市场分析,项目定位,项目营销策略,汇报顺序,壹,我们对项目的理解,伍,销售推广,陆,服务团队介绍,柒,公司的独特优势,壹,项目的理解,项目所处云南省东北部的昭通市，地处云、贵、川三省结合部，同时也是昆明、成都、贵阳、重庆等中心城市经济社会发展辐射的交汇点。,项目属性,四川,云南,贵州,成都市,重庆市,贵阳市,昆明市,项目位于昭通市的永丰镇政府对面，距昭通市昭阳区中心约10公里,距离鲁甸约17公里，易与昭阳和
2、鲁甸产生空间联系。,项目位置,昭阳区,鲁甸,17公里,10公里,项目四至,项目地块北接昭阳区，南至鲁甸，西临建设中的昭鲁快捷通道，周边有大量已建民房，重大设施处于即将建设阶段，区域整体尚未起步。,交通条件,整体交通条件不够完善，随着昭鲁公路的修建，将有效完善和解决片区交通运输的问题，形成昭鲁一体化。,公路：国道主干线GZ40水富到昆明高速公路基本贯通。 出省五通道： 巧家宁南， 盐津筠连， 威信叙永， 镇雄毕节二级公路己建成投入使用。 昭阳威宁已扩建为三级公路。 航空：于1991年机场扩建动工，1994竣工，改扩建为国家永久性二级机场， 1994年4月正式复航，飞昭通至昆明航线。,昭阳区,鲁甸
3、,昭鲁线：位于永丰镇西侧，是永丰未来发展的依托,G213国道：是连接昆明和昭通的重要公路，永丰镇目前依托此路连接昭阳和鲁甸,机场,项目地块具有一定景观资源但不强势，整个区域除有少量村庄用地之外，其它用地均未开发。,地块具有一定景观资源但不强势，整个区域处于未开发状态； 项目远离污染，空气清新、生态环境较好；视觉美感非常突出，具备一定山林资源，生态性较好。,地块现状,项目地块SWOT分析,综述,1、工程时间跨度较大； 2、由于项目所在当地经济总量小，故项目定位应该从更高更远的角度谋划。着眼于云南乃至滇川黔市场，跳出本地市场，去规划设计本项目； 3、因此我们需要的是用超前的眼光来定位项目，充分与政
4、府合作，积极与本地市场对接，缓解资金压力；加强团队建设，借鉴其它成功项目，弥补开发经验的不足，做好打大仗的企业准备。,本项目主要面临城市容纳力不足问题，在小市场做大生意； 既然要做大生意，就需具备大生意的眼光，必须跳出项目看项目，才能争取更大的市场。,贰,市场分析,市场分析,1、利用外部环境因素创造价值： 云南环境、昭通环境、滇川黔三省环境 2、利用内部环境因素创造价值： 项目工程规划、项目市场定位、项目的经营等； 3、正确处理与政府及未来拆迁户的关系，在保证综合效益的基础上，才能保证项目的成功；,关键点,昭通基本概况,地理位置：昭通市位于云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积2
5、.3万平方公里。 2001年撤地设市，辖1区10县、143个乡镇（办事处）。,对外交通建设重启云南“北大门”由铁路、公路、航空、水运组成的立体交通网络初具规模，区位优势凸现。 “水电王国”的建设 白鹤滩、溪洛渡、向家坝3座电站。 2007年以来，人民生活水平不断改善，社会更加安定和谐。 随着西部大开发的不断推进，昭通力争在2020年把昭通建成重要的能源、重化工、农特产品加工基地和长江上游生态屏障。,城市发展目标： 21世纪昭通将建设成为一个具有一定工业基础，又具有较强商贸、物流功能的综合城市；一个适宜居住生活、环境优美的生态型山地城市。 在城市发展上通过“南进东拓”“优化旧城”规划策略的实施，
6、调整城市空间结构，完善城市功能，实现城市由单中心向多中心，集中式向片区组团式的转变。,昭通市城市规划发展,从规划来看，项目属于凤凰山休闲片区外的延伸地带，只能依托森林覆盖率高、空气清新等自然条件，难以共享其它片区的现有资源。,昭阳区： 中共昭通市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。 位于云南省东北端，面积2167平方千米，位于11个县城的中央位置，是昭通发展的核心。距省会昆明市381千米。东与贵州省威宁县接壤，西隔金沙江与四川省金阳县相望。 地处 云、贵、川 重要经济枢纽战略地位。 总人口77万余人,昭阳区,昭阳区概况,昭阳区是昭通房地产开发的主导力量，全区77万常住人口，城镇
