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1、,2011年 地产业一场新的革命诞生,公安，长江之滨，开发新区 地产业一个划时代的辉煌作品诞生史,欲望畅想曲,公 安 楚 韵 天 下 项目整体营销策略提报,一座城市繁荣，需要一种信仰.一座城市的高度,需要地标的支撑!,孱陵路*地标性建筑标杆，城市引跑者！楚韵天下第1号,一场生命家园的盛宴，需要精神信仰!,公安三袁文化楚赢未来，韵鼎天下 30年是荣耀；50年的辉煌；100年是传承；,项目印象,专为懂生活有品味的社会名流量身打造 楚韵天下，公安达官贵人第1居所,项目印象,PART2-市场篇 只有精密的度量和精心刻画， 才能挖掘出独特的味道， 从而刻画孕育在项目的特质,湖北省中南部边缘，长江南岸，东
2、联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连。,公安，三袁文化渊源之地，七省孔道之所,全县生产总值，从“十五”末的2005年的495亿元，2006年的545亿元，2007年的651亿元，2008年的801亿元，2009年的9092亿元，至2010年的105亿元。从进入十一五开始，年均递增118%。,公安，经济指标提升持续高位走强,经济是一个城市的衣冠，文化才是一个城市的灵魂。重点发展三袁文化、三国文化和水文化，实现省委、省政府鄂西生态文化旅游圈战略的实施。,公安，注重内涵科学发展高度走强,新闻链接 2010年，公安政府拟定投资2000万元，举全县之力，聚全县优
3、秀文艺人才、文化资源建占地20亩的三袁民俗文化村,孱陵工业园（占地2平方公里，企业36家）建设、青吉工业园（占地10平方公里，基础建筑投放3.2亿元）建设、老城区功能转移，城市经济迅速发展，人民生活水平持续提高。,公安，三大园区建设车头带动高效绩优,1、沪汉溶高速铁路；2、准荆铁路；3、荆岳铁路；4、宜岳铁路（宜昌-宜都-松滋-公安-石首-华容-岳阳）；5、荆常铁路（荆岳铁路一段+常德至岳阳至九江铁路）；6、荆益铁路荆岳铁路一段+长荆铁路天门站至益阳铁路； ,综合交通枢纽地位的实现，必将带动城市经济迅猛发展,公安，大环境建设带动城市发展,新闻链接 2011年3月28日，湖北省公安县委书记张万超
4、等领导莅临锐创控股集团参观考察。集团总裁王军亚、执行总裁王功贵等高管热情接待了张书记一行。双方于当日16点在锐创国际中心21层会议厅举行座谈会，就共同合作开发公安县江南新村相关事项进行洽谈磋商，并于3月29日在华文国际传媒大厦就该项目签署了战略合作框架协议。,创控股集团投资建设，公安经济发展进入划时代,公安，正以蓬勃之势迅速发展，经济与城市建设不断向外扩张,经济发展、城市建设的不断向外扩张，带动城市及城市人口发展，房地产市场需求进入高品质年代。,开发新区，住宅小区林立，城市发展区域，医院、县政府、五星酒店正在规划拟定搬迁中。,项目地块四至情况,周边住宅小区呈现包围圈式，生活配套较为欠缺,项目地
5、块四至情况,项目总评： 板式楼设计，通风采光较好 项目离市中心较近 小区绿化率较高，环境较好 项目周边生活配套及交通配套还有待完善 项目周边交通不是很方便 开发新区，发展潜力大,区域在售楼盘浅析,项目总评： 户型种类较多，适合人群广泛 周边配套齐全，生活较方便 离市中心较近 容积率较高，居住品质不高 项目周边交通不便 发展潜力大,区域在售楼盘浅析,项目总评： 户型多样，适合人群广泛 项目本身配套体现出高端智能化 南北朝向，通风采光好 周边配套与交通配套有待于完善 开发新区，有发展潜力，其项目商铺整体的规划为大型卖场。 一期开盘效果好，在公安形成良好的口碑效应。,区域在售楼盘浅析,项目总评： 临
6、公安县唯一的人民广场 全高层住宅，能观江景 周边配套齐全，生活比较方便 楼间距太小，小区内几乎没有什么绿化 住宅区临街道，生活比较吵闹 井式楼设计，通风采光相对来说要差一些 户型设计单一，客户选择性少,区域在售楼盘浅析,小结,总体销售情况较好，房地产市场需求量较大； 价格均在34003800元/平米之间，呈现上升趋势； 产品形态多为小高层与高层组合，户型选择性较大； 地下停车库设置已成为趋势，配套完善与否直接影响产品形象。,本项目突破点：引领市场，树立城市榜杆，定制高端,定制化是高品质,定制化是独一无二,定制化是专属匹配,定制化是奢华的享受,定制化是非凡的满足,他山之石，可以攻玉,城市核心区高
