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1、第四章 房地产价格影响因素,第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节 人口因素 第四节 制度政策因素 第五节 经济因素 第六节 社会因素 第七节 国际因素 第八节 心里因素 第九节 其他因素,第一节 房地产价格影响因素概述,一、对房地产价格影响因素的总认识 房地产估价的主要难点是，房地产价格的影响因素多种多样且难以把握和量化。要把握房地产价格的影响因素，量化其对房地产价格的影响，要建立下列8点认识： 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的； 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的； 不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的
2、关系是不尽相同的（下图）；, 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关； 各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的； 同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的； 某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要依靠估价人员根据自己掌握的估价专业知识、对当地房地产市场的深入了解和长期积累的估价实践经验作出判断；,第一节 房地产自身因素,房地产自身状况的
3、好坏，直接关系到其价格的高低。所谓房地产自身因素，是指那些构成房地产实物、权益和区位的因素。,第三节 人口因素,房地产(特别是居住房地产)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。 1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之亦然。 在城市，特别是随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起城市房地产价格上涨。 2、人口结构 性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成。 家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位的变动，从而引起需要的住房数量的变动，随之导致
4、房地产需求的变化进而影响房地产价格。一般来说，家庭人口规模小型化，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 3、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。,第四节 制度政策因素,一、房地产制度政策 二、税收制度政策 三、金融制度政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划,一、房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的。 例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在； 在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然造成住房的价格、租金低落。 而改革国有土地使用
5、制度和城镇住房制度，允许土地使用权出让、转让，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使房地产价格显现出来，反映客观的房地产市场供求状况。,房地产价格政策 房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。 房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。 抑制房地产价格的措施是多种多样的，主要有： 政府在房地
6、产价格高涨时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格； 规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价； 制定最高限价，规定出售房地产价格不得突破此价格； 建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。 税收、金融政策来稳定或抑制房价。,二、税收制度政策 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。 （一）房地产开发环节的税收。会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，会使房地产价格下降。 （二）房地产流转环节的税收。增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；而增加卖方的税收，如收取
7、土地增值税，会使房地产价格上升。 （三）房地产持有环节的税收。直接或间接地对保有房地产课税(如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税)，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。,三、金融政策,房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等等。 例如，严格控制房
8、地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升； 采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。,（1）2007年住房贷款基准利率调整详情：,第一次调整：3月18日起执行35年(含5年)6.75%，5年以上7.11% 第二次调整：5月19日起执行35年(含5年)6.93%，5年以上7.2% 第三次调整：7月21日起执行35年(含5年)7.2%，5年以上7.38% 第四次调整：8月22日起执行35年(含5年)7.38%，5年以上7.56% 第五次调整：9月15日起执行35年(含5年)7.65%，5年以上7.83% 第六
9、次调整：12月21日起执行35年(含5年)7.74%，5年以上7.83%,商业贷款类： 以购买第一套住房，贷款10万元为例，采用2006年8月19日和2007年12月21日的房贷基准利率，按银行给予利率下限0.85倍的优惠后计算。5年期：加息前，房贷利率为6.48%，月供1910.58元；加息后，房贷利率为7.74%，月供1960.37元。月供增加49.79元。10年期：加息前，房贷利率为6.84%，月供1100.69元；加息后，房贷利率为7.83%，月供1143.43元。月供增加42.74元。15年期：加息前，房贷利率为6.84%，月供833.63元；加息后，房贷利率为7.83%，月供879
10、.71元。月供增加46.08元。20年期：加息前，房贷利率为6.84%，月供705.51元；加息后，房贷利率为7.83%，月供754.79元。月供增加49.28元。25年期：加息前，房贷利率为6.84%，月供632.74元；加息后，房贷利率为7.83%，月供684.99元。月供增加52.25元。30年期：加息前，房贷利率为6.84%，月供587.39元；加息后，房贷利率为7.83%，月供642.36元。月供增加54.97元。,2007年央行频繁加息是为了防止固定资产投资过热，它所传达的进入加息周期的信号对开发商和购房人都有压力。对开发商而言，利率上调将意味着融资成本增加，将直接导致开发商开发能
11、力下降，近而导致供给的相对下降，在需求不变的情况下对控制房价上涨不利。对已经买房的人而言，意味着还贷压力增加。另外，对尚未买房的人，将增加贷款恐惧心理，导致购房行为推迟，从这个角度上说，又有利于缓解房价上涨的压力。 总而言之，加息的最主要目的是为了抑制投资。,（2） 2008年5次减息,相对于2007年央行的六次加息，进入2008年下半年央行的百日减息将一年期人民币贷款基准利率下调至5.31%，是有着重要原因的。 首先，降息的最主要目的是为了刺激消费。由于受到2007年爆发的国际金融危机影响，我国经济在一定程度上受到冲击，投资速度变缓，于是政府为了保证国民经济的健康发展，出台相应政策鼓励国民消
12、费。 其次，由于2007年较为紧缩的货币政策，增加了企业成本和压力，为缓解企业流动性不足并且给企业减负，降息、降准备金率，增加市场流动性，降低财务成本就成了当务之急。 对于房地产市场来说，不论是开发商还是消费者，持续大幅度的降息确实对其是一个利好。,中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年是中国房地产市场“调控年”，仅这一年间央行曾6次上调存款准备金率，直到2011年12月5日才首次下调。,利率历次调整一览,（3）近年我国出台的信贷调控政策,2007年9月27日发布中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知； 2
13、008年10月国务院下发关于促进房地产市场健康发展的若干意见； 2008年10月22日，财政部发文继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活； 2009年6月22日关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知； 2010年4月16日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。,2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，建设部、国土资源部、监察部联合发文关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知。 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1
14、倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。,二一一年一月二十六日，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号） 1、进一步落实地方政府责任 2、加大保障性安居工程建设力度 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 4、强化差别化住房信贷政策 5、严格住房用地供应管理 6、合理引导住房需求 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8、坚持和强化舆论引导,自2007年开始，受国际金融危机的影响，我国社会经济的各方各面都受到了一定冲击。其中，房地产市场出现了一定程度上
15、的波动，从2007年上半年无论投资增幅还是价格等高位运行，但至下半年到2008年有所回落，而到2009年据国土部报告称房价涨幅达到25.1%，投资幅度也相应增加。 报告显示，2012年政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调，商品住宅市场整体低迷格局持续，供需结构调整有望使价格首现跌幅。 纵观2007至2011年间全国商品房新开工面积为52.6亿平方米，而同期的住房成交量为40.036亿平方米，即市场上有12.564亿平方米的供应未被消化，相信对价格下调构成较大压力。,四、相关特殊政策 在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。 例如
16、，深圳、海南岛、上海浦东，房地产价格大幅度上涨。,五、相关规划和计划,政府的规划和计划是重要的公共政策。影响房价的政府的规划和计划很多。 国民经济和社会发展规划 城乡规划 土地利用总体规划 住房建设规划,（一）国民经济和社会发展规划,国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。 国民经济和社会发展规划对房地产价格有很大的影响: 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用房。”从供求分析研究上看，它的实施会抑制普通商品住房的价格上涨，会使大户型高档商品住房的价格上涨。,（二）城乡规划 城乡规划是以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。 城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。 城市规划主要有城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。 指为了实现一定时期内城市的经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地和空间资源，
