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1、苏州旭辉苏州招商成 本 对 标,2013年11月,成本管理部,参考资料： 招商地产雍华府施工图、目标成本、总包合同及清单、招商限额设计； 旭辉地产华庭施工图、目标成本、总包合同及清单、旭辉限额设计； 买地测算等。,目录,一,二,三,*,两家公司业态对比：刚需为主流,小石城,雍华府,依山郡,雍景湾,安远路,澜庭,*,公司效能对标,苏州成本部人均效能：旭辉与招商基本持平，人员编制旭辉少于招商，但是招商的项目多为大盘；旭辉楼盘数量多，单个楼盘面积小，项目距离较远。 造价咨询费用：旭辉较招商节省约2元/m2，按每项目3年计，年节省约100万元，相当于节省4-5名员工。,旭辉华庭,招商雍华府,*,华庭,
2、区域优势对标,雍华府,楼面价2300元/m2,楼面价4039元/m2,华庭：位于浒关镇，靠文昌路主干道，周边有大型超市，周边地铁已规划，交通便利。 雍华府：位于木渎镇，中环快速路金枫路西侧，距地铁站约500米，距木渎古镇区约2公里周边配套设施成熟。 区域优势：招商雍华府楼盘地理位置及周边配套明显优于旭辉华庭,物业类型： 18F住宅+2F会所,华庭容积率2.0小于雍华府的2.5，物业类型较雍华府单一，日照间距优于雍华府，政府配套收费标准旭辉18层低于雍华府27层,华庭,雍华府,红线外地块,华庭地块较方正，雍华府呈“L”形。华庭一面靠高架，一面临河，雍华府一面靠高架，两面临河。,华庭-中环内侧,雍
3、华府-中环外侧,旭辉华庭外立面,招商雍华府外立面,旭辉华庭外立面线条比雍华府多且较复杂，经测算华庭外立面线条成本增加约53元/m2。,雍华府,华庭,线条复杂,线条简单,*,华庭：纯住宅项目，容积率2.0 雍华府:住宅+商业+公寓,容积率2.5 雍华府的商业和公寓规划设计是一个难点,故华庭在规划设计上优于雍华府,雍华府车位配比优于华庭（吴中区政府车位规划要求低于苏州新区）,华庭:户型设计大部分刚需,少量改善. 雍华府：户型刚需改善各占一半,可售比、车库层高、车库占比华庭均优于雍华府,华庭车库建安成本比雍华府低约200元/m2,76m2,2房2厅1卫,90m2,2+1房2厅1卫,小小户型：华庭76
4、m2满足转户口的最低75m2限值，90/93m2均为两房朝南，均赠送空中花园，华庭90m2户型可少交契税，个税。使用功能相同，华庭90m2总价优 于雍华府93m2,华庭,雍华府,115m2,2+1房2厅1卫,133m2,3+1房2厅2卫,中户型：雍华府97m户型优于华庭115m2；华庭133m2做到3+1房，优于雍华府130m2的2+1房,雍华府,华庭,大户型：华庭无，雍华府户型较多，优于华庭。,雍华府,本次对比的两个项目均为刚需楼盘，建筑风格、外立面形式、主要规划指标较为类似，故具可对比性。 由于招商雍华府地理位置较旭辉华庭优越，故售价较旭辉华庭高。,华庭单方成本比雍华府低1539元/m2，
5、其中土地费华庭低1572元/m2，四项费华庭低44元/m2，财务费、销售费华庭高于雍华府30元/m2。招商管理费用低50元/m2。,华庭结构做到了经济最省，在行业内属于标杆，结构成本比雍华府低123元/m2,华庭仅外立面线条比雍华府高约50元/m2,地库结构成本比雍华府低约200元/m2,华庭与雍华府配置差异:门窗材料、室外景观、外立面线条,旭辉结构指标比雍华府控制较好,1、雍华府标准层层高2.9m，旭辉华庭为2.85m，按建筑单方2200元/m2计算，按每节约10CM节约成本1.5%来计算，华庭比雍华府建筑单方低17元/m2。 2、雍华府外墙砌块为砂加气砌块，旭辉华庭为砼空心砌块，砼空心砌块
