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1、物业工程管理,4,物业工程管理的重要意义,1,2,3,物业工程管理的主要内容,物业设备设施管理的标准与要求,物业工程管理的措施,目录,工程管理的核心地位 客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。,第一节 物业工程管理的核心地位,物业工程管理的角色 吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素 客户对“无形服务”的关键感受所在 客户投诉的重点、难点 影响服务费用收取的关键点 运行管理成本占总支出成本比例较大
2、,第二节 物业工程管理的角色定位,物业工程管理的作用 关系到物业的声誉和生存 保障日常生活及工作秩序 促进物业的保值、增值 提高业主的生活质量 节约物业管理企业的经营费用 延长设施设备的使用寿命,第三节 物业工程管理的作用,一、客户满意度,二、员工满意度,三、设备设施完好率,四、成本控制,第一节 物业工程管理的主要指标,一、客户满意度 物业工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。,第一节 物业工程管理的主要指标,二、员工满意度 同样，客户满意是一部分，而员工满意度也是我们物业工程管理的主要指标，经常会有员工抱怨，我们的
3、什么设备太差，导致有些事情做不了，像有的小区电梯经常困人，五方对讲还不好用，员工都不敢坐电梯。这种连员工自己都不满意的设备设施，能让业主满意吗？答案肯定是不能。,第一节 物业工程管理的主要指标,三、设备设施完好率 衡量物业设备管理质量的两个指标设备有效利用率、设备的完好率。 设备有效利用率：指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比，指设备的使用效率。 设备完好率：指的是完好的生产设备在全部生产设备中的比重。,第一节 物业工程管理的主要指标,物业设备是否完好的标准为： 结构与零部件完整齐全 设备设施运转正常，满足使用功能 设备设施技术资料及运转记录齐全 设备设施整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防水
4、、防冻、保温、防腐、安全标识等措施完整有效 四、成本控制 通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。,第一节 物业工程管理的主要指标,工程前期介入,承接查验,第二节 物业工程前期介入与承接查验,第二节 物业工程前期介入与承接查验,一,二,一、前期介入的概念与意义 工程前期介入 从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如物业规划、设计、设备选用、功能布局等，并随时跟进施工过程。充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。,第二节 物业工程前期介入与承接查验,第二节 物业工程前期介入与
5、承接查验,二、前期介入的意义： 1、有利于维护物业公司的良好形象 2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避免规划设计、建设的隐患 ） 3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备安装 4、为后期管理做好准备 5、促进销售 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少不必要的损失。,第二节 物业工程前期介入与承接查验,承接查的作用和意义,承接查验的基本概念,承接查验,第二节 物业工程前期介入与承接查验,一、承接查验的基本概念 物业承接查验 是指承接新建物业前，物业公司和工程部按照国家有关规定和公司制度，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
6、 二 、承接查验的作用和意义： （1）减少建设与开发的遗留问题 （2）降低物业管理服务风险 （3）维护业主的共同财产权益 （4）化解物业管理的矛盾纠纷 （5）构建和谐互信的物业管理关系,第三节 物业日常工程管理,一、物业设备基础资料的管理,二、物业设备运行管理,三、物业设备维护管理,四、物业设备更新改造管理,五、报修服务,六、备品配件管理,七、固定资产管理,八、人员管理,九、外委单位管理,十、工程其他管理,物业日常 工程管理,一、物业设备基础资料的管理 物业设备基础资料 包括设备原始档案的管理、设备技术资料、运行维修资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。,第三
7、节 物业日常工程管理,二、物业设备运行管理 1、物业设备组成,第三节 物业日常工程管理,生活设备管理,安全设备管理,设备日常管理,给排水管理,电梯系统管理,暖通空调管理,燃气系统管理,消防系统管理,智能化系统管理,供配电管理,第三节 物业日常工程管理,2、物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 （1）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。 加强巡检、维护保养工作。 设备中的仪表、安全附件必须定期校验，确保灵敏
8、可靠。, 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 对事故的处理要严格执行“四不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、责任人和群众未受教育不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 （2）从设备的购置到运行成本、维修成本与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从初期投资费用管理和运行成本管理下2个方面进行。,第三节 物业日常工程管理,三、物业设备维护管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异
