{企业管理制度}管理条例第五章第六章王梦娇

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1、1,第五章 物业服务企业,第一节 物业服务企业 第五十九条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。 物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。 物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。 第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。,物业管理企业资质管理办法,办法规定，物业管理企业资质等级分三级，超越资质等级承接物业管理业务的企业将被罚款1万元以上。 办法规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质

2、物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业管理业务。新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 办法规定，一级资质物业管理企业必须具备以下条件：注册资本人民币500万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。二级资质者注册资本应为300万元以上。三级资质者注册资本应为50万元以上。 办法还特别强调，物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，将由相关主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元

3、以上3万元以下的罚款。物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 建设部负责人表示，主管部门每年对物业管理企业资质进行检查，不符合原定资质等级条件的，将注销其资质证书。同时，年检结果向社会公布。,第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务管理一并委托给其他单位或者个人。 第六十二条 物业管理部门应加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。 物业服务企业应

4、当向物业管理部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。 第六十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。,第六十三条解读： 自然水公司的行为显然违法。 这一条明确规定了物业公司的法律地位，其合法权益受法律保护，非法利益并不保护，对于违法收受的各种费用，即使是与业主约定取得的，但是如果违反了法律的强行性规定，其所收取的各种利益亦不受法律保护。 日常生活中，经常有物业公司代收各种费用的情况，此条规定了除非物业公司同意代收相关费用的，其他单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。如果任何单位或者个人强制物业公司代收费用或

5、者提供无偿服务的，物业公司也拒绝提供，对于因此而导致相关单位或者个人停止相关服务的，物业可以起诉，法院应予支持。,第二节 行业自律 第六十四条 物业服务企业应当在物业管理部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。 第六十五条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。,第六章 物业服务,第一节 物业服务内容与合同第六十六条物业服务内容主要包括下列事项： （一）物业共用部位及公用设施设备的使用、管理和维护； （二）公共

6、绿化的维护； （三）公共区域环境卫生的维护； （四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； （五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； （六）物业维修、更新、改造费用的账务管理； （七）物业服务档案和物业档案的保管； （八）其他物业管理事项。,第六十七条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。 物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。 物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面

7、的义务和责任作出约定。 物业服务合同签订后，业主有权利进行查询。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。,第六十七条解读： 本条明确规定了对于签订物业服务合同的物业公司应当通过招投标或者协议方式选聘，如果没有按照法定的条件进行选聘或者没有通过招投标或者协议方式选聘，即与物业公司签订协议，此协议违反了法律的规定，应当归于无效。 此条例规定了物业服务合同的内容（如有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任），物业服务合同应当在合同法以及本条例的基础上，公平、协商、平等的基础上制定。对于本条内规定的物业合同的条款是应当有的，不是可有可无，对于缺少的内容，双方

8、可以通过协议予以补充，如果缺少的内容构成根本违约，一方可以选择解除合同，也可以根据合同违反法律的强行性规范而使合同归于无效 与本条规定选择物业公司的方式选出的物业公司签订的物业服务合同，应当在合同签订之日起10内，向物业主管部门备案。对于业主提出的对物业合同的查询要求，物业公司应当予以支持。,第六十八条 解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务： （一）移交保管的物业档案、物业服务档案； （二）提供物业服务期间形成的有关物业

9、及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料； （三）移交物业服务用房； （四）清算预收、代收的有关费用； （五）法律、法规规定的其他事项。 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务,第二节 物业服务的收费,第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务费，实行市场调节价。 实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合

10、同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。,第七十条 物业服务费可以采取包干制或者薪酬制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台帐，并接受业主委员会的核查。 第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。 物业交付后长期空置的其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。,第七十一条解读： 这一条规定了物业服务费用问题。它划分了一个时间：1、对于已竣工尚未出售的或者尚未交付（可以统称交付前），这个时间以内的费用由建设单位承

11、担。2、物业交付以后，费用由业主自己承担，但是建筑单位可以与业主协商。 对于交付时间的确定，应当按照合同约定的时间进行，逾期没有来验收的，视为交付。在通常中，钥匙的交付即视为完成交付。 对于长期空置的房屋，物业公司不得按照不空置房屋的标准收取费用，对于长期空置房屋的物业费用应当在合同中予以规定，这个约定是必须写入合同，不是可以不写入合同的。,第七十二条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者主业有权拒绝。 物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。 第七

12、十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。 专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。,第七十三条解读： 此条规定了专业经营单位应当向业主收取相关费用，不得向物业公司收取费用。专业经营单位可以委托代物业公司代收费用，但是因为业主故意或者其他原因而拖欠的相关费用，不得向物业公司收取。专业经营单位不得强制物业公司接受委托，也不得因为物业公司拒绝接受委托代收相关费用而停止向最终用户提供服务的。对于同

13、意接受专业经营单位委托代收费用的物业公司，此条规定不能像业主收取手续费等额外费用，但是按照跟专业经营单位的约定收取其委托报酬。,案例一,半年不住房，应不应该交物业管理费 黄先生及其夫人居住在广州市某小区栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理。,相关条例,第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。 物业交付后长期空置的其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。,案件

14、分析：,第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行.使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。 第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施

15、仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。 第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。,案例二,某业主的车辆在小区内被盗，该业主认

16、为交纳了车辆占道费，物业公司就承担了保管车辆的义务，要求物业公司承担赔偿责任。,第六十七条 业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。 物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。 物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。 物业服务合同签订后，业主有权利进行查询。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。,案例分析,本案例的关键在于物业服务委托合同能否证明物业服务企业负有保管责任。这其中“停车费”还是“保管费”，“车辆停放秩序的管理”还是“车辆保管管理”，对于最终判决具有决定性的作用。 物业公司不具有对全体业主及业主使用人的人身、财产保护、保管的权利和能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律