7、化水平仅为26%，房地产发展前景可观,占全市房地产的开发量的60%以上。,2006年，昭通房地产产业处于初 期发展阶段，该时期所开发的地 产项目特点总结如下：,2006年,2010年,20XX年,如何做到：引领昭通城市生活、迎接昭通的休闲时代？,2006-2010年，在经济增长大势推动下 昭通房地产产业由起步阶段向发展阶段 过渡。“近两年来房价涨的太快”消费者 的直观感受是对市场环境的最佳诠释：,昭通地产发展模式方向？,发展历程,昭阳区房地产市场概况,秀水康城,小高层、多层、商业 共719户 昭通首个推出小高层建筑的楼盘 营销、策划、推广面有一定突破,2007年住宅市场以南市区域居多，产品类型
8、单一,住宅市场,昭阳区房地产市场概况,泰平盛世水岸,住宅市场,2010年，住宅产品类型多元化、建筑形态相对多样化,混合业态社区，其中包括滨水洋房、 花园洋房、小高层配套设施包括购 物广场、商务酒店、幼儿园等,城市新型地产项目 小高层城市住宅+商场，暂未开盘 目前处于预定阶段,福都,华南大厦,城市新型地产项目 小高层城市住宅+商场，暂未开盘 目前处于预定阶段,昭阳区房地产市场概况,商业市场,2006年至今，昭通商业市场格局没有较大的变化。旧城区新建项目不多且体量较小，不足以支持 商业格局的突破。 2010年，旧城改造对商业环境的影响并且结合当前市场环境，如何抓住市场机会，是我们要思考 的重点。,
9、昭阳区房地产市场概况,商业市场,昭阳区新型商业项目代表项目 建筑新、街道整齐、整体感较强 昭通繁荣的餐饮、娱乐夜市,钻石广场由昆明乾景房地产优先投资公司在昭通 注册成立恒基房地产开发公司，投资1150万收购 原昭通毛纺厂开发建设的。目前经营业态主要为 餐饮、网吧等。是招商引资与国企改革的成功实 例项目,昭阳区房地产市场概况,消费概况,从上表可以看出，昭通房地产价格一直呈上升趋势，且上升比例较大，其中2007年增长比例最大，2007年市场放量较大，交易量上升，加之当时地产市场处于黄金时期，高成交量下必然导致价格高速上浮，也从另一层面展现了昭通的消费潜力。 昭通房价上涨归因于昭通房地产业的刚刚起步
10、，以及昭通市经济的向前发展。,昭阳区房地产市场概况,消费概况,消费行为： 由于消费群体的可支配收入增幅大于投资渠道扩大带来的投资机会产生的价值，2006年以来的购房投资者比例有所上升，约占总购房群体的1015左右； 接受房屋面积区间集中于110150之间，约占总面积需求的85； 所承受的单价有较大增幅，从1000-1300元/ ，增加到2500-3000元/； 本地消费者大部分选择按揭，外地消费者选择一次性付款的比例较大。,消费群体： 本地消费者：来源于政府公务员、教师、大型企事业单位稳定职工和私营企业主，购房用途上主要集中于换房改善居住环境、二次以上置业自用偏投资； 外地消费者：来源依次是：
11、鲁甸、镇雄、大关、盐津、四川、水富，购房用途主要是异地二次置业改善目前的居住环境、依据工作地点的变迁而置业。 由昆明和地州城市的消费群体比例判断，本地和外地客户比为6：4.,昭阳区房地产市场概况,消费概况,住宅消费： 随着房地产市场的发展，居民住房越来越多由原来的单位集资建房逐渐转向商品房，消化能力与供求关系基本持平； 南片区虽然目前集中了绝大部分的居住认购，初步形成了一定的居住惯性和氛围，但是对于有一定支付能力的购房群体来说，南片区的发展已经到了尾期，可利用和开发的土地有限，未来北城将逐步成为人们选房的重心，但是目前存在的障碍在于，北城的开发还未成气候，生活配套和便利性大大落后于南片区，众多