9、常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。1、维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。,第三节 物业日常工程管理,第三节 物业日常工程管理,2、设备维护保养 （1）日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好坚固工作以及必要记录等。 （2）一级保养：按计划进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 （3）二级保养：对设备进行全面清洗，部分解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。,第三节 物业日常工程管理,3、设备
10、的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期，以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。,第三节 物业日常工程管理,四、物业设备更新改造管理 设备更新就是以新型的设备来替代原有的旧设备。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术性能及经济特性。主要途径有： 1、对设备的结构作局部改进。 2、增加新的零件和各种装置。 3、对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调整。,第三节 物业日常工程管理,对设备进行技术改造，首先要对原设备进行技术分析与经济
11、分析，编制改造方案。具体内容包括： 1、原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题，设备发生的故障情况及其原因； 2、需改造的部位和内容； 3、在改造中应用到的新技术及其合理性、可行性； 4、改造后能达到的技术性能、安全性能、效果预测；,5、预计改造后的经济效益； 6、改造的费用预算以及资金来源计划； 7、改造的时间及设备停用带来的影响； 8、改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 五、报修服务 报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善内部维修管理。 报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理。,第三节 物业日常工程管理,六、备品配件管理 1、基本原则：需用新的零部件更换已
12、磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好。 2、目的：既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 3、管理：建立备件卡片和台账，专人负责管理。,第三节 物业日常工程管理,第三节 物业日常工程管理,七、固定资产管理 1、固定资产 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产。 2、固定资产管理 固定资产的管理，主要是通过管理，有效地提高固定资产利用率和固定资产完好率，使设备发生最佳的效用。,第三节 物业日常工程管理,固定资产管理应考虑一下几个问题： （1）设备利用率：
13、每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比。是指设备的使用效率，是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。 （2）设备完好率：完好的生产设备在全部生产设备中的比重，它是反映企业设备技术状况和评价设备管理工作水平的一个重要指标。 （3）设备的折旧：设备在使用过程中不断磨损、损坏和陈旧，其价值也逐步减小。 （4）设备的报废：当设备由于严重损坏不能再继续使用，或者设备损坏维修的费用已经不经济时，应作报废处理。,第三节 物业日常工程管理,八、人员管理 1、建立健全的管理制度 2、定期组织技能培训及技能考核 3、制定绩效考核计划及标准 4、建立一套动态的、例行化运作的人才考察、选拔、培养、淘汰、使用的机
14、制，即人才梯队建设。,第三节 物业日常工程管理,九、外委单位管理 加强和规范外委单位管理，合理选择外委单位，对服务品质、服务标准进行明确，加强外委人员管理约束和规范其操作及作业行为，提高管理水平，确保各专业设备、设施的良好运行状态，保证设备的安全运行。,第三节 物业日常工程管理,十、工程其他管理 工程其他管理包括制度建设、合同管理、二次装修管理、安全管理、工程类突发事件管理五个方面。 1、制度建设： （1）工程技术制度： 主要有工程维护作业指导书、工程维护指引、工程质量手册。 （2）管理工作制度：主要有运行管理制度、巡视制度、安全管理制度、预防检修制度、值班工作制度。 （3）责任制度： 包括岗
15、位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等 。,第三节 物业日常工程管理,2、合同管理： （1）建立健全的公司合同管理制度。 （2）合同签订依据法规，按照程序、符合规范。 （3）建立合同档案，对合同进行登录、统计、保管及例行报表。 （4）监督检查合同的履行。 （5）其他合同管理工作。 3、二次装修管理的作用及内容 （1）作用：保障业主及使用人的生命财产安全、保障公共设施设备正常运行、为业主及使用人提供良好的生活工作环境、延长物业使用寿命年限，确保物业的保值增值。 （2）内容：配备专职装修管理工作人员、提供有关装修管理的合约及装修法律文件、收取装修押金及各项合约服务费用、履行告知义务，指
16、导并协助业主办理装修进场手续、审验装修方案、装修安全、秩序、消防巡查及验收。,第三节 物业日常工程管理,4、安全管理： 物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时设备的合理使用和安全操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节，包括： （1）加强安全教育与宣传 （2）设备安全管理措施 （3）落实设备合格证制度 （4）安全责任制度 （5）特种设备,第三节 物业日常工程管理,5、工程类突发事件管理： 为了保证物业项目正常运行，降低事故范围及经济损失，对影响项目正常运行的各类突发事件，包括停电、停水、跑水、水管爆破、燃气泄漏、电梯关人等事件作出相应的处理。 （1）排查并评估潜在的工程类突发事件 （2）制定应对措施 （3）制定预案 （4）培训与演练 （5）三级危机检查,第一节 物业设备设施管理的标准,设备维修的技术标准,日常维修的服务标准,物业设备设施 管理的标准,一、日常维修的服务标准 1、户内维修标准 （1）日常维修的基本
