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1、长沙【万科金域华府】案例分析,百胜出品2010.06,项目概况,项目规划,营销推广,片区特征,项目区位交通,项目指标,项目及客户定位,总体规划设计,户型设计,核心卖点,思维导图,2,企业介绍,企业发展历程,企业在长沙的项目开发,项目营销活动,项目启动区展示,项目核心策略,项目核心价值体系,项目借鉴要点,万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献,“2009年中国房地产品牌价值TOP10”研究成果表明，万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55亿; 目前万科业务已经覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的全国31座大中型城市，累计开发 社区100多
2、个，交付住宅超过100000户。,万科发展历程,3,金域华府在长沙的六个项目当中，在城市区位、占地面积、建筑面积等方面综合影响力超越其它5个项目，承担提升万科品牌价值的领跑者角色。,截止2010年，万科已有6个项目入市,其中已开发完项目2个,在售项目4个；,目前在长沙一线品牌同时开发4个以上项目的只有保利、恒大、万科。,万科城： 占地：27万平米 建面：50万平米,万科金域蓝湾： 占地：12万平米 建面：41.5万平米,万科城市花园： 占地：4.7万平米 建面：15.8万平米,万科金色家园： 占地：1.3万平米 建面：4万平米,万科西街庭院： 占地：3.6万平米 建面：7.4万平米,万科金域华
3、府： 占地：26万平米 建面：56万平米,在售,已售,万科在长沙的项目开发,4,项目区位及交通情况,项目区位属性:豪华居住区,地铁沿线,项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心区域，周边地段以住宅用地为主。,公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁,银行：邮政储蓄、中行、工行医疗：养天和药店、楚仁堂药店、心健大药房教育：南
4、雅中学、广益试验中学、枫树山小学等名校环绕 市政：一馆三中心、体育文化公园、华雅高尔夫球场 商场：家乐福超市、家家乐超市、家和旺超市,区位：,交通：,配套：,5,项目片区特征,武广中央商务区：可整体或分片开发，拟建设高档商务楼、公寓及其它配套商务设施，打造长沙城东新的CBD。 武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。 武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，符合高端人群消费和居住的大型商业住区。 潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场
5、所。 浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体的生态景观旅游休闲区。,新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题,6,项目片区特征,未来地铁配套：地铁2、4号线将拉近项目与中心的距离，改善了区域内缺少都市信息，形象差的问题,地铁： 2014年地铁2号线建成通车前后，将极大的带动片区发展和客户聚集，实现项目逐步从目前的近效阶阶 到新城区的升级。 地铁4号线（无具体建设时间，预计完成时间2050年）；距离2号线最近的出口约1公里距离。,7,2010年圭塘河风光带及体育
6、公园的整改，将缓解客户对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛围不强的问题,项目片区特征,圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达,8,项目基本情况及规划指标,规划指标：,总占地：26万平米 总建面：56万平米 容积率：3.0/1.89 绿化率：35.15% 产权年限：住宅70年，商业40年,基本情况：,投资商：长沙万科房地产开发有限
7、公司 开发商：长沙领域房地产开发有限公司 物业管理：长沙万科物业服务有限公司 销售代理：中原地产 整合推广：创奇扬智,9,项目定位,首席高端居住综合体,连接世界的城市住区,10,客户定位,客 户 群,一类客户： 主力客户,雨花区本地居民,周边高等院校、中学教师,政府公务员、机场、铁路职工,设计院技术人员、周边企业管理层及其员工,二类客户：经商人士、私营业主（高桥、马王堆、黎托、东塘商圈）,三类客户：芙蓉区、天心区客户,四类客户：株洲、湘潭、娄底、邵阳投资客,五类客户：浙江、上海投资客,11,客户定位,白领+投资客,身份特征：白领+投资客 置业目的：过渡性居住或投资 分布区域： 白领分布在本区域
8、内企业单位，周边井湾子、沙子塘、东塘、侯家塘、红星商圈及市区其它公司比较集中的板块； 投资客分布在周边企事业单位及管理者、周边商圈个体户老板、异地城市投资客。 客户特征： 过渡型居住的白领：他们一般年龄在25-35岁之间，工作时间不长，积蓄较少，基本为首次置业客户受过高等教育， 有一定文化，比较时尚，关注时代潮流及流行文化，生活多姿多彩，对周边的生活配套及交通配套依赖性较强，购 买小户型公寓作为过渡型居住； 投资客：年龄一般在30-40岁之间，有多次置业的经验，见识较广，社会经验丰富，有一定积蓄，希望通过购买固定 资产投资，其较为看中本区域的发展前景及楼盘的升值空间。,公寓客户,12,13,客
9、户定位,高层客户,身份特征：区域内企事业单位员工及中高层管理者、个体老板、投资客 置业目的：改善型居住或投资 分布区域： 改善型居住客户分布在区域内企事业单位职工及管理者、周边商圈个体户老板及公务员。 投资客主要来自于浙江、上海等外省湘籍人士。 客户特征： 改善型居住：他们一般年龄在30-45岁之间，工作时间长，购买能力强，基本具有二及以上的购房经验，置业客户文化 分两个极端，一类客户为周边专业市场的客户，其文化层次不高，另外一类客户以区域内事业单位职工及管理层为主， 受过高等教育，有一定的文化，也有一定的社会地位； 投资客：年龄一般在30-50岁之间，有多次置业的经验，见识较广，投资客分为三
