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1、乐安居物业LE AN JU PROPERTY 物业管理综合知识,主讲人：肖传明 日期：二一一年五月,第一篇 基本制度与政策,1 物业的概念 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备设施和场地。,2 物业管理的概念,物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由企业和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,3 前期物业管理的概念,在实践中，房地产“滚动开发”和“分期销售”的情况比较多，业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。但在这个过程中，不能说就不需
2、要物业管理了。这个阶段的物业管理，就是前期物业管理。 一般来讲，前期物业管理是指业主委员会成立之前的物业管理阶段过程。,4 物业管理的特征, 社会化：物业管理社会化有两个基本含义：一是物 业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 专业化：物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。因此，要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。 市场化：市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿
3、，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。,5 物业管理的起源, 起源于19世纪60年代的英国，是社会工业化的 产物。 国内最早的物业管理公司是1983年成立的深圳市物 业管理公司。,6 我国物业管理的发展, 1993年，深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。 1994年建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法。 2000年，中国物业管理协会成立。,7 物业管理的法律依据, （前期）物业管理服务协议 物权法2007年10月1日起施行 物业管理条例2003年颁布，2007年修订 地方法规 其他法规，如民法,8 物业管理企业的主管部门, 行业协会，松散性质
4、的民间组织。 各地国土房管或建设主管部门。 其他主管部门，如工商、物价、居委、派出所等。,9 物业管理条例, 2003年9月1日颁布， 2007年 10月1日修改。 主要内容： 总则 业主及业主大会 前期物业管理 物业管理服务 物业的使用与维护 法律责任 附则,10 物权法,2007年10月1日起施行 总则 所有权 用益物权 担保物权 占有 附则,11 物业管理企业资质管理办法, 物业管理企业资质等级分为一、二、三级，新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照企业资质证书正、副本；企业管理专
5、业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。 物业管理企业资质实行年检制度，各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格，不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格。原资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。, 一级资质物业管理企业的条件如下： 注册资本人民币500万以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程
6、、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业的资格证书； 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。, 二级资质物业管理企业的条件如下： 注册资本人民币300万以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人
7、员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业的资格证书； 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。, 三级资质物业管理企业的条件如下： 注册资本人民币50万以上； 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中
8、级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业的资格证书； 有委托的物业管理项目； 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。, 本标准为普通商品房、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。 本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。 本标准各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、
9、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本标准以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。,12 普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行 ）,一级物业管理服务标准：, 2008年2月1日起施行。 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米的造价的5%至8%。 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 住宅专项维修资金的使用
10、，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，须住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。,13 住宅专项维修资金管理办法, 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院与予支持。,14
11、 最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释, 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 装修工程为2年。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,15 房屋建筑工程质量保修办法, 2009年3月1日起施行。 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以
12、上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。,16 广东省物业管理条例, 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主
13、同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定： 专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。 建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一分计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两着之和计算。 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或已出售但尚未交付为物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业去业同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或预定减免物业服务费用。建设单位已经
14、承诺或约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。, 业主大会制度； 业主公约制度； 前期物业管理招投标制度； 物业承接查验制度； 物业管理企业资质管理制度； 物业管理从业人员职业资格制度； 住宅专项维修资金制度。,17 物业管理的基本制度, 房地产与房地产业管理制度简介； 房地产转让管理； 商品房预售管理； 房屋租赁管理； 房地产中介服务； 房地产抵押管理； 房地产权属登记； 房屋维修养护管理。,18 房地产相关制度与政策,第二篇 管理实务,1 物业管理企业的概念和设立, 物业管理器乐是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物管理相关活动的经济实体。 根据公司法和物业
15、管理企业资质管理方法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。,2 物业管理招标投标, 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。 早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工设计、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。, 物业管理招标的程序 成立招标领导小组； 编制招标文件； 公布招标公告或发出投标邀请书； 发放招标文件； 投标申请人的资格预审； 接受投标文件； 成立评标委员会； 开标、评标和中标。,
16、 物业管理投标的程序 获取招标信息； 项目评估与风险防范； 登记并取得招标文件； 准备投标文件； 送交投标文件； 接受招标方式的资格审查； 参加开标、现场答辩和评标； 签约并执行合同。,3 物业管理合同, 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。 物业服务合同是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别： 订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。 合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同将会终止。物业服务合同期
