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1、房地产销售的相关问题讲师：闵新闻,第一节 业务类表格的填写,来人登记表：指在业务员用来详实地记录每天接待来访客户的背景资料情况及意向情况，另外还包括客户认知本案的媒体方式等等。（具体内容及填写要点见附表1） 来电登记表：指业务员用来登记来电客户的背景资料情况及客户询问要点的记录，另外还包括客户认知本案的媒体方式等等。（具体内容及填写要点见附表2） A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。（具体内容及填写要点见附表3、4）,第二节商品房交易的相关政策法规（内容根据当地政策整理）,第三节 购房流程及相关费用计算方法,（备注：以
2、上诚意金、定金的金额可根据项目实际情况灵活操作）,一、购房流程,购房流程,选定户室,填写房屋定购单 付诚意金RMB1000,正式定房 付定金RMB10000,付首期房款 签定预售合同,合同登记,贷款或分期付款,交房,进户,办产权证,（备注：以上诚意金、定金的金额可根据项目实际情况灵活操作）,（备注：以上诚意金、定金的金额可根据项目实际情况灵活操作）,二、相关费用计算方法,（根据当地市场的收费情况而定）,第四节 售后服务流程及工作内容,签 约 流 程,小定,签约,3天（￥1000）,7天之内（￥10000）,大定,(首期20%及契税2%、维修基金2%),存档,按揭,办产证,办产证,2天（保险费）
3、,交房后3-6个月,交房后3-6个月,备案,附：1）保险费=贷款金额*贷款年限*贷款利率 2）契税、维修基金是根据项目当地政府收费的标准来执行，地域不一样收取的标准也不一样。,签定预售合同,预售合同至房产交易中心登记,填写个人贷款申请书并提供材料,签定贷款合同与抵押合同,银行审批,办理公证、缴纳各种保险费用,银行放款同时借款人还款,贷款全部结清，办理抵押房产注销登记,办理房产权抵押登记,贷 款 流 程,购 房 必 备 资 料,一次性付款或分期付款客户所需资料：身份证复印件 按揭客户所需资料： 身份证原件及复印件（已婚的需提供夫妻双方的身份证原件及复印件） 户口本原件及复印件（已婚的需提供夫妻双
4、方的户口本原件及复印件） 婚姻证明（未婚的需提供未婚证明、已婚的需提供结婚证明、离婚的并且目前没有再婚的需提供离婚证明及未婚证明或单身证明） 收入证明（已婚的需提供夫妻双方的收入证明） 首付款收据原件及复印件 （备注：在合同中如出现有产权共有人，按揭时还需提供产权共有人有关的身份证明资料，具体的资料同上）,二、客户购房费用一览表,预售合同登记费： 按揭贷款费用： 公积金： 其他权利证费： 商业/组合：（ 保险费） 其他权利证费：,3贷款代办费： 一次性代办费： 4契 税： 5印 花 税： 6产 证 费： 7地 籍 费： 8维修基金： 9物业管理费：元/平方米/月,第五节 合同条款及常见疑难问题
5、的司法解释,房子“缩水”3合同难以解除,买房者都会担心一个问题缩水，也都明白一个3的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3将难以解除购房合同。 根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。,除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3，买房户请求解除合同、返还已付购
6、房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。,到期不给房产证可申请赔偿,将于6月1日施行的司法解释规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买
7、卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。,房产商违约欺诈将代价沉重,将于6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户
8、又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。,司法解释第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,商品房质量严重购房合同可解除,如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。这是最高人民法院日前公
9、布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。 将于6月1日施行的司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；,房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。,“交钥匙”就算房屋的交付使用,房子到底什么
10、时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。将于6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。,商品房买卖合同将不被轻易确认无效,将于6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，充分体现了促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无效。近日公布的司法解释根据合同法的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有合同法第52条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表
11、示，不轻易确认合同无效。,集资房、房改房、经济适用房不适用解释,将于6月1日起施行最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。,销售广告可以成为商品房买卖合同内容,一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,