7、端住宅典型案例分析,上海汤臣一品 武汉 万达公馆 荆州 晶葳公馆,位置好、景观好，集万千宠爱于一身 地理位置优越，景观好，靠山、靠海，具有不可复制性； 生活环境好，社区住宅密度低，居住人口密度小； 交通便利； 高物业的服务水平。 突出特点：天时、地利、人和； 各方面条件皆属精粹之品。,产品特质,上海汤臣一品,上海汤臣一品,汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固；建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重，“汤臣一品”由此得名。,立面新颖，豪气十足,上海汤臣一品,大厦外墙：一至
8、三层采用进口石灰岩石，三层以上采用汤臣一品来金色，日本三菱（Misubishi）高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能。迎宾大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石。入口电梯大堂：墙地面采用进口大理石。 住宅各层电梯大堂：墙地面采用进口大理石。电梯：每户拥有三部以上永大日立高速电梯安保及管理：彩色电视监控系统，德国速宾（SUBIN）停车场管理系统，美国霍尼韦尔（Honeywell）楼宇自控系统及防盗报警系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统。消防：进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，德国西门子（SIEMENS）消防报警系统。,建筑硬件配套,公共部分,天
9、花和墙身：轻铜龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆。地室：高级实木复合地板或进口大理石地坪。窗户：铝合金烤漆门窗（采用断热冷桥技术），比利时格拉威泊尔（Glaverbel）中空玻璃（Low-E防辐射铜化玻璃），意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。采用Silent Giss电动窗帘轨道。 阴市：墙面采用进口石灰岩或日本三菱（Misubishi）铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属杠杆。 门扇和窗槛：实木窗套和实木花饰门。 分户门：德国Nobelesse手工雕花铜门。,建筑硬件配套,私家部分,美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童游戏中心、国家宴会级多
10、功能厅。,物业配套设施,武汉万达公馆,城市核心版图，一线滨江盛景 62万平米国际超配，毫宅品味内外兼备23年万达集团，12城公馆传奇,武汉万达公馆,奢华、极致、荣耀、价值,硬件配套： 电梯：三菱（合资）电梯服务户数：3梯2户 通讯：液晶可视对讲门窗：平开窗，断桥铝合金（保温、隔热性能），中空玻璃、LOWE大堂：豪华装修，超高大堂 停车场：装修大堂,武汉万达公馆,武汉万达公馆,样板间,荆州晶葳公馆,项目总评： 地理位置好，自然景观资源丰富 交通便利，闹中取静 高端智能化配套运用，营造高端品质及提升项目档次 容积率4.99过大 楼间距太近，2#，3#楼之间楼间距太近，10楼以下采光受到较大影响。,
11、荆州晶葳公馆,公园里精粹生活配套，金字塔尖的毫宅礼遇,高档，精粹，奢华，顶级,北京 今年第二季度成交均价排名前10的楼盘中，均价最低的为33740元/，最高的东钓鱼台家园销售均价高达72803元/。 深圳 两三年前已有高端洋房突破15万元/，别墅超过20万元/。,上海 在售楼盘中，汤臣一品仍然保持11万元的高位，大部分超高端洋房也普遍超过10万元/ 。上海信义房屋最新统计数据显示，截至11月30日，今年上海共成交总价在1000万元以上的二手顶级豪宅770套，平均成交价4.9万元 。 广州 市中心区相当一部分高档住宅项目突破2万元/ ，更有一些高端住宅项目售价超3万元/ ，有的更达到5万元/ 。
