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1、,立伟国际珠宝广场整合推广策略,达文东方地产整合推广机构 09.8.29,10万平米立伟国际珠宝广场，我们面临的不只是一个专业市场，更是一个行业的里程碑式钜作； 产业引擎，我们所图谋的不仅仅是国内的霸主地位，更寄望赢得全球广阔的市场空间 绝不能仅仅理解为只是需要卖掉的专业市场商铺也不可能仅凭简单的战术组合就足以致胜市场 一切都只能从战略的高度来审视和博弈： 北中国规模最大、配套最好、品种最全的珠宝专业市场”对于昌乐、对于中国珠宝业的意义何在,时势造英雄 世界、中国珠宝产业格局 昌乐-中国珠宝产业龙头 产业整合迫在眉睫 战略环渤海 项目优劣势研究 项目定位推导 敢为天下先 推广方略 招商、销售二
2、部曲 平面示美,市场大势,项目研判,整合推广,纲,时势造英雄,第一部分 市场大势,Market analysis,2005年全球宝石和珠宝业的零售额为1460亿美元。该行业自2000年以来每年增长5.2%，到2015年将达到2300亿美元，中国逐步成为珠宝消费中心，并且每年的消费量还在不断上升。2005年，中国占全球珠宝市场份额8.9%。 预计到2010年中国饰品的销售额将超过1800亿元人民币，占世界总销量的10%以上。预计不久中国将取代欧美，成为继日本之后全球最主要的奢侈品消费市场之一，成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费、贸易中心之一。,全球珠宝产业看中国,“蓝宝石之乡”的世界名头 8
3、0年代初，昌乐首现蓝宝石矿床，随后成为世界四大矿区之一，并一度成为世界蓝宝石价格的晴雨表。 “中国宝石城”的世界名头 90年代，“中国宝石城”开业，经过15年的努力经营，已成为目前中国最大的蓝宝石交易市场。 “20年发展”的世界名头 经过20年的发展，昌乐现已形成集开采、加工、贸易、批发和零售一条龙的综合产业。优越的地理位置，完善的配套， 15年商业积淀的根基，造就了立足我国北方，辐射华夏，放眼东南亚、日韩多级商圈的国际珠宝交易市场 ！,昌乐-中国珠宝产业龙头,国内市场需拓展：2007年我国北方国内珠宝类消费总额约为371亿元人民币，山东省范围之内珠宝类消费总额30亿元人民币，与之相比，我国珠
4、宝人均占有量不足珠宝产业发达国家的五分之一。市场存在较大空白。 相关产业链脱节：展览、贸易、信息、培训等配套产业发展滞后，产业规模增长缓慢。从相关数据对比可以看出，北方珠宝产业发展速度远远落后于以深圳和广州为代表的南方，产业链的不完善已经开始制约北方珠宝产业的成长壮大 。,大市场呼唤大商家,产业整合迫在眉睫,规模空前，江北第一珠宝旺市 立伟国际珠宝广场近10万平方米开发规模，打造中国北方珠宝产业“龙头”，创中国北方珠宝产业规模之最，行业影响力之最。 成熟市场，保障稳定投资收益 以中国宝石城为龙头历经15年火爆经营辐射全国各省市及日韩、欧美市场，立伟国际珠宝广场作为中国宝石城规模、业态的双升级版
5、，将垄占更广阔的市场空间。 配套完善，铺铺临街的钻石级商铺 立伟国际珠宝广场采用国际最新的专业市场规划、设计理念，铺铺临街的设计保障商铺价值最大化的同时，还配备有齐国文化走廊、珠宝星光大道、珠宝体验中心、珠宝科技馆、酒店、美食街、公寓等业态，从而形成一条完整的珠宝产业链，多业态互补、人流共享，投资价值更高。,立伟国际珠宝广场,应势而出,战略环渤海,第二部分 项目研判,Positioning strategy,一、项目优劣势分析,规模最大：10万平米北中国最大专业珠宝市场，软硬件设施一流； 经营最稳：中国宝石城一期15年的成熟运营，为本案开发奠定基础，具备熟市旺铺的先决条件； 回报最高：即买即返
