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1、资产评估学,第一篇 资产评估的基本理论与基本方法,第二章 资产定价的基本原理,第一节 资产价值形成理论,第二节 资产的价值类型,第三节 资产评估标准,第四节 资产评估假设,第五节 资产定价原则,一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论,第一节 资产价值形成理论,资本 劳动 的报酬 土地,供给（生产）决定价值,生产费用价值论是成本法的理论基础,生产费用,商品的价值量,二、买方市场时期的价值观：效用价值观,需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。,三、供求决定价值论：均衡价值观,均衡价格,需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价
2、,在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。,第二节 资产的价值类型,一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值,价格 成本,不一定与价值相等,二、资产评估中常见的价值类型,（一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。,公开市场价格 形成的条件,买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济
3、人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人,（二）投资价值（investment value）,指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分,（三）账面价值（book value）,指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去 负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企
4、业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。,（四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。,对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场,内在 价值,资产的获利能力,账面 价值,资产的创建成本,内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。,内在价值与市场价值,（五）重置价值（replacement value）,指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。,（六）清算价值,指企
5、业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价,（七）在用价值（value-in-use） “持续经营价值”,指属于企业组成部分的特定资产价值。 不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。 （持续经营价值是指企业作为一个整体的价值，由于企业各组成部分对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营各局部资产的在用价值。）,第三节 资产评估标准,一、资产评估标准的实质与意义 为不同的资产业
6、务提供适用的价格标准,特定资产业务,决定,估价标准,但并非唯一依据还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。,二、资产评估标准,根据国际资产评估委员会的观点： 市场价值（market value basis of valuation） 非市场价值（valuation basis other than market value）,2）适用对象： 从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务 从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成 本法。,1
7、、市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳 使用状态下的价值,2、非市场价值（非公开市场价值） 1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。,2）适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类： 从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权 变动）,从评估对象看：,属于 特殊评估 对象,非经营性资产 非竞争性资产 特定地理位置的资产,商誉 专用资产,有限市场资产,无法单独在公开市场出售,三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系,1、公开市场价值=市场价值 2、投资价值=非市场价值
8、,投资方,投资价值公允价值,投资交易中,出售方,投资价值公允价值,交易价格在双方投资价值之间:,作价基础,公允市价,5、清算价值 6、在用价值 =非市场价值 7、账面价值,3、内在价值,对于可在公开市场出售的资产而言： 内在价值=市场价值 不具有在公开市场出售条件的资产： 内在价值=非市场价值,4、重置价值,为公允市价 设定了上限,与内在价值相一致=市场价值 与内在价值不一致=非市场价值,一、继续使用假设,指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的 收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经 济上可行。,第四节 资产评估假设,特定的资产业务是以某种假设为前期提的，因此资产评估 假设与评估标准也有密切联系。,三、清偿假设 企业破产，资产被强制出售,二、公开市场假设 指被估资产可在公开市场上出售 适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性,第五节 资产定价原则,由于资产评估或多或少总存在一定的主观性，因此，为保证评估结果相对公正、合理，要求评估人员在定价时遵循一定的原则：,一、预期收益原则 二、替代原则 从购买者角度考虑。 三、最佳效用原则 从出让方角度考虑，可促进资源有效配置。 四、贡献原则,