12、, 新闻链接,不论是从高昂的价格，稀缺的产品形式，还是从市场的发展形态，“豪宅”从这两字诞生的那一刻起，就决定了它命运的属性。 而这属性的对象，标榜着绝对的圈层，限界严格而又明显。,小结,PART3-策 略 篇,关键词,前 卫 Fashion,稀 缺 Rare,欲 望 Desire,身 份 Status,为什么LOUIS VUITTON 每一次LOGO颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？,为什么ROLLS ROYCE 每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆ROLLS ROYCE?,品牌,品质,品位,欲望,欲望是非必需的，是超越物质
13、需求的精神满足。,欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性,欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。,我们的消费群体有哪些？,他们具备什么样的特征？,他们需要什么产品？,再来看一下，我们的客户群,公安、公安周边乃至荆州的高端人群是我们的目标客户,心气高，思想前卫，不愿将就，崇尚个人生活空间、有个性化的物业会所,重视住宅品质和档次,对新鲜事物的追求,有高端物业的购买力,高学历，政府公务人员，达官贵人，有远见，买房除了居住外，还看重名誉与攀比之心,30-55岁，自有一定积蓄，一个或者两个家庭经济实力为后盾/商人，重视名誉,客户群体分析,他们的特质？,价值决定价格， 一定要有品质，有
14、个性 还要有符合自己的圈子和生活,客户群体分析,自有“私家车”或有实力买车 专走没有红绿灯的主干道，去哪里都方便,荆州区30分钟 老城区10分钟,客户群体分析,他们的特质？,他们的特质？,重视生活品质，自身和家人健康 举步之间，生活配套丰富,客户群体分析,他们的特质？,左右邻居都是品味相投的人 遛宠物、打网球、谈人生 生活总是丰富多彩,客户群体分析,他们的偏好注重文化养身、艺术珍藏、家庭责任感,客户群体分析,客户群体分析,他们的偏好智能化物业管理服务，豪华停车场及智能化停车服务,高品质、高科技、优美环境、丰富的社区配套、智能化的安防系统、体现尊贵身份的物业服务,客户群体分析,什么才能打动他们呢
15、？,归根结底，就是满足他们的欲望，满足他们非理性的精神需求,非理性的精神需求,走在时代前沿 前卫感 占有稀缺并炫耀 稀缺感 渴望尊贵至尚的地位 身份感,客户群体分析,作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位,营造前卫感、稀缺感、身份感,故此，客户欲望给予我们营销动作以指引，我们的营销核心思路,迎合客户的欲望需求,项目传播定位语楚赢未来，韵鼎天下 项目广告推广语：楚韵天下，专为达官贵人酝酿的生活排场,项目形象定位荆楚富人第一居,形象展示,形象展示,形象展示,形象展示,调性 延伸及推广表
16、现,【楚韵天下，只为少数人定制的专属匹配】 豪宅不是挂在嘴边随便喊出的浮夸口号，唯有定制化的专属匹配才能称之为真正意义上的豪宅。 【楚韵天下，专为达官贵人酝酿的生活排场】 豪宅不是人们眼中名贵建材的机械堆砌，而是物质文明与精神文明完美统一的生活排场。 【楚韵天下，只为少数人拥有的奢华享受】 豪宅不是人云亦云的盲目跟风，是剖析自我后缔造的完美奢华。 【楚韵天下，只为少数人雕琢的欲望满足】 豪宅不是富人拥有的物质财富比拼，而是能满足富人们的最高层次的精神欲望满足。,系列一,系列一,系列一,系列一,调性 延伸及推广表现 （传承篇项目价值）,【城市发展的史诗历程】 每一个都市都应该拥有这样的贵重资产，它们是城市的核心价值所在，等同于一座城市的史诗般历程。 【首屈一指的铂金品质】 城市最尖端的代表作，因为他是唯一的，是资本海洋中的一朵浪花，注定有其永不干涸的贵重品质。 【遥遥领先的王者风范】 拨动整个城市乃至区域发
