{金融保险管理}金融理财案例分析

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1、1,1,把所有的理财目标涉及的现金流量一并考虑，内部报酬率低者，表示要达成所有理财目标需要的投资报酬率较低，达成的可能性较高，应优先考虑。,理财决策考虑依据，比较不同方案,只考虑该决策所涉及的现金流量，还原为净现值，净现值高者 优先考虑。,收支结余能否支应该方案所需的额外支出。,现金流量决策,净现值决策,内部报酬率决策,2,2,小李夫妻两人年龄均为29岁，结婚3年，两人都是金融从业人员。,1.2 理财决策案例 案例背景,男方父母：均为56岁，原来在乡下务农，过去积蓄用于给小李夫妻购房，无退休金。,家庭成员背景资料,3,3,理财决策案例 案例背景,单位：元,单位：元,家庭收支资料,家庭资产负债资

2、料,4,4,理财决策案例 理财目标,预计两年内将生育一子女，培养子女到大学毕业，大学学费每年现值10,000元。同时男方父母将两年后由外地迁入本市居住，帮忙带小孩。并负担两老的生活费用。每增加一个家庭成员，预计增加10,000元的年开销现值，到子女大学毕业或父母85岁为止。 两年后换买一套现值800,000元的房屋，供届时一家五口居住。 小李60岁退休，配偶55岁退休。退休后生活费为退休前的75%，退休生活计算到85岁。,5,理财决策案例 其它假设条件,基本假设,贷款利率： 一般贷款利率：7% 公积金贷款利率：5% 贷款期限：最长20年 贷款成数：最多七成 其他规定： 5年期贷款利率下浮0.5

3、% 住房公积金贷款上限为30万元,薪资所得免税额为每人每月3,500元,房价成长率4% 房屋折旧率2%,投资报酬率： 存款4% 股票10% 住房公积金3%,社保缴费比率： 住房公积金：8% 医疗：2% 养老：8% 失业：1%,退休支出调整率75% 养老金替代率25%,5,6,6,理财决策案例任务,请帮小李夫妻制作家庭理财规划报告书，报告书中必须回答下述问题：,7,7,编制家庭资产负债表,8,8,社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19% 月薪应缴税：(5,000-5,00019%-3,500)3%-0=16.5元 年终奖金应缴税：5,000/12=416.7元，低于1,

4、500元，适用3%税率，5,0003%=150元,编制家庭现金流量表需计算税后可支配收入（不含延期收入）,小李,家庭年税后收入=(5,000-950-16.5)12+(5,000-150)+ (4,000-760-0)12+(4,000-120) =48,402+4,850+38,880+3,880=96,012元,社保提缴率=医疗2%+失业1%+住房公积金8%+养老金8%=19% 月薪应缴税：(4,000-4,00019%-3,500)0%=0元 年终奖金应缴税：4,000/12=333.3元，低于1,500元，适用3%税率，4,0003%=120元,小李妻,家庭,编制家庭现金流量表,9,9

5、,编制家庭现金流量表,10,10,无负债，财务稳健，可适度利用财务杠杆加速资产 成长。 家庭收入中上，支出一般，因此储蓄率高达55%，理财规划弹性大。 现有存款高于年支出，保持高流动性。 没有商业保费支出，夫妻只有社保，未投保商业险，保障不足。 投资性资产（股票基金）占可运用资金三分之二，比重适当。,任务A：财务诊断 指出需改进之处,11,11,1.2.1 现金流量分析法 换房规划方案一：尽量少用贷款,不考虑收支成长率，两年后可累积的首付由三部分组成： 出售旧房可得净值 出售旧房可得净值=300,0001.042 (1-2%2)=311,501元 可投资资产累积额 目前可投资资产=150,00

6、0元，可运用储蓄=52,812元 资产平均投资报酬率=(50,0004%+100,00010%)/150,000=8% 两年后累积额=FV(8%,2,-52812,-150000)=284,809元 住房公积金账户积累额 公积金余额47,000元 夫妻年缴公积金合计=9,00016%12=17,280元，两年后累积额=FV(3%,2,-17280,-47000)=84,941元 可准备首付款总额 前三项相加= 311,501+284,809+84,941=681,251元,12,12,换房规划方案一：尽量少用贷款,最低贷款金额 两年后房价=800,0001.042=865,280元 最低贷款额

7、=865,280-681,251=184,029元 贷款结构安排 公积金贷款上限=300,000元 可全部使用公积金贷款184,029元 可行性分析 公积金贷款年供额=PMT(5%,20,184029)=-14,767元 购房后年储蓄额=52,812（年净现金流）+17,280（年缴公积金）-30,000（多养三口人增加的支出）=40,092元，40,092元14,767元，在可负担范围之内，此方案可行。,13,13,换房规划方案二：五年内或尽早把房贷还清,利用方案一的贷款安排，最低贷款额为184,029元，房贷年供能力为40,092元。 考虑五年内还清房贷的可行性 若五年还清，公积金贷款利率

8、为4.5% 公积金贷款年供额=PMT(4.5%,5,184029)=-41,920元 41,920元40,092元，每年需要的还款金额略高于年供款能力，要在5年内还清房贷的话，年储蓄额必须增加1,828元。,14,14,考虑投资报酬率8%高于贷款利率5%-7%，可尽量多用贷款。 贷款金额为房价七成： 贷款金额为865,28070%=605,696元，房贷年供能力为40,092元 公积金贷款上限300,000元，年供额=PMT(5%,20,300000)=-24,073元 商业贷款金额605,696-300,000=305,696元，年供额=PMT(7%,20,305696)=-28,856元

