《{营销方案}某某某年遵化天之润商业项目营销推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{营销方案}某某某年遵化天之润商业项目营销推广方案（96页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、遵化天之润商业项目营销推广方案,20100121,1,每个人都渴望赚钱 可不是每个人都能掌握赚钱的方法 那么，我们来创造一种,Preface,2,阅读城市 解构客群 项目解读 项目定位 推广定位,方案结构,推广策略 策略执行 视觉策略 活动策略 总体推广节奏,3,商业地产，不仅仅是建铺卖铺那么简单， 商铺必须要有创造财富的能力， 所以本方案的出发点不只是卖铺子 更重要的是探讨赚钱的方法 于是，我们从市场消费力和那些想赚钱的人讲起,4,阅读城市,唐山遵化畿东第一城 六大支柱产业，拉升强劲消费力,2009年遵化生产总值430亿元，财政收入40亿元， 城镇居民家庭可支配收入达到1.67万元，增长18
2、.1%，增速同比加快7.5个百分点 农村居民家庭人均收入达到7000元，增长11.7%，增速同比加快3.1个百分点 2008-2009年，农产业转移农村富余劳动力1.6万人次。,遵化六大支柱产业钢铁业、机械制造业、食品业、建材业、电力能源业、医药化工业。 而钢铁业，占全市GDP总量的半壁江山 其中 建龙实业：总资产100亿元，员工5746人，2008年销售收入80亿元，利润10亿元，实现出口创汇7000万美元。 港陆钢铁：总资产 80亿元，员工6660人，2008年现销售收入80亿元，创利税15亿元。,5,六大社会商品，购买力攀升多元化消费明显,2009年社会消费品零售总额85亿元，同比增长1
3、5.2%,1、衣着消费保持快速增长 大型商场和服装专卖店的快速发展，着装方面愈来愈追求时尚、讲究款式、注重品牌。 2、休闲娱乐消费逐渐升温 旅行社、KTV、俱乐部、休闲餐饮等服务性消费逐渐升温。 3、文化用品支出继续加大 摄像机、组合音响等文化娱乐用品消费增加。 4、通讯消费稳步大幅增长 家庭信息化成为推动通信消费的核心内容，电脑、高端手机（3G）等购置率大增。 5、运动保健成消费新增长点 强身康体的保健、滋补品等消费需求和支出大幅增长，健身房、美容院等日益升温。 6、交通消费呈现新亮点 交通工具由传统代步型向舒适便捷型转变，私家汽车大幅增加。,阅读城市,6,遵化消费市场发展趋势,阅读城市,时
4、尚化、科技化、年轻化、品牌化,7,解构客群,目前市场消费主力60%由年轻人构成，他们追求时尚，并用切身行动影响着社会潮流,他们也许影碟有5大箱，MP4有3个，PSP有5个 他们也许一个月头发换一个颜色，三个月换一个偶像 他们也许丝巾有20款，牛仔裤有100条，旅游鞋有30双 ,他们可能从没学韩语，但对韩剧情节津津乐道 他们可能不认识对门的邻居，但比谁都了解大洋另一边的乔丹 他们可能从没去过美国，但对“耐克”最新款何时上市最“门清儿” ,他们自己说 “如果一月不让我去逛街，不如发配我去爪洼岛！” “如果让我连续三天不去酒吧，不如干脆让我死掉！” “如果我生活在一个没有茶餐厅的地方，我将会疯掉！”
5、 “如果一周不让我去KTV当一回麦霸，不如把我解决掉！” ,先看看这些年轻消费族群的人都有什么特征,8,商业模式升级发展,传统商业向现代商业模式转变,现代商业街区 商业设施不再仅仅是购物的场所，而会成为集购物、休闲、娱乐、健身、文化等社会活动于一体的综合功能空间和平台。不只是物质的占有，而是对生活的一种调整和调节，获得精神层面的放松与满足。,“随机型消费”趋势快速升温,解构客群,年轻、时尚的消费人群,多样化、个性化的需求,传统商业场所 满足从温饱到小康这一阶段的需要，是追求一种有形物品的占有，消费者为购物而购物。,促使,导致,9,未来将出现,解构客群,逛不完的街 看不完的人 找不完的乐子 24