10、类，一类为湖南地级市公务员或者个 体老板，为了子女或者跟长沙紧密的联系，为后期考虑在省城购房，一类为沿海地区湘籍人士为主，另一类为上海、浙 江的职业投资客。,改善型居住+投资客,14,客户定位,商铺客户,投资客,身份特征：个体老板、投资客 置业目的：投资为主，自用为辅 分布区域： 区域内企事业单位管理层及个体老板； 周边商圈生意人及其他高收入者； 浙江、上海、北京投资客户； 湖南地级市投资客； 外省湘籍人士投资客； 客户特征： 比较看重武广片区的发展前景以及楼盘的品牌及品质。,小区规划布局图及成果,一期由7栋住宅、6栋公寓及近1万平米的商业街组成。 其中 住宅产品为：1#、2#、6#、7#、8
11、#、12#、13# 公寓产品为：3#、4#、5#、9#、10#、11# 一期商业为：位于1#、2#、3#、4#、5#、9# 10#、11#栋楼下，另有独立商业，目前为小 区的售楼部,小区5#栋和10#栋之间，9#栋西向有临时停 车位，1#、2#栋、3#栋南向为社会停车位,小区北向11#栋与12#栋之间为小区下附二 楼地下车库出入口，小区东向1#栋与8#栋之 间为小区下附一楼地下车库出入口,6#、7#、8#、12#、13#共34层，2梯5户 1#、2#、3#、4#、5#、9#、10#、11#共10层，其中4#为3梯29户,小区总户数为3159户,停车位1330个,住宅产品中，25-32国际公寓、
12、60实用两房、90经济三房、120舒适三房及140阔绰四房,商业总建筑面积1.25万，商铺空间布局合理， 面积多样：30-80独立小铺，100街区商铺， 500-3000左右整体商铺，可以不同程度的满 足投资，自营需求。,15,小区户型分布图,住宅以十字形产品布局,16,一期产品户型占比： 一房：64% 二房：30% 三房：6%,户型设计特色,入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高,17,全面家居解决方案,万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值,集中采购降低装修成本： 公寓：600元/平米 高层：700元/平米,毛坯,简装,无装修,厨房、卫
13、生间装修,精装修,全面家居解决,毛坯+装修,从房型设计入手全 面考虑使用功能和 部品选材,精装修购房群体,事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务； 投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的； 外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事； 首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户；,18,户型设计,1室1厅 27,1室1厅 35,19,2室2厅 89,户型设计,1室1厅 60,20,3室2厅 142,2室2厅 121,户型设计,21,项目核心卖点,武广核心，南中国交通枢纽第一门户； 5分钟对接“陆轨空”立体交通动脉； 28亿圭塘河风光带； 一馆三中心、华雅高尔夫球场； 国际商业旗舰家乐福、沃
14、尔玛； 南雅中学、广益试验中学、枫树山小学；,万科品牌开发商； 56万平米城市综合体宏大规模； 城市广场，商业街区，时尚会所； 27-60平米甲壳虫商务公寓； 86-140平米精装会景华宅； 全面家居解决方案； 国家一级资质物业，万科物业；,22,启动区展示策略：先做园林，再做产品，通过园林展示，提升产品认知度和项目价值。,营销推广分析启动策略,23,营销推广分析售楼部前广场展示,24,打造仿真商业街区,制造销售氛围，提升商业物业档次 和视觉冲击,营销推广分析商业街展示,25,营销推广分析形象墙展示,约6米高的形象墙，昭示性较强，且建立项目域界,26,营销推广分析导示系统展示,银屏导示系统，凸
15、显项目品质,27,营销推广分析售楼部内部展示,阳光宣言，可使客户对开发商和产品结构的详细了解，并通过万科物业和投诉电话，建立客户信心,售楼部恢弘大气，功能分区明确，体现万科物业的实力和品质,28,营销推广分析样板展示,售楼通道展示,29,营销推广分析样板展示,30,营销推广分析样板展示,31,营销推广分析推货情况,首批推出4号栋35平米甲壳虫商务公寓，7、8号栋89-121平米精装全景华宅的优质户型，共630套，其中住宅340套，公寓290套 ；,4#,7#,8#,34层，2梯5户,10层，3梯29户,34层，2梯5户,32,营销推广分析营销活动,万科金域华府电影季，4月25日携手诸神之战，以
16、精彩绚烂的3D效果在万达影城举行。,33,活动时间：2010年4月12日4月23日，两周时间， 每周周一发预告帖，周四进行答题抢楼活动。 活动对象：所有搜房网友、金域华府准业主。,营销推广分析营销活动,万科金域华府电影季，携手动作科幻视觉钢铁侠2 ， 在雨花亭中影今典影城举行。,活动时间：2010年4月26日5月12日，每周周三 （4月28日、5月5日、5月12日共三期。 活动对象：所有搜房网友、金域华府准业主。,34,营销推广分析营销活动,5月30日，备受市场关注的武广核心烫金区域品质楼盘万科金域华府营销中心夺目绽放，整场开放活动大气、壮观，项目扮演着“连接世界的城市住区”的角色。,奢华的宝蓝色地毯，花团锦簇的精美展示牌，把慕名而至的客户们带入了一场精彩的体验之旅； 纽约的自由女神、巴黎的雍容贵妇、南非的异域风情，移步换景，仿佛坠入了时空隧道，使到场的每一位客户仿若身临炫彩国度，切身体会到了国 际都市生活的气息 ；,35,营销推广分析营销活动,6月19日，万科金域华府，在雨花区政府大礼堂内盛装开盘，活动当天销售异常火爆，所有户型80%售罄。,此次开