12、消费者对北城处于观望的阶段； 商业消费： 目前商业气氛和规模还较小，许多居民消费仍以农民自建房中的餐饮为主体，仅是钻石广场、朱提文化商业步行街，有规模和统一规划招商的商业设，还缺乏成为城市标示的商业配套； 商业水平较低，一环内商铺价格差距较大。,综述,2009年整体代表楼盘分布示意图,目前全区有常住人口77万人，家庭户22万户，老城的居住人口比例约为65%，则有43.12万人。,昭通市昭阳区房地产市场分析,北部新城居住区:未来居住的趋势片区，由于政府规划的影响，未来大量的居住小区将直指这一片区，目前还都是以单位建房和福利房为主。 老城居住区:传统的老居住区，主要居住的是土生土长的老昭通人，居住
13、形式、环境和生活方式都比较陈旧。一部分有能力和观念的年纪50岁以下的人会选择南部区域来改变居住环境和换房。 南城居住区:居住较为集中的卧城，又叫昭通的富人区。从2004年开始，这个区域大约集中了近5万人口。片区市政配套和生活配套还需进一步完善。,区域房价差别显现，表明新城建设已突破了城市原有的单核发展模式，使各主要片区之间的土地价值显现、房价落差明显。,昭通市昭阳区房地产市场分析,供应市场,1、福都大厦 项目地址：昭通市青年路195号 建筑形态：多层及小户型电梯房、商铺 总建筑面积：20365 ，商业面积约7000 商业建筑形态：1-3层商场，底层分割销售 销售情况：还未开盘，收取订金，订金金
14、额为510万 预定情况达60% 价格信息：具体到套的价格为99 起价2200元/ 116 起价2300元/；139 起价2400元/ 商铺自青年路向内价格由36000元/-7000元/ 产品信息：商场分割销售，最小分割面积57 物业管理：自主经营，商场统一管理。 交房时间：2010年4月 车位配比：1：0.6,城市型项目,位于昭阳区核心地段新盘，建筑形态、外立面效果与现有 楼盘相比相对更具城市感。但其体量与商业管理模式实则 不能支撑其“财富中心 高尚华宅”的宣传定位。,昭阳区房地产市场供给研究,2、华南大厦 项目地址：昭通市青年路口 总套数：154套 商业面积：约4700 商业建筑形态：多层、
15、小高层（商业：1-2套买销售， 3 -4层整层销售商场） 销售情况：达70% 价格信息：小高层均价2480元/ 多层均价2380元/，商业均价约1.2万元/ 产品信息：商场分割销售，最小分割面积50 物业管理：自主经营 交房时间：2010年,区位图,城市型项目,供应市场,青年路沿线另一个城市型小体量项目 体量与福都相差不大，但商业为住宅 1-4层商场形态，住宅有多层、小高层,昭阳区房地产市场供给研究,3、西街、陡街、辕门街区 西街、陡街进行整体改造，陡街改建预计2009年3月完工。 在西陡街房屋修缮中，临街22间1175平方米，占地面积共6175平方米。按房地产评估机构评估后，采取分段打捆整体
16、出让进行处置，以4158万元整体出让。 2008年10月市场公开拍卖以4万元/平米售价成为目前昭通最高商业房价，均价在2.5万元/平米左右。,城市商业型项目,供应市场,政府主导的旧城形象改造项目，有一定程度的引导作用,昭阳区房地产市场供给研究,4、恒邦百货,城市商业型项目,供应市场,由于超市和停车便利，成为目前市民消费集中。该模式在当地属于比较正规和规模较大的商业，可以考虑引进其至本项目。,昭阳区房地产市场供给研究,5、朱提步行街,城市商业型项目,供应市场,是昭通目前最有号召力的新步行街，建筑较新、街道整齐 有整体商业街形象感，昭通的繁华娱乐餐饮夜市。 特别晚上8点到午夜2点是一天中最热闹的时段。 商铺面积：底商面积多为30-40 价格：二手商铺12000元/左右，租金 铺面租金 ：16-45元/月 ，从中段到东段，店铺的租金越低，店铺的租金每年以10%的比例上升。,是目前认可度较高的商业步行街,昭阳区房地产市场供给研究,6、湖畔名园,宜居型项目,供应市场,项目地址：昭通市朱提大道东侧（电力
