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1、一 寸 光 阴 不 可 轻 1 中南中南房地产业发展战略规划房地产业发展战略规划 （XXXXXXXX 年） 中南控股集团有限公司中南控股集团有限公司 二二八年五月二十二八年五月二十二日日 第一部分第一部分 环境分析环境分析 1 1、宏观环境分析、宏观环境分析 （1）国际环境基本稳定，在可以预见的将来为我国经济的可持 续发展创造了较好的外部条件。 尽管国际上对于全球发展和中国发展的因素依然存在， 中国周边 大国林立隐患没有根本改变，台湾问题尚未解决，日本寻求政治大国 的进程影响着中国的发展，美国依然在国际秩序中占据主导地位，但 是多极化作为国际发展的主线引导国际格局深入发展， 为中国在国际 政治
2、、经济、外交关系中赢得了有利条件。在经济全球化趋势中，中 国抓住了良好的时机，抓住了发展的主线，取得了全球化发展的较高 地位，在某些领域取得了一定的控制权。同时中国紧紧抓住区域经济 一体化趋势，加快中日韩和东南亚经济一体化进程，加强和欧盟的经 济联系，加强上海合作组织在经济领域的合作，加强和非洲大陆的经 济关系。为中国经济的发展创造外部经济环境。正如国家“十一五” 规划所指出： “和平、发展、合作成为当今时代的潮流，世界政治力 量对比有利于保持国际环境的总体稳定，经济全球化趋势深入发展， 科技进步日新月异，生产要素流动和产业转移加快，我国与世界经济 的相互联系和影响日益加深， 国内国际两个市场
3、、 两种资源相互补充， 外部环境总体上对我国发展有利。 ” 但是，国际经济环境复杂严峻，一是基于次贷危机对全球金融市 场的剧烈冲击， 一级能源、 大宗商品价格的高涨， 全球经济增长放缓， 进入低迷状态，老牌的发达国家将重新洗牌。二是全球通胀压力将居 草案 一 寸 光 阴 不 可 轻 2 高不下。国际粮食、石油等初级产品价格持续上涨。世界范围内的低 利率政策，导致借贷成本过低，资金泛滥，形成全球的流动性过剩。 三是发展不均衡现象突出。美国、欧洲、日本三大经济体同时衰退的 现象，将拖累整个世界经济的增长，但以中国、俄罗斯、印度、巴西 为首的“四大金砖”正在快速发展。 （2）中国的政治稳定，宏观经济
4、继续保持良好上升的态势。 从国内环境来看，我国经济继续保持较高速度发展，十五期间， GDP 年度增长率达到 9.5%， 比世界平均水平高出 5.5 个百分点。 目前， 中国国内生产总值居于世界第 7 位，进出口贸易居于世界第 3 位。中 国社会科学院公布的国际形势黄皮书XXXX 年全球政治与安全报告 认为，中国的综合国力已超过日本（第 7 位） ，居世界第 6 位。预计 今后十年我国经济将持续以 8%以上的速度增长。我国经济社会发展 已经进入新阶段，主要表现为：第一，发展需求劲头足，居民消费结 构迅速提升，商品住房、小汽车、通讯、旅游已经成为“新四件” ， 居民消费支出总额倍增。第二是产业结构
5、调整加快。国家在 “十一 五”期间要重点抓好三件大事：一是加快发展先进制造业和高新技术 产业； 二是促进服务业加快发展； 三是加强基础产业设施建设。 第三， 加速城镇化的进程。XXXX 年我国城镇化占 40.53%，预计 XXXX 年达到 47%，2020 年达到 55%。加速城镇化的进程，不仅是促进区域协调发 展的重大战略，同时是保持我国发展需求的势头一项长远的举措。 但是，中国经济中也还存在着很多深层次的矛盾和问题，进入了 复杂多变期，突出表现为：一是经济发展失衡，结构性问题突出；二 是耕地、淡水、能源和重要矿产资源相对不足，生态环境比较脆弱； 三是科技自主创新能力不强，影响发展的体制机制
