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1、,美芦庄园二期产品定位市场调研部分,2011年3月,二期产品如何规划，采用什么样的建筑风格、什么样的建筑产品、园林景观如何做？配套如何进行规划设计，需要我们谨慎考虑，首先，我们应该对市场的竞品项目有一个比较好的清晰认识。,根据交通距离可达性、项目属性并结合本项目市场定位，将北京至近京区域低密度住宅项目划分为三个圈层（如图所示） 绿色为本项目的主要竞争区域，黄色为本项目干扰区域，接下来我们将针对这两个竞争区域的竞品项目进行逐一研究。,北京城区,涿州,固安,香河,武清风景区,盘山风景区,官厅水库风景区,北京近京低密度市场,白洋淀风景区,十渡野三坡风景区,主要竞争区域重点项目,干扰竞争区域重点项目,
2、官厅水库风景区,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,本案启示,开发线,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,本案启示,开发线,项目总体规划,社区地形以台地和平缓起伏的坡地为主，结合了原有地貌特质，多处山地、林木等原生态保留； 以自然原生态的景观为主，高尔夫绿化草坪结合，同时以园林景观相点缀，简洁大气，而又不失精美。道路宽阔曲折，小径蜿蜒起伏，绿化草坡，自然溪流、栈桥、亭台等有机结合，配载各类名贵司机植物花卉等，形成丰富、优惠、宜人的景观空间，业主可共享花园美景。 小镇每户拥有大面积的私家庭院，邻里空间构筑公共围合庭院，以绿化相隔。,重点个案分析八达岭孔
3、雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,欧式小镇风情，建筑与山天然融合； 建筑的景观结构：庭、院、园构成独特的、由内至外的景观空间序列。利用现有的山体环境，恢复应有的植被群落，逐步让其自然演替； 建筑整体外观为简约、典型的欧式风格，经典三段式立面处理，红坡屋顶，淡黄色墙面与面砖巧妙搭配，欧式雕花围墙，宽敞楼道，塑造人性化的居住空间，室内客厅超高外飘落地窗，配有室内庭院。,本案启示,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,目前项目一期分二期开发，第一期产品主要以联排别墅为主，第二期产品类型
4、丰富，有联排、叠拼和双拼多重类型，面积区间变化不大，叠拼有100多平米的小户型产品。,本案启示,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,主要依托于周边的山地、葡萄采摘基地及周边景区，如八达岭、康西草原、野鸭湖等，自身产品规划的配套相对较少，有一个与葡萄酒基地合作的鹿跃酒庄会所，业主可以品尝上等葡萄酒的美味。,官厅水库,万亩葡萄园,古崖居,本案启示,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,项目1
5、-1期产品共140套，从2010年4月份开始蓄客，项目9月份开盘，收到417政策影响，但在市场复苏阶段，果断开盘，并未受到929政策影响，项目开盘即换签超过80%，截至目前，1-1期产品，仅剩余少量产品，通过促销等手段进行去化。 本阶段正在进行1-2期产品蓄客，预计4月中旬开盘，本次开盘产品为联排、双拼和叠拼产品，面积主要集中在220-280平米之间，本次开盘量预计260套左右。近期会举行4盘联动的一个发布会，正邀约客户集中到访。 该项目产品定位为度假型别墅，产品线较为丰富，面积控制得当，周边自然景观资源丰富，加上孔雀城连锁品牌，未来将成本项目的主要竞争对手。,本案启示,重点个案分析八达岭孔雀
6、城,配套线,产品线,营销线,客户线,本案启示,开发线,项目地处延庆与河北交界地带，主力客户均为北京北部海淀、朝阳客户，外籍人士极少，年龄主要集中在35-45岁之间，相对其他产品，年龄呈现年轻化。 多为向往别墅生活和喜欢自然，或为了父母养老而购买，部分为了投资，多用来作为第二居所。 客户资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比，多以自用和长期占有为目的。,重点个案分析八达岭孔雀城,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,1、通过对八达岭孔雀城的客户了解，客户对联排产品看重点，多集中在户型是否合理，庭院面 积大小等因素上，而针对户型面积大小，考虑不多。后期产品规划在户型上和庭院规划设计
7、 上应着重考虑。 2、孔雀城欧式风格的建筑，客户普遍接受度较高，欧式的建筑风格深入人心。本案二期产品建 筑风格可多考虑欧式风格，同时也能和一期产品英伦风格有所承接。,本案启示,盘山风景区,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,重点个案分析盘龙谷,本案启示,1栋5星级艺术主题酒店，内设艺术家名作画廊，周边设有经纪公司办公驻地,500亩：多功能国际观礼剧院，1栋超5星级酒店，含山泉SPA会所，美术展览馆、国际奢侈品总汇商业街、国际美食总汇商业街、环球酒廊、OUTLET商业广场，并预留2栋五星级酒店开发用地,1000亩：甲级写字楼、loft写字楼、soho写字楼、总部基地，多种办公物业集群；1栋5
8、星级商务主题酒店，内涵大型新闻发布会场地；1座温泉会所；并设有金融、商务、产业衍生服务、健身、娱乐等多种配套设施,710亩：500亩：摄制、后期制作基地；210亩：两座国际双语学校,配套居住区除标注地点外，合理利用坡地开发适宜高端产业人群居住的物业 坡地上散布网球场和果岭的运动场地，营造可融入景观的健身氛围,总体规划,1500亩：18洞国际赛事高尔夫球场，1栋5星级酒店，含顶级高尔夫会所,1000亩：500亩：9洞高尔夫球场；200亩：大型艺术学校、经纪公司、演艺公司办公楼宇；200亩：活力街区，含美食街、演艺酒吧等业态，1座温泉浴场；60亩：二级甲等医院；40亩：养生文化中心,重点个案分析盘
9、龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,一期：磐石坊 总套数：211套 产品类型：联排（谷地别墅） 建筑风格：英伦风格 容积率：0.5 绿化率：50% 配套：一期公建比例为47%，启动了大型体验式shopping mall、五 星级度假酒店、五星级商务酒店，及多功能观礼剧院，多功能 体验俱乐部等大型公建设施。,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,二期：漫山红墅 总套数：108套 产品类型：联排 建筑风格：托斯卡纳风情 容积率：0.64 绿化率：50% 配套：山泉SPA、国际学校、双语学校、医院；以及国际品牌步行街、 大型体验式shopping
