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1、浅谈资产管理,BOMA中国课程学习分享,一、资产管理概念介绍,为房地产增加价值！,为机构投资的规则,投资指导政策： 透明度 保守主义 低风险 与期待的支出所匹配的投资水平 降低风险的方式： 尽职调查 分析 战略性商业计划,资产管理概念介绍,与房地产相关的一些风险: 运营（收益可能没有期待的那么多） 租赁（租赁目标可能受市场影响） 资金支出（补充投资的程度可能会被低估） 流动性（万一房地产卖不出去） 债务（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险）,理解基点,投资债券的收益可能比投资商业地产的收益高/低200个基点，但投资债券的风险相对较低，能带来更高的净回报。 基点： 一个基点等于万分之一
2、，一个百分比变化等于一百个基点。 债券收益率涨了0.05%，相当于增加了50基点，利率增加了1%，相当于增加100基点。,房地产投资影响因素,商业地产评估：,二、资产管理定义,管理种类： 设备管理经理 物业管理经理 租赁管理经理 资产管理经理,房地产行业专业人士眼里的资产管理,设备管理： 根据国际设施管理协会（IFMA）的定义为“一项包含多项行为的职业，整合人、地点、过程和科技来确定已建立的环境的功能。” 负责建筑运营 机械、电力、安全等,房地产行业专业人士眼里的资产管理,物业管理： 管理一座建筑的运营开销并且负责租户的安康，包括租约管理。 物业维护质量 一座维护好的建筑比一座维护差的建筑更保
3、值！,房地产行业专业人士眼里的资产管理,租赁管理： 致力于收入的产生。 负责为任何一块空场地招租，为租户租约续租。 租赁管理经理负责收入，物业管理经理负责开销： 收入-支出=利润,房地产行业专业人士眼里的资产管理,资产管理： 把每一座建筑当做一门生意来运作。 负责确保收入最大化，开销最小化。,资产管理流程概述,资产管理流程概述,资产管理流程概述,资产管理经理的责任,资产管理经理对谁负责？ 对利润/底线负责，对一座建筑的收入和开销做出贡献的所有人负责。 物业管理经理 租赁管理经理 估价师 工程师 咨询师,三、房地产业,把每座建筑视为一个单独的产业 赚取利润 市场/销量 地点 租赁管理经理、物业管
4、理经理等在一座建筑里不同的扮演角色,房地产行业专业人士的角色,收入 -租赁管理经理的角色 寻找建筑物空闲房屋的承租人以产生收入（了解这座建筑的特色、与其他建筑相比的竞争优势） 管理建筑所使用的第三方经纪人（和中介圈子保持良好关系） 负责续租（定期与承租人保持联系） 寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍！,房地产行业专业人士的角色,开销 -物业管理经理的角色 管理营业费用（怎样管理一座建筑才能使承租人过得舒服） 负责租约管理与承租人的关系（确保承租人遵守所有租约上的条款还要与承租人保持良好的工作关系） 项目管理（管理给建筑进行维修的维护部分和外聘服务单位等，完成任务并把开控制在预算内）,
5、项目资本,项目资本 通过资产项目增加资产价值 有时候一些重大的费用，如房屋的维修费或对大堂整体翻修，需要完成才能保证建筑的价值。,房地产行业专业人士的角色,底线 -资产管理经理的角色 最重要的是增加价值 一座建筑里的所有事物不是增加就是减少这座建筑的价值 资产管理经理应该表现的像业主一样 资产管理经理的主要责任是让建筑产生利润,四、投资原理,房地产业与股票和债券如何相比较 资产种类 股票 债券 债券和股票都是证券，区别在于股票持有者在公司有股权，而债券持有者在公司里有债权人的股份。债券通常有一个规定的到期日，而股票可能一直未清偿。 房地产 被持有或出租的建筑物/地块。,投资原理-估值方法,计算
