万科集团(全套)成本优化与控制程序（2020年8月整理）.pdf

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1、一 寸 光 阴 不 可 轻 1 万科集团（全套）成本优化与控制程序 ?一.万科成本优化流程要素流程目标：在各实施方案 完成前，完成成本优化与控制，提供优化方法，明确在招标 阶段成本控制方法。流程主要责任部门：设计管理部、成本 管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点 2.适用范围： XX 各项目设计前期、 概念设计、 总体规划设计、 实施方案设计四个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设 计五个专业。3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规 划、建筑、景观方案、图纸以供测算。成本管理部：编制计 划并检查计划执行情况， :进行具体测算并根据测算结果提出 优化建议，需要时进行部门间的协调，跟

2、进优化建议后的测 算并编制结果报告，测算结果复核发布。采购管理部：进行 招标战略策划。4.工作程序 4.1.方案优化流程 4.2.方法与过程控制 4.2.1 设计前期开始设计前找发展部、设 计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、 ）市 场定位三方面信息。4.2.1.1 政府规划要点：根据政府规划要 点批复，得出如下信息： 4.2.1.2 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相 关部门，对土地属性信息分析： 4.2.1.3 市场定位： 通过询问销售部， 清楚了解项目市场定位： 以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:第一：场地内 的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需

3、要仔细分 一 寸 光 阴 不 可 轻 2 析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需 要预留部分不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方 式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售； 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需 要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部 分成本。4.2.2 概念、规划设计阶段成本控制重点：4.2.2.1 建 筑、结构方面：4.2.2.1.1 设计前,同设计、营销一起探讨产品 类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形 成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测 算，用以指导概念、规划设计。4.

4、2.2.1.2 结合周边环境、用 地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销 售利润、土地价值最大化。4.2.2.1.3 成本部应就土地价值与 建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过 产品容积率来区分不同产品间成本差异）4.2.2.1.4 路网布置 n 道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：a. 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）b.优化出 入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户 使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改 而增加成本).c.道路宽度（设置双车道或单车道加会车 区）.4.2.2.1.5 停车布置（综合销售建

5、议、规划要求、停车效 率、成本等因素选定停车方式 ） ： 土地利用 a.地面露天车 位最大化 b.地面停车按照最大边线原则布置停车方式 a.车 一 寸 光 阴 不 可 轻 3 位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。b.车位建造成 本由低到高的顺序为： 地面露天车位首层架空车位地上独立车库半地下车 位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考 虑。 停车位体形控制：a.高度 b.单独车位面积。 车库设置 a.车库宜集中设置，减少建造成本 b.机械车位及地下车库高 度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项 目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉 （示范区尤其需要注意

6、） 。.4.2.2.1.6 控制不可销售的公建及 配套建设面积。a.不可销售的公建及配套（含附加值多建面 积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。b. 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的 必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范,偷面 积而招致的政策风险需要注意避免。c.通过业态分析和市场 调查合理确定商业面积。4.2.2.1.7 综合物业管理成本、建造 成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少 管理人员。4.2.2.1.8 应结合项目周边道路、市政管网的情况， 按照土方费用最小的原则确定场地标高。 “因地制宜”a.动 土量最小 b.尽可能使场地

7、土方挖填平衡。 降低排水坡度； 山 地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁 等的设计。 土方平衡需要在具体的工程设施前,推动设计和项 目出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,两者 一 寸 光 阴 不 可 轻 4 合二为一后,再由成本测算出整个项目的的土方挖填工程量， 以及档土墙， 护坡成本并将计算结果交给公司决策。 4.2.2.1.9 总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合 理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、 临时道路）重复建设。4.2.2.1.10 山地建筑应结合地形情况确 定产品类型： 根据山体高差确定产品类型控制土方开挖 工程量及埋

8、置在土方中的基础。 4.2.2.1.11 山地建筑必须比选 边坡支护方式： 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方 式。 边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、 预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比 选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛 石挡墙，砼挡墙） 。4.2.2.1.12 确定赠送面积大小：山地建筑 应该结合地形情况确定赠送面积大小。 4.2.2.1.13 合理利用场 地地形地貌利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼 地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及 大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成 本人员熟悉项目地形和设计意