6、障碍亟待解决；四 是流动性过剩，资产价格上升过快，通胀压力上升；五是投资和消费 关系不协调， 部分行业盲目扩张、 产能过剩， 经济增长方式转变缓慢， 能源资源消耗过大，环境污染加剧，城乡、区域发展差距和部分社会 成员之间收入差距继续扩大。 由于中国经济结构性矛盾突出， 虽然政府的执政能力较以往有显 一 寸 光 阴 不 可 轻 3 著的提升，但面对复杂的宏观经济局面时，还有所力不从心，缺乏经 验。因此，在解决结构性矛盾过程中，往往是政策多变、政出多门， 形成了中国宏观经济复杂多变的局面。 2 2、行业环境分析、行业环境分析 （1 1）行业发展的基本面没有发生根本性改变，房地产行业仍然）行业发展的
7、基本面没有发生根本性改变，房地产行业仍然 处于高速发展期。处于高速发展期。 一是中国经济快速发展、居民消费水平不断提高，这为房地产业 的发展提供了基本面的保证。改革开放三十年来，中国在经济与社会 发展等各方面取得了举世瞩目的成就。实践证明，中国的开放政策不 会变， 中国同国际上的经济交往将更加频繁。 推动国民经济持续发展， 是中国政府的首要任务。 经济的高速发展带来了居民消费水平的不断 提高。根据测算， “十一五”期间我国经济将步入由人均 GDPXXXX 美 元向 3000 美元迈进的阶段。人均 GDP3000 美元在经济学上是个具有 重要意义的数字，它表明居民对服务性需求有一个快速增长，经济
8、保 持高速增长，产业结构升级加快。相应地，居民对于住宅的要求也越 来越高，要求住宅位置更好、面积更大、配套更完善、环境更舒适， 需求层次的升级是房地产市场可持续发展的内在动因。 二是城市化进程为房地产业的发展提供了刚性需求保证。 城市化 进程是处于重化工业阶段的中国必须经历的过程， 中国的城市化进程 已经成为全球经济发展的两大引擎之一。预计到 XXXX 年，我国城市 化水平将达到 47，我国的城镇人口将达到 6.37 亿人，按平均每人 26 平方米建筑面积推算，在“十一五”期间要增加住房建筑面积 40.54 亿平方米；如果原有旧住宅每年按 4%的比例拆迁重建,5 年合 计 20%,总面积为 2
9、7.35 亿平方米；两者合计，“十一五”时期需要 新建住宅 67.89 亿平方米。如果按商品住宅占商品房面积的 85推 算，5 年中城镇需要竣工商品房 79.87 亿平方米。同时，由于自 1999 年至 XXXX 年，全国商业地产开发投资额保持了以高增长率稳步上升 的态势，平均年增长率约为 30%。加入 WTO 后，由于跨国公司的大量 涌入，也大大促进了商业楼面和写字楼市场的完善和发展，商业地产 一 寸 光 阴 不 可 轻 4 市场供需关系也逐渐趋于活跃。根据专家预测，我国城市化进程将持 续至 2030 年，所以在今后相当长的一段时间内，房地产业将继续处 于支柱产业的地位。城市化进程带来了房地
10、产市场的刚性需求，能够 支撑在 10-20 年内房地产市场的可持续发展。 三是区域的广阔性、 市场的阶梯性为房地产企业发展提供了可以 有效调节风险的发展空间。中国地域辽阔，经济发展很不均衡，东部 沿海经济发展水平较高，中西部地区经济发展水平偏低且不均衡，不 同地区房价差距巨大，这就使得在局部一线城市如深圳、广州、杭州 出现房地产过热，价格、销量出现波动或下降的同时，还有足够的二 三线城市的房地产市场发展不饱和，有大量的市场机会。 四是在现有体制下，房产依旧是优秀的投资产品，老百姓投资房 产的积极性不会有大的改变。在中短期内经济体制、金融体制不会发 生大的变化，企业、老百姓投资渠道有限的局面不会
11、改变，房产相比 较而言，具有较好的保值增值性，仍然是一个优秀的投资渠道，这就 决定了各方面投资房地产的积极性不会得到大的改变。 因此，不论从市场经济因素，还是从政治因素分析，建筑、房地 产业都将长期保持增长与发展的态势。 （2 2）行业运行态势行业运行态势发生明显发生明显变化变化。 一是从正常层面看，宏观调控成为常态。关注民生已经成为政府 工作的重点， 住房是关系到民生最重要的方面。 由于房地产行业过热， 房价持续攀升，国家对房地产行业实施了一系列宏观调控措施，严控 土地、严控信贷、加大保障性住房建设等成为宏观调控的主要手段， 宏观调控已经成为行业的常态。但宏观调控的目的是为了稳定房价， 而不