6、价值的方法 成本法 （计算它建立时候的成本，或替换成本） 市场对比法 （同样一座城市里其他建筑在过去半年左右卖出的每平米的价钱） 收入资本化法 （假设一座建筑的价值最大程度受到了租金收入的决定，如能计算这座建筑的租金收入/现金流，就能得到一个更加实际的价值计算方法）,从长远眼光看房地产业,收入/现金流 收入/现金流 （投资者应该确保收回投资的本金，确保投资能获得稳定的收入或现金） 资本增值 房地产的价值来自于租金收入，我们假设因为市场需求的原因租金一直上涨，那么房地产的价值在将来确实会一直增加。 通货膨胀 避免通货膨胀损失的套期保值。 房地产趋向于对抗通货膨胀，因为产生的租金总是和市场水平持平
7、。因此，如果通货膨胀导致的租金上涨，建筑的价值将也会上升，而且投资本金的价值也会上涨。,房地产业中不同形式的产权,所有权类型： 个人 合伙人关系和合资公司 公司 养老基金 保险公司 房地产投资信托公司（REITS） 投资者可以在股票市场上房地产投资信托公司的股票，房地产投资信托公司的价值以天来计算，就跟股票一样。与房地产开发公司最大的区别在于，房地产投资信托公司所赚取的大部分利润以红利的形式回报给投资者。,整体投资组合策略,形成一个商业计划 执行摘要 地域 目录 业绩指标 价值 绝对回报 使命 开发 远景 账面价值收益 战略计划 资本支出预算 关键措施 闲置 运营计划 （租赁、物业管理、资产管
8、理出售物业、收购物业、物业开发） 目标和主要表现指标 （投资多样化：核心资产/非核心资产） 财产类型 （办公楼、零售、工业、住宅、地面租金、其他） 租户挽留,资产管理战略,资产管理战略（AMS）报告 基础资产辨别、投资策略、营业战略、资产管理经理和投资组合管理者的许可 成熟周期分析 计算相对于市场租金而言，你的建筑租金大概处于一个什么位置。,六、估价,专业人士估价 内部估价师 在北美最好用的一个方法是在每三个月（一年三次）做一次内部估价，在第四次找一位外部估价师来做。,七、财务基准,行业数据 在北美，可以通过全国不动产信托委员会（NCREIF）和投资物业资料库（IPD）找到行业数据，他们发布的
9、报告会表明他们成员投资组合中财产的回报率。 数据对一位资产管理经理来说有很大用处，他们可以用这些数据按照资产分类（办公楼、零售等）和分布地区来衡量资产表现的好坏。,八、资本化率和融资,资本化率 资本化率是一项资产的净营业收入与它的资金成本（买入这项资产的原始价钱）或当前市场价值的比率。 在房地产中，如果想要计算一座建筑的价值，只需知道它的租金收入和现行市场资本化率即可。,收益率和并购实践,收益率（资本化率）和并购实践 比如我们有笔钱要投资，我们选择把钱存入银行，来赚取最低的利率3.25%，或者我们也可以投资在房地产上。 房地产的资本化率在一年6%到7%之间徘徊。因此保证的3.25%的利率与期望
10、的6.5%资本化率之间的差别由一些因素构成，其中之一就是风险。 了解这个之后，寻找购入建筑的资产管理经理就知道了他需要找到回报率至少在6.5%的建筑再能买，因为这样才能使投资有意义。,投资实践和融资实践,投资实践-保险公司 保险公司必须赚取最低的回报率，才能在将来某一时间点有足够的现金来偿还债务。 融资实践-银行 银行业在多种方式上支持房地产开发，他们提供短期和长期的融资。 短期融资叫做： 建筑融资 过度融资 夹层融资,九、并购,理解房地产如何被买下 一位资产管理经理买一座建筑，需要的技能包括市场分析、战略思维、建筑价值估算和谈判。 团队的组成：,十、财产处置,理解房地产如何被卖出 资产管理经
11、理要记住：不要爱上你的房地产！ 房地产是一项投资，与任何投资一样，它将在合适的时候被买入或卖出。,卖出房地产的步骤,市场分析 建筑分析 经纪人提议 附条件的报价提交 尽职调查 合理的信息的例子 最终报价 资产转让,十一、物业发展,项目分析 资产管理经理需要知道： 预估建筑成本-项目全部成本是多少？直到项目完成，你能看到的建筑成本都在哪里？ 建筑期-这个项目要进行多久？在将来的某个时候你期望的市场是哪里？ 市场条件-在建筑期最后，买卖和租赁房产的预期是什么？在那个时候还将会有市场需求吗? 职员以及经过训练的人员的可利用性。 一旦经济模型建立起来，资产管理经理通常需要让它经过一个投资委员会或者公司