6、20%租金，预期年收益超11%； 高性价比：相对成熟市场的5000元/M2超低价格。 门槛最低：实付首期仅三成，超低门槛，轻松入主。 专业顾问：引进北京赛睿顾问为项目保驾护航。,项目优势, 项目尚处于建设期，不利于本案商业形象的建立。 中国宝石城二期的运营失误，会对投资者产生消极影响。,项目劣势,位于中国宝石城一期项目东侧，紧邻一期，最易分享一期市场15年的商业沉淀； 昌乐县划为潍坊市区将对区域发展带来契机，助推本项目的后续的推广和招商； 股市低迷，大批资金转投地产等固定资产。,项目机会点,潍坊市和昌乐县今后2到3年将是商业地产的井喷期，特别是昌乐县，十几家在售和在建项目明后年两年集中上市或交
7、房，商业销售压力加大，会极大分化投资客的投资方向。,项目威胁点,二、项目定位推导,环渤海经济圈,长三角经济圈,珠三角经济圈,战略环渤海 依托环渤海经济引擎的作用，利用15年成熟珠宝市场经营经验，重分中国珠宝产业经营格局。形成立足北方，辐射中原，放眼日韩、欧美、东南亚的国际珠宝产业平台。,国际性关注,国际珠宝品牌展贸中心,世界蓝宝石之乡力作,政府经济行为的彰显,环渤海经济圈-北中国珠宝产业龙头；潍坊首席示范级金铺,中国珠宝产业龙头 华北珠宝产业总部基地,立伟国际珠宝广场定位理解,对于消费者而言,15年熟市旺铺 中国宝石城升级巨制,对于经营者而言,潍坊首席示范金铺， 即买即赚10万,对于投资者而言
8、,案名：立伟国际珠宝广场,立伟国际珠宝广场定位体系,卖铺广告语：15年熟市旺铺，即买即赚10万,卖铺定位：中国珠宝产业龙头潍坊首席示范金铺,招商广告语：世界蓝宝石之乡力作中国宝石城升级巨制,招商定位：国际珠宝品牌展贸中心华北珠宝产业总部基地,综合广告语：有钱不如有铺，租铺不如买铺,敢为天下先,第三部分 整合推广,Promote integration,一、整体推广策略,以招商带动投资，在全国、全球范围内招商的同时向经营者推广商铺产权，然后再向外围（潍坊、昌乐及山东省内投资者）发动市场攻击,刀不血刃，统领地产市场,总策略一览,一道主线、三条渠道、四个时期、 6招必杀技,6招必杀技：户外动线封杀
9、+ 促销及造势活动 + 媒介广告 + 宣传资料 + 销售中心 + 出台促销政策,四个时期： 品牌建立品牌提升价值凸显品牌强化,三大步骤： 招商商圈内卖铺外围卖铺,一条主线：中国珠宝产业龙头潍坊首席示范金铺,整合传播战略思路,招商,销售,立伟国际珠宝广场 品牌形象及品牌价值,品牌战略引爆点,品牌形象及价值的建构,城市形象、产业先锋的营造,招商、销售、经营平台的搭建,立伟国际珠宝广场,整合形象战略思路,高度,深度,热度,消费行为转化,+,+,+,达文东方“三度金字塔”原理,品牌形象高度 城市战略高度 行业先锋高度,专业市场经营稳定 旺市熟铺稳赚不赔 经营承诺保驾护航,高频曝光强度全民投资热度,现场
10、攻略,活动攻略,动线攻略,网络攻略,音频攻略,立伟国际珠宝广场招商推广,立伟国际珠宝广场销售推广,销售力,立伟国际珠宝广场 形象推广,传媒攻略,新闻攻略,环渤海经济圈,长三角经济圈,珠三角经济圈,全方位整合战略攻势图,北线主力战场,东线战场,南线战场,二、招商推广策略,本部分主要就项目的招商的工作进行全面的规划，为实现“以招商带动投资”这一目的，必须明确以下几个问题: 我们要实现什么样的推广目标？ 我们在对谁说话？他们在关心些什么问题？ 我们必须通过哪些因素来吸引经营者？ 我们应该做些什么？, 知已知彼：目标群体透视 知已知彼，百战不殆。通过对目标诉求对象的圈定，并对之进行心理透视分析，方可对