6、小时停不下来的都市疯狂,10,买家在哪里，卖家就会到哪里； 有时尚消费的人群，就需要时尚消费的提供商,解构客群,这群人，不一定懂得年轻人思想，但经济头脑绝对精明； 这群人，不一定懂时尚，但懂得如何赚钱； 这群人，不一定接受哈韩哈日潮流，但懂得如何迎合市场需求； 这群人，不一定善于商业经营，但懂得坐地发财,11,商业购买人群分析,拥有长期本地经商经验，对市场行情了如指掌； 具有一定程度经济基础，财富处于稳步上升期； 最看中商铺地段和产品本质上的各种利好因素； 购买商铺较挑剔，注重空间实用性和内部格局。,商业自营客,他们希望购置的商铺能快速赢利，实现财源孵化加速度！,解构客群,12,商业投资客,有
7、积蓄但渴望更多的财富，精于投资理财且敢于冒险； 关心增值空间、市场需求、出租率、收益率、保值、增值性； 他们大多高瞻远瞩，眼光准确，投资嗅觉敏锐、决策果断； 及时关注社会新闻、政府最新时政、市场走向和行业动态； 与时俱进，动如脱兔，擅于挖掘商机，注重商铺的投资回报。,他们希望投资的物业能快速增值，实现投资回报加速度！,解构客群,13,创业族群,刚刚毕业没有稳定工作，崇拜白手起家的企业家，理想单打独干； 农村人进城谋业，没有太高学历文化，但思想先进，敢于挑战； 中年退休，没有太多积蓄，但希望利用退休金干点小事业,他们希望用最低的成本快速致富，实现财富积累加速度！,解构客群,14,创业群 创业致富
8、,高投报投资模式,解构客群,自营客 经营获利,投资客 增值投资,高商机创富机会,低门槛创业条件,需求,需求,需求,2高1低 遵化新商业运营模式,15,以消费人群的角度出发, 依托商业三类客群的需求, 从招商、租赁、销售, 三位一体全程解构遵化新商业运营模式,解构客群,16,项目解读,本案概况,位置：遵化中偏西部区域，北跨文礼街。东接西环路，距离市政府核心区1.5公里 规划：地下两层地上两层，总面积约4.5万 其中： 地上一层二层是步行街，有电梯、连廊 地下一层为敞开式大卖场，地下二层为停车场,17,Swot分析,优势： 1、紧临城市主干道，地理位置昭示性强，交通便利，物流运输、购物出行方便快捷
9、； 2、 周边新型住宅区、娱乐场所、餐饮、学校等较丰富，人流、车流大，消费能量巨大； 3、临老爪河，玉带环腰上风上水，是投资者认可的生财宝地； 4、商业规模较大，步行街规划、立体分隔，电梯、连廊设计，有利于新商业模式的形成 5、商铺多，独立产权，多元面积，投资成本低，可选择性大，且经营起来自由灵活； 6、专业商管公司统一管理、统一经营，有利带动商业发展，保障安全收益； 7、 大型超市以及品牌主力店的进驻有利项目招商和租售推广,劣势： 1、项目所在区域不处于城市传统商业核心区； 2、区域内街铺档次不高，影响整体商业品质； 3、社区商业，发展限制较多；,项目解读,18,机会： 城市核心西移，城市西
10、部商圈发展迅速； 遵化消费水平提升，现有商业继续提高，商业市场正处于转型期； 有机会与妇联合作，获得创业基金的支持。,威胁： 主力竞争项目已基本成型，竞争力较大； 时代广场、钟楼商场等传统商业已形成一定的消费观念和消费习惯 ； 新型商业模式，从建立到成熟受时间影响较大。,结论： 在整体商业市场的转型期，本案优越的位置、特色的规划以及先进的开发理念，有机会填补遵化商业地产空白，满足市场需求，成为新商业时代的领导者。,Swot分析,19,KPI竞争力结构,根据以上四个方面的KPI竞争力分析可以看出，本案特色鲜明，不仅是从外在形式进行突破，更多是从理念、内涵上的改变，意在引领一种消费观、一种国际化生
11、活方式以及一种新型商业模式的诞生。,项目解读,20,定位关键词,项目解读,新商圈核心,开放性,复合型,时尚化,21,项目定位,整体人性化的丰富构成，演绎立体商业空间的动人魅力 实现“客流共享，商家品牌强强联合”的商业效应 通过各业态功能相互间的有机结合，使其具备 “一站式”、“一体化”、“立体互动型”的综合商业功能,22,1、商业模式定位,对接遵化对外开放性特点以及不断攀升的时尚消费力，借鉴一线大城市的商业运作模式和发展轨迹定位,中央休憩式商业街区（STREET MALL）,项目定位,23,2、业态规划定位,1个风格 4大特区,项目定位,24,3、运营手法定位,3个统一,统一返租/ 统一管理/
