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1、郑州市沙口路项目市场调研报告,报告结构思路,3.地块定位分析,2.区域市场分析,1.宏观市场分析,目 录,城市规划角度分析,郑州人口、文化分析,思考总结,郑州政治地位角度,郑州经济角度分析,郑州市，河南省省会，今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心，中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。郑州市在河南崇高的政治地位，为其经济的发展争取到了政府的有力支持，此亦必为其房地产的发展起到有力的推动作用。,启示：郑州不仅作为河南的省会，中原的腹地，而且是中原经济区建设的中心城市，同时建设中原经济区也在十一前夕被正式上升为国家战略。对沙口路项目来说，国家发展中原经济区的战略以及郑州的政治地位
2、为其争取了良好的宏观发展背景。,郑州市，素有“中国铁路心脏”和“中国交通十字路口”之誉，地处中华腹地，中国重要的经济、交通、能源、水利、通信枢纽，国家战略综合交通枢纽，母亲河万里黄河之都，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市，全市总面积7446.2平方公里，常住人口862.65万人。,宏观经济角度从GDP增长速度来看，郑州的GDP增速近年来一直保持在12.00%以上。较为稳定的经济增长态势为郑州市房地产业的高速发展提供了广阔的空间。,GDP增速与房地产发展的关系：1、GDP增速8%时，房地产将高速发展。,由上表可以看出：自2005年以来，郑州市GDP逐年增高，增速一直在12.00%以上，20
3、10年GDP突破4000亿元，位居全国第22名，与2005年相比，增加了1.5倍左右。良好的经济发展态势为当地房地产的发展奠定了良好的宏观经济基础。,由上表可以看出：郑州市的固定资产投资逐年增加，同样房地产开发的投资力度也在不断加大，而且自2005年以来每年的房地产开发投资大约占固定资产投资的30%左右。 那么这个水平与周边省会城市相比居于什么地位呢？,经济地位角度与周边省会城市相比，郑州市的固定资产投资并不高，但其房地产开发投资占固定资产投资的比例最高，为28.12%。相对较高的投资力度说明郑州市房地产业正处于快速发展阶段。,启示：郑州市的房地产开发投资数额为775.2亿元，与中部相邻几省相
4、比，同样也并不是最高，低于武汉、西安、合肥等省会城市，但占固定投资比例的最高。投资力度之重、房地产业发展速度加快，从而使市场的竞争更加激烈。因此，对我们沙口路项目的产品也提出了更高的要求。,经济地位角度从城市GDP以及城市人均GDP来看，与周边省会城市相比，郑州还处于在第二梯队。相对于武汉、南京等较为发达城市，郑州还有很大的发展空间，而房地产业在此发展进程中，亦必将承担很大的一部分力量。,第二梯队,第三梯队,将人均GDP以50000元为界，把八个省会分为两个梯队，同样，郑州仍处于第二梯队，较为落后，排名倒数第三，远远低于长沙、济南、武汉等城市。,将GDP总量以4500亿元和4000亿为界，把中
5、原八个省会分为三个梯队，郑州处于第二梯队，排名第四，远远高于太原、合肥等城市，但与武汉、南京还有很大差距。,消费水平角度2010年，郑州市人均消费性支出占64.97%，人均储蓄为6788元，说明市民的消费意识相对较强。对沙口路项目来讲，激烈市场竞争中，不仅产品定位很重要，对后期营销的要求也很高。,由右图可以看出：自2006年以来，郑州市的人均GDP、可支配收入、消费性支出呈平稳态势逐年增高。人均消费性支出占人均可支配收入的比例比较稳定，一直维持在60%左右，说明郑州市民的消费意识还是比较强的。,与周边省会城市相比，郑州市市民的人均可支配收入最低，同样郑州市人均消费性支出占人均可支配收入的比例也
