《{企业发展战略}江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展建议125PPT》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{企业发展战略}江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展建议125PPT（125页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,谨呈：昆山市阳澄湖房产有限责任公司,“湖滨花园”南部地块商业发展建议,国邦房产营销 2008年7月17日,2,沪宁城际轻轨,（示意图）,3,前进西路,4,湖滨花园,？,前进西路,沪宁城际轻轨,（示意图）,当 “沪宁城际轻轨”阳澄湖站建成使用 “前进西路”全线贯通,5,Contents 目录,Chapter,一.市场分析 二.项目分析 三.定位初探 四.定位论证 五.发展建议 六.补充方案,6,【一、 市场分析】,7,1. 昆山西部概况,昆山西部是泛指的地理概念，通常以江浦路以西为界，以森林公园和阳澄湖两大景观区为主要区域。 从2002年开始政府对昆山的定位就是一体两翼，中心老城区是一体；两
2、翼是城市副中心昆山的东部和西部。西部的定位是生态的，对于这个定位，政府在基础设施方面投入了大量的资金。 综合而言，西部是集大学园区、教育文化、商业、居住为一体的区域。,湖滨花园,8,昆山市西部副中心城市交通形态规划图,西部副中心控制规划对面积约22平方公里的城市西部地区实施规划控制，整体搬迁原玉山民营开发区，规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路为骨架，体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。,9,城西目前住宅项目众多，主要集中在二路一湖区域即前进西路及马鞍山路和阳澄湖。 商业地产主要以前进西路沿线为主。,本案,10,2
3、.1 前进西路沿线商业概述,前进西路的商业发展可以分为二大板块：“市区板块” 、“远城板块” 。 “市区板块”商业范围包括震川西路以北、花园路以南、江浦路以东、中山路以西这一区域，板块以大规模、纯商业项目为主，规划良好。 江浦路以西的都称为“远城板块”，该板块商业项目基本以社区配套为主，规模较小，缺少规划。同时，由于前进西路延伸段直达正仪，所以，远城板块又可以分为森林公园片和正仪片。,市区 板块,远城板块,中高档、大规模商业,中低档、社区商业,本案,11,市区板块超大型、中高档商业密集，竞争激烈，辐射全昆山 该板块前进西路沿线汇集了：沃尔玛、家乐福、欧尚三大世界500强企业大卖场，三大卖场聚集
4、在不到1公里的路段内，加上昆城中欣商业广场，组成了昆山阵容最大的商业消费中心服务区。,2.2 前进西路沿线商业市区板块,12,1公里沿线内超过20万平米商业,世贸广场 （约10万平米） 主题：家乐福,嘉信茂广场 （约4.5万平米） 主题：沃尔玛,昆城中欣 （约5万平米）,曼哈顿广场 （约6万平米） 主题：欧尚,片区内四大商业项目相距不到一公里，其中三大卖场业态、规模彼此接近，未来近身肉搏将在所难免。超20万平米的面积，其商圈范围涵盖全昆山，对前进路沿线商业而言，将是最大、最强的竞争板块，对大规模同类业态商业形成较大竞争。,13,森林公园片中小型社区商业为主，商业体量庞大，重复开发严重 片区以社
5、区配套商铺占据着主流位置，纯商业项目稀少。 该板块楼盘基本均有自身的商业配置项目，代表性的拥有自身配套的有通澄花园、自由创逸、时代中央社区等。 片区商业业态以快速消费品为主，档次较低、规模较小，缺少规划，消费外溢现象严重。随着社区入住率的增加，片区商业的繁荣指数随之增加。目前较为成功的有通澄花园社区商业。,2.3 前进西路沿线商业远城板块之森林公园片,远城板块 森林公园片,远城板块 正仪片,本案,14,片区部分在售商业项目售价情况： 海佳名邸：均价11000元/平米 面积120平米左右 2层结构：1层层高4.2米 2层层高3.6米 进深13米 开间4米 销售进度：销售掉50% 自由创逸：价格8