6、较砂加气砌块低50元/m3，但是砼空心砌块对节能计算不利。 3、雍华府门窗为铝合金门窗：520元/m2，旭辉华庭为塑钢窗：420元/m2，雍华府高100元/m2（折建筑面积20元/M2）。 4、 雍华府地库地面为细石混凝土随捣随抹，旭辉华庭为金刚砂地面，标准较雍华府高。 5、雍华府二至六项建面单价2988元/m2，较旭辉华庭2922元/m2高66元/m2，主要差异如下： （1）主体建安旭辉华庭2311元/m2较雍华府2414元/m2较低103元/m2 （2）岩土及基础工程旭辉华庭较雍华府低23元/m2。 （3）公共部位装修雍华府116元/m2较旭辉华庭60元/m2高出56元/m2，主要是由于雍
7、华府公共部位面积较华庭多（主要多出公共连廊走道和消防楼梯间）以及装修标准较华庭高。 （4）雍华府大堂、电梯厅、楼梯间装修标准为3200元/m2、1200元/m2、 620元/m2，分别比旭辉华庭高1400元/m2 、500元/m2 、420元/m2。,6、安装工程较旭辉华庭高37元/m2，主要是给排水部分高26元/m2 ，雍华府给水中含高层加压设备。 7、智能化高出5元/m2，雍华府采用半数子半模拟可视对讲，旭辉华庭采用黑白可视对讲，标准较雍华府低。 8、燃气高6元/m2，雍华府为4600元/户，旭辉华庭为3500元/户，高出1100元/户，主要原因是吴中区和新区的政府收费不同。 9、有线电视
8、雍华府为21元/m2，旭辉华庭为18元/m2，高出3元/m2，该项是我司通过政府公关争取到优惠。 10、钢筋及砼含量上，单体地下室钢筋和地上钢筋、砼指标雍华府较旭辉华庭高出较多，原因： （1）旭辉华庭的产品类型为18层，而雍华府除1栋为11层外其余均为2327层高层，产品类型造成指标有一定的差异； （2）旭辉的设计部结构技术力量较强，对结构设计把关较严，优于招商。 11、设计费用招商较旭辉低，招商采用长期合作单位，费用较低。（旭辉53元/m2，招商47元/m2） 12、外立面单价与旭辉华庭总体相差不大，主要的差别是采用石材的档次上，旭辉较高，但石材用量均较少，只是在单元主入口门头处少量点缀。
9、13、室外环境，雍华府较旭辉华庭高55元/m2(景观面积），可以看出雍华府室外景观绿化是重点打造部分。,华庭和雍华府单个车位尺寸均为5.3m*2.4m,华庭的车位距边柱相隔100mm,雍华府与边柱相隔200mm,华庭柱网为8米*8.05米,雍华府为8.1米*8.1米,车位布局华庭较省。,华庭,雍华府,无障碍车位:华庭选择边角位置布局;雍华庭设计中间位置,减少实际车位总数量。,华庭,雍华府,华庭采用建筑与地库脱开,雍华府采用建筑 落入地库。 脱开更利于施工方便,便于抢开盘预售节点。,华庭,雍华府,空调机位雍华府采用在飘窗位加设备平台,而华庭巧妙的设置在两个飘窗中间。,华庭,雍华府,华庭卫生间采用
10、干湿分离,且作为空中花园的通道,雍花府则在空中花园挖出一个角。,华庭,雍华府,雍华府设有担架电梯,井道较大,电梯成本较高。 华庭通过公关更改电梯参数设置能通过验收。,华庭,雍华府,雍华府把厨房烟道设在室外,而华庭设在室内,不利于小业主装修和使用。 旭辉后期项目可参考。,华庭,雍华府,两种窗户窗地比相同，开启方式两扇 开启改为单扇开启，节约窗户型材， 成本降低。,华庭,雍华府,华庭,雍华府,室内外高差：5.6-4.1=1.5m,室内外高差：3.7-3.4=0.3m,华庭巧妙的把地库标高抬高1.5米,地库土方、基坑围护的成本减少。 抬高1.5米节省成本约160元/m2(按地库面积)。,华庭外立面线
11、条较复杂，施工难度大。对工期、质量、成本均有较大影响。 此部分线条影响成本近50元/m2。 苏州公司后续新项目已对立面线条进行了优化。,主要成本数据对比表,主要成本数据对比表,*,*,限额模块对标,旭辉亮点：对单体及车库层高进行限额控制 招商亮点：对外立面用材有明确费用指标，有利于更深层次的控制成本,招商,旭辉,设计费限额旭辉与招商的中低档住宅，基本持平,旭辉,设计费限额,营销费用限额（基数为四项费用）：,苏州旭辉营销费限额控制在总货值的1.8%。,招商,招商：物业管理前期介入费列入总营销费用控制， 招商营销费按分期、按新老区域，取费系数各不一样,*,结构指标限额,旭辉,*,结构指标限额,旭辉