12、 统一经营（大型主力店、超市除外）,项目定位,1、在市场启动初期，由营运管理商（开发商）向业主支付租金回报，使业主 回避了市场形成初期的经营风险； 2、营运管理商（开发商）另行招商招租，赚取管理费和租金，同时可有效控 制物业出租期间的安全收益,优势：,25,推广定位,衡量市场尺度 建立形象高度 加快创富速度,根据市场现状和项目的自身特点，我们从市场领导者的身份出发，意在,26,形象定位,新商业时代领导者,推广定位,27,市场定位,首席时尚文化主题购物步行街,推广定位,28,推广定位,遵化新商业时代到来， 新一轮“财富运动”全面开启， 整个城市都有一种加速的欲望 消费时尚的人和时尚消费的提供者共
13、同接轨时尚加速度! 投资者与经营者将共同实现财富加速度,29,推广定位：,“都市财富运动”加速度,定位诠释： 都市财富运动可使人们直白理解与财富相关联； 可包容各种财富演绎手法，如广告宣传、公关活动等； 可使人们自发进一步了解该概念，发挥磁场效应。,推广定位,30,推广策略,大方针已定，整体定位只是我们吸引关注的一种方式， 而真正让客户决定购买的，是实际收益表现， 所以我们明确概念，以来支撑销售。,31,推广概念：,坐地收租、免月供,零风险、高投报,1、免月供: 客户只需负担首付款，剩余贷款年限内将商铺使用权委托开发商， 无需还贷，10年后商铺所有权归客户所有 2、原价买回: 开发商承诺10年
14、后, 客户可选择持有物业或按原价卖还给开发商,1、高增值、高投报 完全免月供, 客户等于花原价50%-60%的价格, 即可赚取物业10年的增值 2、购房0风险 开发商原价买回的承诺可以坚定客户的投资信心,操作方法,优 势,推广策略,32,条件1：面积30 单价10000元/，首付50%，免贷款, 10年后商铺所有权归客户所有,15万定存10年所得利息约6万 10年仅赚约6万(钱愈变愈小, 无法对抗通膨),30商铺，总价300000元， 客户投资150000元（首付），10年拥有商铺， 等于10年回报15万，即可达到100%回报。 加上物业10年的自然增值共约9万 15+9=24万 投入15万,
15、 10年变39万, 净赚24万，投资回报率达160% 同样支付15万, 获利为定存的4倍!,去年12月全国房价同比, 分类型看 办公楼销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.6%； 商业营业用房销售价格同比上涨2.7%，环比上涨0.6%； 其它用房销售价格同比上涨4.1%，环比上涨0.3% 2010-1-15 资料来源: 唐山晚报/环渤海新闻网,举例：,推广策略,33,条件2：面积30 单价10000元/，首付60%，免贷款, 10年后商铺所有权归客户所有,18万定存10年所得利息约7.2万 10年仅赚约7.2万,18万首付, 其余全免, (免贷款12万, 免缴10年利息约7.2万) 39158
16、5-180000=211585 (12+9=21万) 投入18万, 10年变39万, 净赚21万 同样支付18万, 获利为定存的3倍!,举例：,推广策略,34,低门槛投资，6（7）万起,小面积 / 低总价 / 收益高 / 增值快/ 独立产权商铺,条件3：面积12（最小面积11.8） 单价10000元/，首付50%60%,客户投资60000元（首付），10年拥有商铺，低门槛，几乎人人可以入市。,推广概念：,推广策略,35,零投资创业,计算：按6%贷款年利率，300000元贷款，10年还清，需支付利息18万元，按月还款每月需支付4000元左右，每年48000元左右。 客户可按 “每年需还本金（30000）+优惠后的年租金” 还给开发商 （该方法只针对无能力担负首付款的客户）,推广概念：,操作方法：,遵化妇联创业基金支持 客户按条件申请妇联创业基金，获得本案商铺使用权，自营每年按比例与开发商分红；（相当于开发商贷款给客户买商铺，然后客户分期无息偿还） （申请条件及偿还比例和年限待定）,推广策略,36,6大优势，财富引擎加速度,1、首席时尚文化主题购物步行街 2、STR