10、mall等、餐饮酒吧等商业配套；符合国际 赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套。,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,三期：星梦工坊 总套数：60套别墅，322套公寓 产品类型：独栋、联排、叠拼、小高层住宅 建筑风格：现代中式风格 容积率：0.64 绿化率：50% 配套：43万平方米 启幕大型国际艺术生态村，包括画家 村，启航社，现代音乐学院等。,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,一期产品主要为四层半，户型面积区间126-200平米，赠送面积约80平米，以双拼和四联为主。 四层半的产品地下室部分为全明空间，与一层基本相
11、同。 主卧打造书房、卧室、卫生间、储藏间为一体的豪华套房的概念，其中主卧室挑高半层。,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,二期产品为地上二层，地下一层，户型面积区间200-297平米，以联排户型为主。 大开间，短进深，全明户型,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,重点个案分析盘龙谷,三期产品为独栋、联排和叠拼，主力面积区间为200-270平米。 公寓产品50-110平米的一居和二居为主。,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,画家村,会所,启航社
12、,商业街,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,艺术聚落,商业集群,文化城影视制作中心,文化城门户区,售楼处,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,文化城美术馆,文化城度假酒店,文化城传媒总部基地,文化城创意天地,文化城动感街区,重点个案分析盘龙谷,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,一期：联排：5500-6500元/平米，双拼：7000-8000元/平米，一次性付款9.7折。 二期：联排起价：7500元/平米，均价8000元/平米，最高价9000元/平米，全款97折，按揭99折。 三期：公寓：8000元/平米，别墅
13、均价：13000元/平米。,重点个案分析盘龙谷,三期价格走势图,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,因为地理位置因素，主力客户为北京，部分天津、河北周边客户辅助 北京主力客户多为政府官员、公务员；东北部区域中小企业主、艺术传媒类工作人员； 主力客户年龄40-50岁，多用来旅游度假、投资置业，部分客户用来养老，因为配套规划 丰富，吸引了部分小业主用来做为企业会议、商务办公等用途；,重点个案分析盘龙谷,本案启示,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,重点个案分析盘龙谷,本案启示,项目配套体量巨大，配套形式丰富多样。项目随一期、二期、三期产品的
14、不同开发节奏，分别启动了不同类型配套公建的建设，别墅与公建同步进行建设。 一期公建比例为47%，大型体验式shopping mall、五星级度假酒店、五星级商务酒店，多功能观礼剧院，多功能体验俱乐部等大型公建设施。 二期：山泉SPA、国际学校、双语学校、医院；以及国际品牌步行街、餐饮酒吧等商业配套；符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套。 三期：43万平方米 启幕大型国际艺术生态村，包括画家村，启航社，现代音乐学院等。 反思本案：一期我们已经启动了高尔夫、会所、生态展示中心等公建的建设，二期产品规划建设的同时，我们应整体考虑后续配套产品的规划和建设，做到两者同步开发，互相促进，相得
15、益彰。,武清湿地风景区,重点个案分析翠金湖,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,重点个案分析翠金湖,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,翠金湖美墅岛依托生态湿地环境，汲取“环保、生态、低碳、国际化居住区”等世界最领先的规划 设计理念，参照世界知名别墅岛屿文化，以欧洲地中海风情小镇为蓝本，进行整体的规划设计。,翠金湖美墅岛项目整体占地面积200公顷，建筑用地约100公顷，水域面积高达50%，约100公顷。 整个别墅区规划由4个独岛与5个半岛围绕巨大湖面合围，与更加浩渺的外湖相间。,本案启示,220-310平米小独栋和双拼别墅、450-750平米临湖大独栋别墅，建筑风格为法式、意
16、大利式及西班牙风格等，托斯卡纳湖滨花园别墅错落分布于各岛之中，高度诠释了“墅在湖中，湖在墅中”的诗意画面。,独栋别墅采用“前二后三”的形态，利用高差做了坡地的别墅，把地下室外墙面设置门窗打开，人通过地下室，步入后院，后院与湖水相接。通过精心设计，创造了丰富的临水庭院生活场景，提供了崭新的水上别墅生活。,联排产品主力户型在230-320平米左右，户户有庭院，全部为双拼与独栋的空间品质。,重点个案分析翠金湖,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,本案启示,重点个案分析翠金湖,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,一层,二层,联排建筑面积：234平米,庭院环绕，入口玄关毗邻起居室，双重庭院美景融汇，挑高餐厅配中西厨，紧邻花园 精致次卧，大开间卧室更于更衣室融为一体，双向采光。,本案启示,重点个案分析翠金湖,配套线,产品线,营销线,客户线,开发线,一层,二层,小独栋建筑面积：269平米,入口玄关奢典大气，6.1米面宽起居室，双向玻璃窗。挑高餐厅，一楼卧室远离活动区，安静舒适； 宏正主卧，配独