6、较低，仅仅高于西安的31.30%，而低于太原、合肥、长沙的70%，与太原等相比，郑州还有一定的消费增长空间。,人口增长角度据2010年全国人口普查，郑州市常住人口达862.65万，其中户口人数达766.7万，外来常住人口占100万左右。人口的不断增长以及外来的庞大人群加大了对住房的需求，估计2011年新增住房需求为550万平方米左右。,自2006年以来，郑州市家庭户口人数每年大约增长10万左右，外来常住人口100万，粗略估计假如符合购房条件的占10%左右，大约也是十万，总共20万，根据人均住房面积每年增加幅度不大的原理，估计每年新增住房需求大约550万平米左右。,郑州市的城市化率大约每年增长一
7、个点，2009年有加速发展趋势，一年增长了3个点，平均估算，郑州市达到我国一线城市的90%至少还需10年，因此，房地产的蓬勃发展至少还有10年的光景，郑州市的房价在这十年间下降的可能性不大。,文化地位角度郑州历史文化悠久。“只有文化的才是经典的，只有经典的才是永恒的”，因此对于房地产开发项目来说，一定要充分挖掘当地文化价值，只有这样，才能做出永恒的产品，占领更大的市场。对于沙口路项目来讲，可以在产品规划上结合中原文化做一些建筑小品，文化长廊，道路、楼宇命名等能体现出文化特色的元素。,黄河母亲,黄帝故里,少林寺,大河村遗址,汉霸二王城,历史文化悠久：轩辕黄帝故里，商城文化、仰韶文化、裴李岗文化、
8、龙山文化遗址； 中国八大古都之一和“世界历史都市联盟”成员； 旅游产业丰富：黄河游览区、登封少林寺、中岳嵩山、雁鸣湖、环翠峪。,城市规划角度郑州市中心城区将按照“两轴一带七片多中心”的布局发展，未来十年的发展方向以东西南为主。对沙口路项目来讲，随着城市的发展，地块处于中心城区的地位会越来越明显。,2011年8月23日，国务院在对郑州市城市总体规划（20102020）的批复中指出，到2020年，郑州中心城区城市人口控制在450万人以内，城市建设用地控制在400平方公里以内。 中心城区的发展： 金水区重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业和都市型产业，建设成综合服务商圈。 中原区重点发展碧
9、沙岗商圈，加强建设路工业区的改造，注意结合西流湖的生态发展以动漫为特色的创意产业。 郑东新区大力发展综合服务功能，立足成为中原城市群与河南省的区域服务中心。,管城区在南三环路以北、商岗东路以东建设片级商业服务中心，远期进一步发展体育设施，形成城市级体育文化中心。 惠济区将工厂逐步向连霍高速公路以南的工业园区集中，现有厂址将改建为生态型居住区；在中州大道以西和连霍高速公路以北建设大型现代化商贸市场。,交通规划角度郑州是我国公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽，具有贯通东西、连接南北的战略作用。突出的交通优势，不仅促进了全国各地经济区的交流，而且为郑州房地产业的发展也起到良好的推动作
10、用。,京广铁路、新欧亚大陆桥陇海铁路以及在建的徐兰高速铁路三大干线在郑州交汇。拥有3个铁路特等站：郑州北站，它是亚洲作业量最大的铁路枢纽编组站；郑州东站，它是全国最大的零担货运站；郑州站位于市中心，是全国最大的铁路十字枢纽客运站之一，列车可直达国内31个省、市、自治区。,京港澳高速路北达北京，南至广州香港等地，连霍高速西到西安、乌鲁木齐等地，是我国公路运输的中心城市，具有重要的战略地位。西南绕城高速公路与连霍高速、京港澳高速相连，极大地缓解了郑州东部、南部的交通拥塞状况。,京沙快速通道和陇海路高架路的修建，将会为主城区的交通带来了巨大的改善。对沙口路项目来说，诸为完善的交通网络为其发展起到了有
11、力的助推作用。,宏观环境总结： 郑州市的政治地位以及近年来经济的稳步发展，为房地产业的健康成长奠定了良好的基础； 郑州市民消费水平的提升空间以及本地、外地人口的不断增长为增加城市住房需求创造了一定的空间； 2009年以后郑州市房地产的迅猛发展，使得市场竞争激烈程度与日俱增，开始考验各开发商的开发能力、产品质量； 郑州市的文化、旅游以及交通等优势，为其房地产的发展起到了有力的助推作用； 郑州市的规划发展为本地块的发展也带来了一定的时代机遇。,在现如今郑州市的整体宏观环境背景下，对于沙口路农业路项目来说，既有有力的城市发展推动，又有激烈的市场竞争，我们必须有力地利用项目周边可以利用的资源，充分地挖