6、46811000元/平米 面积230平米左右 2层结构：1层层高3.9米 1层进深13米 2层层高3.6米 2层进深19米,片区前进西路沿线商业数量众多，基本空置，人气严重不足。,15,经营较佳的有通澄花园社区沿街商业，小区内侧商铺在100到130平米 租金从3万元到5万元一年，位置影响着租金状况。 业态以中低档餐饮、服装、超市、修理、杂货店为主，生意较好。 原因简析：一方面区内有黄泥山小学的行政配套，带来人气支撑；另一方面，位于社区中心商业经营明显较好，说明该片区内居民入住率较高，居民入住率的比例直接影响到区内商业的繁荣程度。,16,远城板块代表项目马鞍山路步行街 该项目位于通澄花园的东北面
7、，总建筑面积约3万平方米，由内外街贯通而成，集购物休闲、美食娱乐、文化风情于一体，是西部少有的纯商业街。项目至今仍然处于全面闲置状态。由于与本案较近，预计将来将是片区内商业主力竞争者之一。,17,马鞍山路步行街分析： 从马鞍山路步行街目前几乎全部空置的情况来看，主要有以下几个方面的原因： 一、没有特色和主题 项目没有什么特色和主题，缺乏吸引力。 二、没有进行招商管理 项目没有任何招商管理，任由业主自行管理，没有人气支撑。 三、区域内商业体量较多，业态重合 通澄花园本身建有大量社区商业，区域商业体量多，彼此业态上又有重合。 四、区域内人口数量较少 目前区域内入住率较低，人口数量较少，不足于支撑如
8、此大体量商业。 五、朝向马鞍山路 项目与马鞍山路联系不够紧密，加之对面为墓地，发展潜力受到较大影响。 综上所述，马鞍山路步行街最大的问题在于第一、二条：没有特色和主题，没有进行招商管理。,18,正仪片中小型社区商业，自成一体 正仪商业集中于君子亭路，长约1.5公里，均为住宅临街商铺，业态以中低档快速消费品为主，如餐饮、服装、手机、中型超市等，人流密集、较为繁华。 以新城路为界，君子亭路分为东西两个片区。其中，西片商业明显好于东片。,2.4 前进西路沿线商业远城板块之正仪片,本案,19,君子亭东路沿街商业结构均为上下二层，每铺面积约90100平米，租金水平为2万元/年。整体出租率约70。,君子亭
9、西路沿街商业结构以一层或二层临街商铺为主，每铺面积约40100平米，租金水平为2万元4万/年。整体出租率约100。,整体而言，正仪商业消费人群主要以外来人员为主，消费力有限，整体商业体量饱和度较高。,20,2.5 前进西路沿线商业小结,从前进西路沿线远城区板块商业空置现状可以明显看出，造成区域内现有商业空置比例极高的 主要原因为：商业开发量较高，区域内居民人口数量较少、购买力水平还处于较低水平。这一 局面将会持续35年以上时间。 从前进西路市区板块商业巨头云集可以明显看出，国际商业巨头对昆山商品消费市场前景一致 看好。与此同时，如此密集的大规模商业扎堆，对沿线商业竞争压力较大，尤其是大规模商
10、业。 前进西路沿线均规划了大型住宅区，随着城西板块的深入开发，前进西路日益成为昆山商业最 密集、繁华程度最高的商业黄金走廊。虽然发展潜力巨大，但是沿线商业开发量的不断加大， 市场风险、竞争压力随之增大。,21,前进西路市区板块为大规模、国际级商业，其影响力和影响范围巨大，本案亦在其影响范围 之内，从区位来看，由于与本案位于同一线路，对本案的负面影响和竞争压力较大。 本案处于前进西路远城板块中森林公园片和正仪片之间，该片区内以满足小区或区域内消费为 主，由于规模较大，与本案间存在较大竞争。 综上所述，本案与前进西路沿线商业存在较大竞争，发展空间受到局限，可供发展与选择的余 地不大。因此，要想取得
11、较好的发展前景，关键在于本案如何形成自身特色和差异化，留住并 吸引片区内更多消费人群，同时积极向外拓展和延伸商圈范围。,2.6 前进西路沿线商业与本案间的关系,22,马鞍山西路,本案,前进西路,绕城高速,城际轻轨,新城路,区域有两大交通规划，分别是： 第一，城际轻轨阳澄湖（正仪）站；第二，前进西路延伸段与正仪新城路相连。,3. 区域交通规划,23,由铁道部、江苏省和上海市三方合建的沪宁城际铁路投资估算总额394.5亿元。全线共设21个车站，其中江苏境内设南京站、仙林站、宝华站、镇江站、三山西站、丹阳站、常州站、戚墅堰站、洛社北站、无锡站、无锡新区站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园站、阳澄湖站、