9、图，并对管网给排水等成本都 有一定的了解） 。4.2.2.2 安装方面 4.2.2.2.1 电梯布置方案选 择：4.2.2.2.2 从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置 方案。4.2.2.2.3 在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四 户以上） 方案。 4.2.2.2.4 测算以及选定电梯轿厢装修标准 （建 议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即 一 寸 光 阴 不 可 轻 5 可） 。4.2.2.3 园林环境方面 4.2.3.1.充分考虑利用场地景观资 源（天然景观及人造景观） ，提升产品品质： 不同景观与建 筑产品的合理搭配。 不同分期、不同产品与景观位置、特 性的均衡组合

10、。4.2.3.2.明确景观单位控制成本：根据公司已 有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新 的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成 本供设计、 营销考虑， 同时提供给设计院作为设计控制参考， 注意根据景观重要程度区别对待。4.2.3.3.明确软硬景控制比 例：统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院 作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能 多的设置软景， 少做硬景。 4.2.3 方案设计阶段成本控制重点： 4.2.3.1 建筑、 结构方面： 4.2.3.1.1 建筑方案选型： a.评估平面、 竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减

11、 小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。1） 、高层建筑单 体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜 减少；2） 、控制屋顶造型。b.注意事项：以上项目需要成本 人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的 讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成 一定之规。4.2.3.1.2 确定合理层高：结合销售、成本等因素 确定层高，一般情况下，住宅层高 2.8 米性价比较优,层高每 增加 0.1m 造价增加该层造价的 3-5% 。4.2.3.1.3 窗地比控 制通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要 一 寸 光 阴 不 可 轻 6 是窗墙比以及开启面积，要注意

12、转换窗墙比和窗地比的关 系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需 要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是 减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施 来满足节能要求。特殊项目除外。 单体方案确定后，测算 不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开 窗大小需要与设计一道沟通） ，窗地比应不超过同类产品经 验值。4.2.3.1.4 栏杆、栏板的限定： 测算以往项目单体户型 栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。 建议通过经验 的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆 的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。 4.2.3.1.5 外墙

13、装饰设计优化方案的初步确定： 提供目前不同 产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、 劈开砖、釉面砖、石材等综合价格） 。 提供目前各种产品外 墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合 理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。 提供常用外装 材料适用性能。 关注外墙立面复杂程度，并提出改进建 议。 优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法： 提供目前 不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作 为参考选择，2） 、优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法； 4.2.3.1.6 节能方案： 尽量采用体形系数满足节能要求的产 品，以最优经济方式解决节能方案。 通过合理的窗

14、墙比实 一 寸 光 阴 不 可 轻 7 现节能达标。 通过墙体材料来实现节能达标。 控制节能取 值范围。4.2.3.1.7 结构方案优化： 结构模板平面确定后，工 程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。 （结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框 架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框 架筒体结构。 ） 减少挑板、外挂装饰钢构件数量 4.2.3.1.8 山 地建筑应结合地形情况确定产品类型： 根据山体高差确定 产品类型。 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。 4.2.3.1.9 山地建筑必须比选边坡支护方式： 结合山体实际情 况及高差明确边坡支护方式

15、。 边坡支护方式成本递增顺序 一般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙， 砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、 预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙） 。注意:挡土高度 超过 3 米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜,因 此高挡土墙需要进行方案测算比较。 4.2.3.1.10 确定赠送面积 大小：山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意 从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积 或者容积率，尽量规避政策风险。4.2.3.2 安装方面 4.2.3.2.1 测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组） 分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济

16、合理性： 因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经 定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作 一 寸 光 阴 不 可 轻 8 不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。 4.2.3.2.2 供配电设备安装定位设计优选： 所有供配电设备 （除 发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房 间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线 路。4.2.3.2.3 测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合 经济性， 提出优选方案。 一般情况环网式比开闭式经济。 合 理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。 设置开闭所时， 应尽量考虑多期共用。 条件允许时，可考虑借用项目附近 原有开闭所，避免新建。4.2.3.2.4 供水方案中重点考虑建造 水泵房的必要性： 现阶段采用建设水泵房方式供水方式较 省。 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。 当选 用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认 实施的经济合理性。4.2.3.2.5 合理设置消防分区： 在符合消 防