12、,招商,*,门窗/外立面指标,旭辉,招商,招商,旭辉,旭辉,招商,招商,旭辉,招商,旭辉,*,车位面积指标,A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆； B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆； C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆； D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。,招商,旭辉,*,层高指标,旭辉,招商无此限额指标,（1） 外立面用材综合指标,旭辉无此指标,招商,*,由于招商的结构含量超过旭辉华庭近70元/2，旭辉总包部分线条超过招商近30元/m2。两家总包价格和苏州市场行情
13、接近： 1、措施费因为模板的因素，招商低于旭辉， 2、钢筋混凝土调差基本接近， 3、人工：招商调整符合主流，旭辉包干模式易引起索赔。,招商总包水平： 分部分项单价符合苏州市场行情，旭辉较为接近。,*,2012年9月旭辉地与招商地产同时参与2012-G76号地块的竞拍，最终招商地产以楼面价4039元/m2拍得该地块（即目前的招商雍华府）。现分别从拍地时强排方案、成本测算、货值预测、利润率要求进行对标。,旭辉强排,招商强排,物业类型： 24F/27住宅+2F会所+2F商铺+28F公寓,物业类型： 26F住宅+2F会所+3F商铺+22F公寓,1、地下车位数量：旭辉设计小户型多，总车位比招商多56个，
14、地下车位比招商多280个，旭辉严格按地上地下8：2比例排布，招商地下车位数量不满足规划要求。 2、单个车位面积：旭辉做到了30m2/个，测算招商的车位仅24.5m2/个,行业平均值为35m2/个。若按8:2招商车位面积基本无法实现，后实际公关可按7:3。,?,1、旭辉四项成本低于招商地产2、旭辉的销售费、管理费、财务费均高于招商地产 3、旭辉的销售单价低于招商地产,旭成+旭售+旭财,旭辉拍地前测算:旭成+旭售+旭财,旭成+招售+旭财,招成+招售+旭财,招成+旭售+旭财,招成+招售+招财,旭成+旭售+招财,旭成+招售+招财,如按照旭辉的测算，利润率基本在4.46%，拿不到地。 实际通过后评估，发
15、现如果做到较好优化的话，利润率还是能做到10%以上： 旭辉现在拿地的瓶颈： 1、高融资成本， 2、高管理费（招商为四项成本的3%，旭辉为货值的2.8%）， 3、捡漏的拿地心态。,成本高：四项成本旭辉比招商高9153万，其主要原因为旭辉做了32552m2的别墅，而招商全部为高层。,货值低：销售货值旭辉比招商低35185万，其主要原因旭辉高层售价比招商3521元/m2,2013年9月旭辉地与招商地产同时参与相城区安元路2013-G70地块的竞拍，最终招商地产以楼面价5369元/m2拍得该地块。现分别从拍地时成本测算、货值预测、等进行对标,招商对售价的判断过于激进，为了拿地而拿地。,旭辉地产和招商地
16、产同时参与了2012-G76和2013-G70两块地的竞拍，最终均被招商地产夺得。经过数据对比分析如下： 1、盈利能力：利润率旭辉要求12%以上，招商要求8-10%。 2、销售能力：销售定价旭辉较正常，招商偏激进。 3、成本能力：旭辉成本指标与招商成本相比基本略低。 4、设计能力：招商在可售面积挖掘及地下室面积控制上比旭辉更强。 5、运营能力：旭辉开盘预售在8-10个月，招商在6-8个月（前期公关能力尤其体现）。旭辉预售比招商多2个月。交房结转比招商少3个月。 6、财务能力：招商的财务融资成本低于旭辉。,目前土地市场的竞争就是企业综合能力的竞争，不仅是投资与回报的竞争，更是企业设计、前期、成本、运营、融资综合能力的竞争。,成为受人尊敬的世界一流的房地产企业,谢谢！,
