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1、第六章 居住性物业管理,【教学目的要求】 了解居住性物业管理的含义和特点 了解居住性物业管理的原则和要求 熟悉居住性物业管理的基本环节 掌握住宅小区的物业管理要求 了解公寓、别墅物业管理的相关知识 【教学重点】 住宅小区的物业管理,居住性物业管理概述,一、居住性物业的含义及特点 （一）居住性物业的含义 1.含义：居住性物业是指具备了人们起居的功能和各种配套配套设施，可供人们正常居住的房屋。 2.类别：普通住宅、公寓、别墅。,一、住宅小区的物业管理,（一）住宅小区的含义 1、定义： 住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配
2、套设施的居住区域。,一、住宅小区的物业管理,（一）住宅小区的含义 2、具体含义 （1）从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区。 （2）从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区。 （3）从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区。,一、住宅小区的物业管理,（二）住宅小区的特点 1、居住功能单一，相对封闭独立 2、住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化 3、住宅小区房屋产权多元化，共用设施社会化 4、规划建设合理，配套设施齐全，居住方便,（三）住宅小区管理的目标和要求 1、住宅小区管理 住宅小区管理是
3、指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施 为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。,一、住宅小区的物业管理,2、住宅小区管理的指导思想是 （1）服务至上，寓管理于服务中 （2）统一管理与综合服务相结合 （3）产权与管理权相结合 （4）有偿服务，合理负担,一、住宅小区的物业管理,3、我国目前住宅小区管理存在的问题 （1）管理体制不健全 （2）管理法规不健全 （3）观念滞后、日常管理纠纷多 （4）力量薄弱、手段落后、经费困难,一、住宅小区的物业管理,案例：楼内烧纸又焚香，误发警报环境脏 案情简介 ：每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚
4、香燃纸的习俗。住在高层住宅的某些住户往往贪图便利，就在楼层烧了起来。一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真假难辨，疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底清除。物业管理公司应如何处理？ 答：焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问题。物业管理公司应该考虑的是：如何对其加以引导，避免其妨碍正常的物业管理工作。 1）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理； 2）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导； 3）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以制止
5、和劝阻，加大管理力度； 4）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。,4、住宅小区物业管理的目标 （1）实现住宅小区的经济效益 （2）实现住宅小区的社会效益 （3）实现住宅小区的环境效益 （4）实现住宅小区居民的心理效益,一、住宅小区的物业管理,5、住宅小区物业管理的要求 （1）物质环境管理的要求 （2）社会环境管理的要求 （3）以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新思路,一、住宅小区的物业管理,（四）住宅小区物业管理的内容 1、住宅小区居民的管理和服务 2、房屋管理 3、环境卫生、绿化管理 4、治安管理 5、小区内供水、供电、公共照明、电梯
6、、空调等设备的管理,一、住宅小区的物业管理,6、小区内市政设施维护管理 7、车辆管理 8、消防管理 9、物业租赁管理 10、收费管理 11、提供各种其他服务,一、住宅小区的物业管理,（五）住宅小区物业管理的原则 1、坚持以人为本，服务第一的原则 2、所有权与经营权、管理权相分离的原则 3、专业化管理与民主管理相结合的原则 4、综合管理的原则 5、有偿服务，合理负担的原则 6、竞争择优的原则,一、住宅小区的物业管理,（六）住宅小区的文明建设 （七）住宅小区的达标考评 1、申报条件 2、全国物业管理示范住宅小区的标准及评分细则,一、住宅小区的物业管理,（一）高级公寓的特点 1、既具有封闭性又具有共