12、是打压房地产市场，只会对短期市场进行调整，并不影响产业的 长期发展趋势。 二是从行业结构分析，房地产业内整合速度加快，房地产业内企 业个体分化因竞争加剧而日益明显，中国房地产业正处于向规模化、 品牌化、规范运作的转型时期。 一 寸 光 阴 不 可 轻 5 三是从产品结构分析，普通商品住宅仍然占据主流地位，价格也 将保持上涨态势；经济型住宅开发成为政府鼓励、支持的重点；二手 房市场将持续保持蓬勃发展的势头； 而商铺的发展则视城市经济发展 速度而呈现较大差异。 所以今后投资者的注意力将进一步转移到开发 商业地产上来，发展空间更多地是将从大城市转向中小城市。 四是从竞争手段分析，依靠资金驱动、土地驱
13、动的粗放式发展阶 段已经过去，全方位的资源整合能力、环境竞争、品牌竞争、资金链 整合能力日益成为竞争的新的主要手段。 3 3、房房地产业地产业 SWOTSWOT 分析分析 机会（机会（O O） 威胁威胁（T T） 1、经济高速发展，居民收入不断 提高，具有较强的购房需求。 2、城镇化建设的推进，保证房地 产市场的刚性需求。 3、区域经济发展的不平衡，中西 部和二三线城市的房地产市场具 有巨大的商机。 4、由于市场不断规范，存在大量 有地无钱的小开发商。 5、国家鼓励建设经济适用房、廉 租房、两限房和拆迁安置房，也 有较大的商机。 1、宏观经济进入复杂多变期，政 策多变影响着企业的安全运行。 2
14、、宏观调控成为常态，对短期市 场进行调整。 3、土地成本变高，资金成为众多 房地产的发展瓶颈。 4、市场竞争更加激烈， ，市场集 中度越来越高行业整合时代来 临。 5、全方位的资源整合能力、环境 竞争、品牌竞争、资金链整合能 力日益成为竞争的新的主要手 段。 6、行业利润率逐步下降。随着市 场集中度的提高，品牌企业将更 多的追求企业的整体效益和可持 续发展，追求企业的市场份额和 行业地位，而不是像从事单项目 开发的小企业一样过多地追求某 一 寸 光 阴 不 可 轻 6 个项目的利润率。 7、房地产开发人才资源有限。 优势（优势（S S） 劣势（劣势（W W） 1、控股集团的资金支持； 2、具有
15、一定的大盘开发经验； 3、具有一定的土地储备； 4、具有一定的政府关系； 5、具有总承包施工和房地产开发 联合运作的优势，可以联合竞争 公共事业工程与土地打包出让项 目。 1、土地储备有限； 2、融资渠道和手段缺乏； 3、专业房地产开发团队资源缺 乏； 4、拿地方式依赖市场关系； 5、缺乏规范化、标准化的作业方 式和管理流程 6、人力资源队伍有待优化。 第二部分第二部分 总体总体战略战略目标目标 1 1、中南房地产的定位中南房地产的定位 1.11.1、企业企业愿景愿景： 我们的愿景是：无论在何时，无论在何地，我们都将以不懈的创 新和持续的努力，通过我们的产品和服务，用心为最广大的普通老百 姓营
16、造一个更加和谐的居住社会，创造一种更加美好的生活方式，力 争使中南地产成为全国一流的社区生活创造者，成为全国最受欢迎、 最具影响力的房产开发商之一。 中南地产不仅仅是建房子， 而是要为客户创造一种美好的生活方 式，我们不仅卖房子本身，而且还要卖生活。在市场经济条件下，任 何一个企业要想永续生存、永续发展，必须要持续的关注、研究和满 足客户的需求。随着中国房地产行业的不断规范和成熟，房地产行业 正逐步由卖方市场向买方市场过渡，房地产企业之间的竞争更加激 烈，只有品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、 配套较好、 房价适当的产品才能受到欢迎， 客户才是我们的衣食父母。 失去了客户，再好的发展模式、经营模式都会成为无源之水、无本之 一 寸 光 阴 不 可 轻 7 木。因此，中南房地产必须首先树立“客户至上”的理念，必须改变 以往的“以企业为中心”为“以客户为中心”的经营、管理模式，一 切发展方针