9、年供额合计24,073+28,856=52,929元房贷年供能力40,092元 只考虑到工作储蓄与公积金提缴额，七成贷款现金流流量不足，方案不可行。,换房规划方案三：尽量多用贷款,15,15,考虑理财收入后的七成贷款的可行性 首付款为房价的三成=865,28030%=259,584元，由方案一可知购房前2年可累积额为681,251元，则支付首付款后剩余资金为681,251-259,584元= 421,667元 由方案二可知七成贷款年供额为52,929元，房贷年供能力40,092元，则年供额缺口=52,929-40,092=12,837元 以支付首付款后剩余资金投资所得的理财收入弥补房贷年供额缺

10、口，则投资的现金收益率需达到12,837/421,667=3.04% 应有的投资报酬率3.04%，不但低于资产平均投资报酬率8% ，也低于存款利率4%。因此，若考虑到理财收入，则七成贷款方案可行。,换房规划方案三：尽量多用贷款,16,16,1.2.2 净现值决策法：方案一,净现值决策法：不考虑收支成长率，设定一个确定的投资报酬率，以净现值高低来考量的决策方法。 方案一：尽量少用贷款的净现值（假设投资报酬率：8%） CF0=150,000元（期初可运用生息资产，不包括住房公积金账户余额） CF1=52,812元（年储蓄额） CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入）+

11、184,029（最低贷款额）+ 52,812（年储蓄额）+84,941（住房公积金余额与前两年提缴额累计）=-231,997元 CF3=52,812（年储蓄额）+17,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）-14,767（公积金贷款年供额）=25,325元，N3=20 I=8%，NPV=213,173元。,17,17,净现值决策法：方案二,方案二：五年还清房贷的净现值 CF0=150,000元 CF1=52,812元 CF2=-231,997元（同方案一） CF3= 52,812（年储蓄额）+ 17,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）

12、- 41,920（公积金贷款年供额）= -1,828元，N3=5 CF4= 52,812（年储蓄额）+ 17,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）=40,092元，N4=15 I=8%，NPV=193,976元。,18,18,净现值决策法：方案三,方案三：尽量多用贷款的净现值 CF0=150,000元 CF1=52,812元 CF2=-865,280（两年后房价）+311,501（卖旧房净收入）+605,696（最高贷款额）+ 52,812（年储蓄额）+ 84,941（住房公积金余额与前两年提缴额累计）=189,670元 CF3= 52,812（年储蓄额）+ 17

13、,280（住房公积金年提缴额）-30,000（多养三口人增加的支出）- 24,073（公积金贷款年供额）- 28,856（商业贷款年供额）= -12,837元，N3=20 I=8%，NPV=253,456元 经比较，方案三的净现值最高，应选择方案三，尽量多用贷款。,例题,李先生看中了一套房子，房主可租可售，租的话每月租金5000元，押金一个月。购的话总价200万元，首付4成，利率7%，。该放的物业费每月400元，维护成本一年3000元，折旧率为2%，新房房价未来一年预期未来涨幅为5%，假设押金和首付款的机会成本为4%，请问李先生如何决策 使用年成本法和净现值法计算,检验目标实现可能性的方法,目

14、标现值法 目标基准点法 目标顺序法 目标并进法,21,敏感度分析,成长率设定,计算方式,考虑模式,21,除上述现金流量，还考虑大学学费、保险费支出等现金流量，是一个比较全面性的考虑模式 计算较为复杂，通常用EXCEL报表设定公式计算 每年收入与支出，学费与房价，都按预设成长率成长。收入、支出、学费、房价可以设定不同的成长率 以收入成长率、支出成长率、学费成长率或房价成长率作敏感度分析,考虑方案直接涉及的购房首付、房贷、工作储蓄等现金流量 计算较为简单，可以用财务计算器计算 一般只设定一个通货膨胀率来代表收入、支出、学费、房价的成长率，计算时折现率I=(1+投资报酬率)/(1+通货膨胀率)-1

15、以投资报酬率作敏感度分析,净现值分析,内部报酬率分析,内部报酬率分析与净现值分析的不同点,22,22,2.1 案例背景资料林天赐先生,基本资料 姓名：林天赐 年龄：45岁 职业：独资企业负责人 收入状况 企业经营收入：税前年收入300,000元； 顾问费收入：林先生另担任两家公司的顾问，一家公司支付顾问费3,000元/月，另一家公司支付顾问费20,000元/年； 其他收入：过去一年存款利息收入10,000元，国债利息收入12,000元，上市公司股息与红利收入8,000元，实业投资股息收入90,000元，房租收入5,000元/月，变现股票资本利得50,000元。 保险状况 社会保险：按所在地区社

16、平工资提缴20%基本养老金以外，另提缴8%的医疗保险金，已缴2年，当前养老金账户余额4,000元； 商业保险：购买20年期缴终身寿险，保额500,000元，年缴保费18,000元，已缴5年，现金价值52,500元。终身寿险保费中假设保障与储蓄部分各50%。,23,23,案例背景资料孟成真女士,基本资料 姓名：孟成真（林太太） 职业：民营企业职员 收入状况 工作收入：税前月收入5,000元，年终奖金为一个月工资； 房租收入：出租普通住宅，在去年前9个月每月房租收入3,000元，年修缮费用5,000元，去年10月份出售该房，售价800,000元，6年前买价500,000元，持有期间房贷利息55,000元，前9个月房贷利息8,300元，还本金7,700元。持有期间修缮费用30,000元，中介费、贷款手续费、公证费合计30,000元。 其他收入：过去一年稿酬所得5,000元，存款利息收入3,000元。 保险状况 社会保险：住房