12、掘地块的潜力，提高产品质量，只有这样，才能在激烈的市场竞争中取得胜利。,3.地块定位分析,2.区域市场分析,1.宏观经济市场分析,典型个案分析,区域产品细节分析,思考总结,区域规划分析,区域竞争格局分析,报告结构思路,目 录,项目区域及市场情况,地块所在区域规划地块位于京广铁路线与沙口路交汇处，正处郑州市2010-2020年城市规划中沙口路沿线规划区域的中心位置。政府对沙口路沿线的规划必将提升我们项目的区位价值。,依右图可以看出，地块所在区域位于金水区边缘，处于中原区、惠济区、二七区交界处。区域的边缘化一方面使得该区域的各方面配套发展相对比较落后，但另一方面也为其享用相邻区域的配套带来了方便。
13、,本区域的具体规划结构为：“一带、两心、三区”。 “一带”：位于沙口路以西、沿编组站布置的娱乐休闲带。 “两心”：分别为：在农业路南侧规划以餐饮、娱乐、洗浴等特色服务为主的商业服务中心；在建设路两侧集中布置以医疗相关产业为主的商业金融、商务办公的公共服务设施，形成综合服务中心。 “三区”：沿沙口路从北至南共形成三个功能区，北部综合功能区：是以仓储物流、一类工业生产、居住、商业服务为主要功能的区域。 中部生活居住区：依托现状大型居住片区及已批复的居住用地所形成的以居住功能为主的生活片区。 南部综合功能区：以教育科研、医疗卫生、医疗类商业服务、行政办公、居住等功能为主的综合服务功能区域。,郑州市城
14、市总体规划（2010-2020年）中沙口路沿线的规划适用于郑州市由中原路-大学路-金水路-铁路编组站-北三环-京广铁路围合的区域，规划面积约5.51平方公里。,项目区域及市场情况,在售市场竞争格局项目周边竞争楼盘主要分布在冉屯西路以及农业路附近。其中华林尚峰苑和物华国际对本项目产生最直接的竞争，从周边环境和交通等方面来说，本项目处于劣势。,本案周边项目分为三个部分： 第一部分为南阳路沿线项目，这些项目依托城市的成熟发展，可以方便地享受完善的市政配套，在一定程度上为项目本身争取了有力的优势。 第二部分为冉屯西路沿线区域，该区域项目位于郑州市西部，远离市中心，通过中原区近年来的发展，市政各方面配套
15、业日益完善，但由于该区域工业比较发达，其居住品质在一定程度上会受到影响。 第三部分为沙口路和铁路沿线区域，这些项目的居住环境在一定程度上受到了道路的影响，使得在该方面本区域楼盘处于劣势，但道路的修建的也赋予了这些项目一定的发展潜力。 而且，区域在售项目中，除了建业一号城邦定位较高端，全是是小高层外，大多楼盘产品多以高层为主，为中低端住宅产品。产品同质化相对比较严重，从而加重了竞争程度。 整体来说，区域内部个部分项目各有优势，如何集和大家之众长，避己之短才是项目本身的生存之道。,项目区域及市场情况,在售楼盘基本情况在售项目在建筑形式上以小高层、高层为主，平均容积率为3.02，平均绿化率为35.5
16、7%，销售均价为7560元/。区域项目在档次上的整体定位多为中端住宅，而且产品同质化严重，沙口路项目只有在产品上有所创新才能在竞争激烈中获取胜利。,项目区域及市场情况,户型面积配比户型面积一房3060之间都有分布，比较分散；二房面积主要集中在70100；三房面积主要集中在110140。二房以及小三房最受该区域客户群接受，为沙口路项目的户型面积设计指引了方向。,建业壹号城邦项目偏向高端，户型多为大户型，主要以140以上三房和180以上四房为主。 汉飞金沙国际、利海托斯卡纳、华林尚峰苑产品偏向小户型，多为100以下产品。 九龙城、明钻、晶华城、物华国际等项目产品的户型较为多样化。,一房面积在3060区间都有分布，由于年轻一族置业能力有限，面对高昂的房价，只能退而求其小，求其更小，户型设计紧凑实用的一房以及具有变小两房功能的loft广为消费者青睐。 二房面积主要集中在70100之间，作为如今房地产市场中的主力军，二房成为追求一步到位的首次置业者的首选。 三房面积集中在110140，尤其是小三房，以其低总价，经济适用的优势成为枪手产品。 四房产品在该区域内海较少存在
