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1、第五讲厂址选择,1,康佳北上抢滩：厂址选择决策,2,康佳北上抢滩,1992年康佳由一家华侨农场的胶木厂发展成年产100万台的电视机厂，想庆祝一番，刚从日本留学回来的总经理助理陈伟荣认为100万还不是庆祝的时候，康佳要发展。由于深圳的土地、交通、水电、能源费用高，及其它原因，康佳必须走出深圳，走出广东。 康佳向何处去？,3,重庆 98年 150万,墨西哥 印度,4,分工格局,93年牡丹江 100万 东北、华北 独联体、东欧 96年西安 100万 西北、东欧、中东 97年滁州 100万 华东、中原 98年重庆 150万 西南 99年 印度 墨西哥 欧洲 美洲（避开反倾销） 深圳 东莞 100万 华
2、南 管理、研发、资金,从康佳的案例中可以发现哪些规律？,5,案例讨论： 从康佳的案例中可以发现哪些规律？,原因 考虑因素 方法,6,介绍企业选址的原理与决策模型 影响地点选择的因素 评价地点选择的方法 地址因素评分法 运输模型方法 收益分析法 重心法,主要内容,7,厂址选择是一项长期决策 一旦确定难以改变 影响生产的固定和可变成本 影响市场开拓,厂址选择一般原理,8,设施选址的基本问题,设施选址包括两个方面的问题： 第一、选位，即选择什么地区（区域）设置设施。 第二、定址。地区选定后，具体选择在该地区的什么位置。 具体决策时，实际要考虑的是四种选择： 扩展现有的工厂、增加新地点、放弃现有地点、
3、保持原有状态。,9,影响选址的因素,（一）选择建厂地区的基本要求 1、接近市场 2、接近原材料产地 3、水、电、气等基础设施完备 4、气候条件能满足生产技术要求,10,（二）选择建厂城镇的基本要求,1、当地城镇建设规划允许 2、劳动力市场：劳动力的成本和可得性 3、当地生活条件较好 4、当地工资水平较低,11,（三）选择建厂用地的基本要求,1、地质条件适于建厂 2、有可靠的水源保证 3、有足够的用地面积和扩展余地 4、靠近水陆交通要道 5、有利于三废（水、电、气）处理,12,自然条件 不同地点的售价差异不大，但对成本的影响很大 社会条件 政府法规，民众态度，经济基础，生活环境 企业发展战略 建
4、新厂是发展行为，但发展的本质是拓展市场,制造业地点选择须考虑因素,13,着眼销售收入 消费能力 影响客户接触量 影响商业交易量, 1995 Corel Corp.,服务业地点选择须考虑因素,14,沃尔玛选址要求,沃尔玛于1996年8月在深圳开设类中国第一家沃尔玛购物广场和第一家山姆会员店，迄今已在深圳、昆明、福州 、大连、厦门、汕头、东莞、哈尔滨、长春、沈阳、长沙、北京、南昌、济南共14个城市开设了30家商店。 沃尔玛市场部负责新店选址、新店开业、市场调研。沃尔玛选址一般都会选择客流量大、车流多、停车设施良好、交通便利以及商店的相容性高的地点。 沃尔玛选址的具体策略 .良好的可见度 .理想的方
5、位 .合理的场地大小与形状。 沃尔玛的折扣百货店往往签订30年租期，超级中心往往签订租期为年的可续签租约。,15,一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳,16,二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40
6、米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4。5米以上（空调排风口至地板的距离） 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定面积的广场,17,三、对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺
7、货柜车转弯半径18米,18,四、其它 1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及商标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求 3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免
8、租期,19,家乐福选址要求,成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。家乐福于1995年进入中国后，采用国际先进的超市管理模式，致力于为社会各界提供价廉物美的商品和优质的服务，受到广大消费者的青睐和肯定，其“开心购物家乐福”、“一站式购物”等理念已经深入人心。如今，家乐福已成功地进入了中国的25个城市，在北至哈尔滨、南至深圳、西至乌鲁木齐、东至上海的中国广袤土地上开设了109家大型超市，聘请3万多名员工。在在华外资零售企业中处于领先地位。家乐福还向中国引进迪亚折扣店和
9、冠军食品超市两种业态。2004年，家乐福(中国)被国内媒体评为“在华最有影响力的企业”之一。,20,家乐福选址要求,(1)开在十字路口。（法文意为十字路口）第一家店是1963年开在巴黎南效一个小镇的十 字路口，一火爆，大家都说去十字路口，把店名给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。 (2)35公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分 钟的心理承受力。家乐福在商圈选定时候充分体现了细致入微的理念，它通过5分钟、10分钟的步行距离来测定 商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。然后对这些区域进行细化，搞清楚某片区内的人口规模 和特征，包
10、括年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等等。同时还要计算出不同区域内的人口数 量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域。,21,(3)外聘公司进行市调。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证 预测的科学和准确性。 (4)灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上 一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这比沃尔玛、麦德龙灵活。 (5)家乐福对大卖场面积要求在2万平方米左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右。家乐福大卖场对柱距要求8 10或99米。 (6)家乐福要求配备大型停车场，并且停车场与大卖
11、场之间联系方便。,22,地址因素评分法 运输模型方法 收益分析法 重心法, 1995 Corel Corp.,地址选择方法,23,一种常用普及的地址选择方法 适用于制造和服务两种作业 利用地址因素评价备选地址 定性因素 举例: 教育素质,劳动技能 定量因素 举例: 短期和长期成本,地址因素评分法,24,列出全部相关因素 决定各个因素的权重 确定各个因素的计分标准(0-1,0-100等) 根据各个因素的计分标准给每个地址打分 求出每个地址在各个地址因素上得分的加权平均 选择具有最大加权平均的地址,地址因素评分法的基本步骤,25,假设你是一家制造业公司的生产作业分析人员。你正在考虑一个新厂的定点问
12、题。两个候选地址是：Omaha (NE) or Denver (CO). 因素 权重 NE CO制造成本.7$60k$62k生活成本.1.7.6 劳动力状况.21.8 根据上述信息，你应当选用哪一个地点?, 1995 Corel Corp.,地址因素评分法举例,26,NE,CO,因素,权重,经商,得分,(0-1),分权,乘积,经商,条件,得分,(0-1),分权,乘积,总和,制造成本,生活成本,劳动力状况,.7,.1,.2,1.0,条件,地址因素评分法求解,27,NE,CO,因素,权重,经商,得分,(0-1),分权,乘积,经商,条件,得分,(0-1),分权,乘积,总和,制造成本,生活成本,劳动力
13、状况,.7,.1,.2,1.0,条件,$60k,$62k,.7,1,0.6,0.8,地址因素评分法求解,28,NE,CO,因素,权重,经商 成本,得分,(0-1),分权,乘积,经商 成本,得分,(0-1),分权,乘积,总和,制造成本,生活成本,劳动力状况,.7,.1,.2,1.0,$60k,$62k,.7,1,0.6,0.8,得分应当低一些： (最好分)/62 = 1,60,60,60,62,地址因素评分法求解,29,NE,CO,因素,权重,经商,得分,(0-1),分权,乘积,经商,条件,得分,(0-1),分权,乘积,总和,制造成本,生活成本,劳动力状况,.7,.1,.2,1.0,条件,$60k,$62k,.7,1,0.6,0.8,分权相乘,60,60,60,62,.70,.68,地址因素评分法求解,30,地址因素评分法求解,NE,CO,因素,权重,经商,得分,(0-1),分权,乘积,经商,条件,得分,(0-1),分权,乘积,总和,制造成本,生活成本,劳动力状况,.7,.1,.2,1.0