11、症下药，有的放矢， 增强广告的针对性，保证广告诉求的有效性。那么，他们是谁？ 山东地区及国内国际珠宝饰品、工艺品知名品牌厂家、商家及代理商决策层（范围主要落在青岛城阳、广州荔湾、深圳水贝、济南万嘉隆商圈）。 他们在想些什么？ * 所进驻物业必须有较强的品牌号召力，可借以提升自身品牌的知名度； * 片区市场内必须有符合本品牌所在行业属性的市场空白点，以保证宽松的竞争环境； * 所进驻物业必须占据片区内的优越地段，具有足够强大的辐射能力，以保证人气与商机的营造； * 所进驻物业必须有先进的物业管理，周到、细致的服务，以保证良好的经营环境和经营秩序； * 所进驻物业的租金及管理等费用在片区同类物业中
12、有吸引力，以尽量降低经营成本； * 发展商对物业有尽量详尽的推广方案及一定的推广费用，以保证商业环境的营造。, 投其所好：我们的四张王牌, 第四张王牌：郑重作出承诺 1、租金支持 2、物管支持 3、推广支持, 第三张王牌：展现项目优势 1、地段优势 2、规划优势 3、定位优势, 第二张王牌：挑明市场空白 填补华北无世界级珠宝展贸中心、无完备产业链的市场空白, 第一张王牌：挖掘立伟国际珠宝广场品牌辐射力 1、原品牌影响力 2、进驻品牌的号召力, 短兵相接：我们的辅助动作 1、现场及户外动线封杀 现场封杀 * 现场围墙、现场包装 * 现场大广告牌 * 现场挂旗大道 交通封杀 * 周边道路导示系统封
13、杀 * 本案沿线挂旗 * 周边户外广告牌 人群封杀 * 广州、深圳、济南、诸暨等外地各大珠宝饰品批发市场 * 海报、报纸广告、短信广告、DM广告、行业网站及户外广告等,2、招商中心 1、主形象板 12、洽谈区 3、招商资料台 2 34、招商展板 5 6 45、招商展板 76、沙盘 7、负责招商人员 88、门头 * 以上是模拟的招商中心空间布置，具体布置细节有待调整；,3、招商海报、招商手册及单张 从中韩国际小商品城的地段、人气、超大规模、超前规划及商业氛围等方面着手，着重分析行业商业前景，以及本案作为华北龙头老大的的经营前景；理性引导商家进驻。 附：招商手册纲要 P1 封面 P2P5 国际珠宝
14、品牌展贸中心华北珠宝产业总部基地的定位高度 P6P9 国内珠宝饰品产业消费力及消费结构分析 P9P15 立伟国际珠宝广场“巅峰版+填补市场空白”解析、经营前 景、进驻模式等 P16 封底,4、SP活动 分为招商地点的活动推介和项目现场的活动烘托两部分 异地招商招商地点活动： 当地商会、行业协会联谊会 参展当地展览 联合政府异地招商活动 项目现场招商活动： 新闻发布会 举办商品展示订货交易会 中国珠宝专业市场领跑样板工程研讨会,三、卖铺推广策略, 认清对象：目标群体及透视 首先考虑经营客（抓大户），其次才是国际、国内经营客户、已拥有同类物业的专业投资客 & 周边地区的富裕居民&个体经营者及白领、
15、管理阶层 他们在想些什么？ 熟悉珠宝饰品行业，对项目经营盈利的信心带来投资信心。 * 有富余资金可作投资，一定要选择回报稳定，回报率高，并具有高成长空间的投资品种。 * 商铺所在片区的要有足够广阔的成长空间，有“看得见的未来”，有增值成长的现实支撑。 * 商铺所处的地段必须绝对优越，有足够强劲的片区辐射能力，有足够畅旺的人流和商机。 * 发展商对商铺的业态的规划必须填补片区市场空白。 * 必须有大的品牌商家进驻，高层次的租户是租金的有力保证。 * 必须有优越的投资政策，首付多少，如何返利，多少年回本等。 * 对所有这些因素进行综合分析，在片区市场是否最有吸引力？, 攻坚利器：我们的核心装备 在对我们的目标群体投资者进行充分的心理透视之后，知道了他们在想什么。在这基础上可以针对投资者的投资心理，拿出本项目四大“核心装备”，直捣心窝。我们的四大“核心装备”是什么？ 核心装备一：揭示珠宝产业前景，描绘立伟国际珠宝广场的中国龙头地位 核心装备二：描绘珠宝产业和立伟国际珠宝广场的成长蓝图 核心装备三：15年成熟经营，保障稳定投资收益 核心装备四：即买即赚10万的投资模式，小投入，大回报 核心装备五：有钱不如有铺，租铺不如买铺；百货铺不如专业市场铺； 生铺