12、昆山南站、陆家浜南站17个车站，上海市境内设安亭北站、南翔北站、上海西站、上海站4个车站。 沪宁城际铁路已于2008年7月1日动工，将力争在2010年7月1日世博会开幕前通车运营。公交化运营是沪宁城际铁路的最大特色。沿线停靠站点多，发车班次多，密度高，最小间隔可达到每3分钟发一班车，苏州至上海仅需15分钟。,城际轻轨的规划,24,阳澄湖正仪轻轨站对城西发展的影响,房地产 城西住宅均价4200元/m2，远低于上海和苏州的1万余元。巨大的价格差将吸引大量苏沪两地购房者,旅游业 城西拥有包括阳澄湖在内的众多生态、历史资源，旅游业将进一步得到发展和加强,经济（商业） 交通的便捷将极大地提高城西的经济发
13、展水平，光大闸蟹一项就可以增加更多外来消费者,25,前进西路延伸段,本案,前进西路（延伸段）,新城路,阳澄湖轻轨站,规划中的前进西路延伸段工程，将直接延伸至正仪新城路延伸段，交汇于城际轻轨站点附近，将昆山西部直接同市中心紧密连接，预计于2010年与阳澄湖轻轨站同期完工。届时，将直接推动正仪区域的城市化建设与水平，将整个西部串联起来，昆山西部城市副中心名至实归。,注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解,26,无论是沪宁城际轻轨站点还是前进西路延伸段，对城西的整体发展具有明显的积极意义。 同比而言，对城西的住宅发展影响更大。,27,4. 城西商业前景展望,前景展望： 作为“一体两
14、翼”的重要城市战略规划，城西的发展空间在不断地提高。随着城西的深入发展，城西的城市化率和城市功能不断增加，将逐渐形成独立于市中心的区域商业中心。 沪宁城际轻轨的开通，将为城西导入大量人流和物流，进一步推动城西沿线住宅和商业地产的开发，加快西部的城市化进程和经济的繁荣。对于沿线商业而言，意味着将迎来更多的发展机遇。 目前，区域内的现有商业规划远远不能适应未来发展形势，城西商业中心也未形成，城西商业面临着消费升级和模式转变的契机与挑战。,28,【二、 项目分析】,29,1. 地块由来,地块为城西动迁大盘湖滨花园（通澄二村）项目南部商业地块。 湖滨花园项目总建筑面积约48万平米。,南部地块,30,2
15、. 区位分析,项目地块位于巴城镇南部、昆山市西部，属于昆山城西板块。,31,湖滨花园,1000米,3700米,项目地块距离正仪约1公里，距离体育中心约3.7公里（3700米），距离马鞍山路约760米，处于正仪与城西交汇的中间地带。由于目前道路不畅，整体区位优势不够明显。,760米,注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解,32,3. 地块四至,地块北面为湖滨花园居民区,地块东面为规划用地，目前为池塘及农田,地块西面为规划用地，目前为河道、池塘及大棚蔬菜地,地块东面为规划用地，目前为池塘及农田,整个地块被河道和池塘切割得较为零散，极不规整。,33,地块呈不规整长方形，东西长约70
16、0米，南北宽度约100余米。项目地块狭长，有利有弊。有利面为沿前进西路面较长，临街面多、商业价值大；不利面为地块地势狭长，缺乏纵深发展。,34,4.1 环境分析外部环境,项目地块所在区域被规划为昆山城西大型居住区，现阶段1公里范围内仅有湖滨花园一个住宅项目，其它为规划中待开发的荒田、池塘，一片荒芜、杂乱，甚至没有道路可达东西两面。外部环境极不理想。,湖滨花园,马鞍山西路,傀儡湖,注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解,35,整个地块被河道和池塘切割得较为零散，极不规整。预计将来改造难度和投入较大。,4.2 环境分析内部环境,36,5. 社区分析,湖滨花园。从最新规划文本技术指标中看出，湖滨花园规划总户数3090户，以每户固定人口4人计算，小区总人口数量约1.2万人。,小区内规划有幼儿园和小学，配套较全面，利于形成区域中心。,湖滨花园内部规划有幼儿园、学校、农贸市场等，整体配套较丰。 目前没有居民入住，小区完全建成有待时日。整体具备区域中心社区的潜力。,3