7、处性 2、业主和住户具有多国籍性 3、建筑档次高，硬件设施齐备,二、高级公寓的物业管理,（二）高级公寓管理服务的特点 1、管理服务的市场化程度高 2、客户相对稳定，服务周期长 3、管理要求严，服务层次高 4、管理服务具有涉外性 5、管理服务的对象较为复杂,二、高级公寓的物业管理,（三）高级公寓管理服务的要求 1、重视前期的物业管理，特别是早期介入、接管验收、住户入伙三个环节。 2、日常管理服务的重点 （1）房屋和设备保养维修要及时到位。（2）配套设施要逐步完善。（3）特约服务力求项目多、服务全。（4）保安、消防服务措施得当，制度要严。（5）关注业主和使用者的公共交往。,二、高级公寓的物业管理,
8、三、别墅的物业管理,（一）别墅物业的含义与特点 1、别墅的含义 一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅。,2、别墅的特点 （1）从建筑样式上看 （2）从室内装修看 （3）从室外环境看,三、别墅的物业管理,别墅的建筑样式,2、别墅的特点 （1）从建筑样式上看 （2）从室内装修看 （3）从室外环境看,三、别墅的物业管理,别墅的室内装修,2、别墅的特点 （1）从建筑样式上看 （2）从室内装修看 （3）从室外环境看,三、别墅的物业管理,别墅的室外环境,2、别墅的特点 （1）从建筑样式上看 （2）从室内装修看 （3）从室外环境看,三、别墅的物业管理,（二）别墅物业管理的特点 1、物业管理和服务要求
9、高 2、特约服务多 3、物业管理服务收费较高,三、别墅的物业管理,（三）别墅物业管理服务的要求 1、保护别墅区整体规划的完整性 2、认真做好别墅养护和设备设施的维修工作 3、要特别抓好消防与保安工作 4、要搞好环境绿化工作 5、搞好全方位服务,三、别墅的物业管理,第二节 经营性物业管理,经营性物业管理的内容 1、制定管理计划 2、加强物业管理的宣传以提升物业租金 3、制定收租方法 4、物业的维修 5、安全保卫,（一）写字楼的特点,一、写字楼的物业管理与服务,（二）写字楼物业管理的方式 1、委托服务型物业管理 2、自主经营型物业管理 3、专业服务型物业管理,一、写字楼的物业管理与服务,（三）写字
10、楼物业管理的目标 1、在管理过程中，首先要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境 2、应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥 3、完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且还可以使物业增值 4、写字楼管理应与“全国城市物业管理优秀大厦标准”要求相结合,一、写字楼的物业管理与服务,（四）写字楼物业管理服务的内容 1、制定写字楼的管理规划 2、写字楼使用前的准备工作 3、写字楼的维护维修与环境管理 4、写字楼的商务服务 5、写字楼的客户服务,一、写字楼的物业管理与服务,（一）商业物业的特点,二、商业物业的管理,1、商业楼宇要精心策划，合理布局 2、建筑结构设计要新颖、别致，有特
11、色 3、选址和规模要满足不同层次的需要,（二）商业物业管理服务的特点 1、要保持商业楼宇的美观、整洁、有序 2、具有齐全、先进的设备、设施 3、加强保安工作 4、商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施,二、商业物业的管理,（三）商业楼宇物业管理的要求 1、商业楼宇应具有良好的形象 2、建立商业楼宇识别体系 3、商业楼宇安全保卫服务要求高,二、商业物业的管理,（四）商业楼宇管理服务的对象 1、楼宇与设备、设施的养护及维修管理 2、环境卫生及绿化管理 3、安全保卫管理 4、广告管理 5、装修管理 6、租赁合同管理,二、商业物业的管理,（一）工业厂房物业的特征,三、工业厂房与仓库的物业管理,（
12、一）工业厂房物业的特征 1、投资大 2、非流动性 3、属投资性物业 4、功能易过时 5、租赁期长,三、工业厂房与仓库的物业管理,（二）工业厂房物业管理服务的特点 1、管理服务的面广量大 2、生产设备和辅助设备设施的种类多、专业性强 3、必须保证基础设施正常运转 4、常规服务必须坚持高标准 5、环境保护要与国际接轨,三、工业厂房与仓库的物业管理,（三）工业厂房物业管理的内容 1、制定严格的管理制度 2、工业厂房和仓库的内部管理制度 3、工业厂房和仓库公用部位的管理 4、工业厂区的环境管理 5、治安管理 6、消防管理,三、工业厂房与仓库的物业管理,（一）特种物业的类别 1、文化类物业 2、体育类物业 3、传媒类物业 4、卫生类物业 5、餐饮类物业 6、交通类物业 7、娱乐类物业 8、宗教类物业,四、特种物业的管理与服务,（二）特种物业与一般物业的差别 1、服务对象不同 2、服务要求不同 3、管理要求不同 4、不同的经费来源,四、特种物业的管理与服务,关于调查、参观、实习,一、时间：2005年11月15日 二、地点：华南农业大学附近 三、内容： 1、物业管理的机构设置 2、物业管理的收费情况 3、物业服务项目 4、社区文化活动的开展情况,