12、里一些其他权威的审核和通过。 组成团队,物业开发过程中每一位专业人士的角色,建筑师和设计师 工程顾问（机械、电气、结构、环境等） 建筑管理者和项目管理者 租赁顾问 物业管理经理 承包商 资产管理经理,十二、管理团队,租赁功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重要 承租方不再续约的成本 使用一份常规报告来跟踪你的租赁管理经理的活动 使用一个租赁情况图 未用空间清单 资产比较分析 物业管理经理功能以及它如何对资产管理经理的成功至关重要 不再续约的成本 与物业管理经理和租赁管理经理所使用的工具 BOMA中国的卓越项目证明,十三、增加价值-计算每一次租约如何增加建筑的价值,理解净效率 实际的租金，在考
13、虑到出租特许权和其他像租约佣金一样的成本以后。 除了对简单租赁率的扣除外，更加富有经验的资产管理经理计算一段时间内（三到五年）租约的全部价值，并且以现在的状态打折。换句话说，三年后租约的价值相当于多少人民币就是现在的价值。 在这个时候，你可以把现在的条件下这个租约的价值与这座建筑每平方米多少人民币的价值相对比。,资本支出及其在增加一座建筑价值中所扮演的角色,当一座建筑需要在某个方面修缮或变得现代化，这将通常会需要资本支出，因为投资的长期性，这个支出不会直接算作一项营业费用。 建筑的质量会随着时间而下降，如果你没有一个适当的预防维护计划的话，建筑质量的下降更快。 为让建筑在市场上保持竞争力，需要
14、不停的评估资金成本，这是以这项资金成本能够带来的经济利益为基础的。,十四、赎回策略,丧失抵押权赎回战略 定义： 丧失抵押品赎回权是一个特定的法律流程，又称取消抵押品赎回权。指借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利。贷款机构根据规定的法律程序获得相关房产抵押品所有权或房产抵押品出售以抵消借款人欠债。 通俗来说，以上说明如果这项资产是借方用来做贷款担保物的，那么贷方将收回资产。 1.理解所有者的经济目标。 2.为资产做一份建筑评估报告（BAR） 3.为这项资产开发一份资产管理战略（AMS） 4.发现并实施所有的增值措施，与资产的战略发展保持一致。,十五、整体汇总,理解建筑和市场中所有不同元素在一起
15、如何为资产管理带来价值 我们在这项课程的开始，强调了资产管理经理要把建筑当作生意来看待。 我们谈论了生意的不同因素。收益、支出、利润，利润=净租金收入。房地产的不同方面都在影响着这三大主要因素。 我们谈论了资本化率以及对其产生影响的不同因素。 我们谈论了建筑价值和它如何成为资产管理经理的主要责任-为房地产增加价值，什么事情影响了建筑价值。,理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值,让我们从净租金收入开始看这些事物是如何产生影响的：,理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值,理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值,理解建筑和市场中所有不同元素在一
16、起如何为资产管理带来价值,理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值,一位好的资产管理经理从一个精心准备的商业计划开始 好的市场信息 训练有素的租赁团队 训练有素的物业管理职员 能源管理和费用控制 预防性维护 资本计划在商业计划中是很关键的一个元素，它影响现金流和将来的投资回报 好的客户服务利于租户挽留，并且给建筑带来好的声誉以吸引其他租户,理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值,租户挽留 标准操作步骤对建筑的运用起着关键作用，物业管理经理应该一直贯彻这个指导方针 BOMA中国建筑健康和安全认证项目属于BOMA写字楼卓越证书中一项内容，这也将有利于市场营销 获得BOMA中国的卓越证书并得到行业认证能够推动建筑的市场营销，向潜在租户展示这是一座运作良好的资产 资本化率,
