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1、第四章 房地产评估,本章学习目的和要求： 1、了解房地产评估的基本内容和特点 2、掌握影响房地产价格的各种因素 3、了解房地产评估中的一般程序 4、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用,1,1房地产的概念： （1）房地产 土地、建筑物、其他地上建筑物 评估对象；土地 建筑物 房地合一,一、房地产的概念和特点,2,2房地产的特性：,（1）土地自然特性 （2）土地经济特性 （3）房地产特性 （4）房地产市场特性,3,二、房地产评估的理论,1地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地
2、所有者的货币额。 他把地租分为绝对地租和级差地租。,4,（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。土地出让金 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。,5,2地价理论（说明地产价格的决定理论） 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生
3、产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化,6,三、房地产评估的原则(p131),1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑,7,四、房地产评估的程序（p133）,A、明确基本事项，签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察，收集资料 D、配备人员，制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书,8,五、房地产价格及其影响因素,（一）房地产价格的特点 1、土地价格的特点（p135） 2、房地产价格的特点（p137）,9,（二）房地产价格的种类,土地价格、建筑物价格、房地产价格 土地价格分为： 基准地价、标
4、定地价、出让底价、转让价格、其他价格 总价格、单位价格、楼面价格 楼面地价总价格/建筑总面积 容积率建筑总面积/土地面积（建筑占地面积）,10,楼面地价的计算,珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等于2.0，面积约2万平米，成交价25400万。则楼面地价为25400万/4万6350元/平米。 聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅0.3，多层1.1，小高层2，面积43.9万平米，成交价91100万，则别墅楼面地价4707元/平米，多层楼面地价1280元/平米。 雨花台宁南新区，住宅，净地，容积率小于等于1.8，面积4277万平米，价格1900万，则楼面地价为2468元/平米。,11,（三）房地
5、产价格的构成（p140）,房地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+利息+销售费用+开发利润,12,（四）房地产价格的影响因素（p143）,一般因素，包括：社会、经济、政策因素 区域因素 个别因素,13,六、房地产评估的方法,（一）收益法 1基本思路 2计算方法： （1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益 客观总收益（年收益）客观总费用 （2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建筑物折现率,14,（1）适应于单独评估土地或建筑物的价值时 （2） 可以检验建筑物与土地价值是否匹配,收益法的派生残余法,15,案例,例1：某用于出租写字楼，占地面积1000平方米，建筑物容积率2，每年来自土地的总收益2
6、0万元，总费用5万元，建筑物折现率12%，综合折现率10%，使用期限假设为无限期，该建筑物现时价格150万元，求楼面地价和土地折现率。,16,例2、某房地产公司1996年取得一块土地50年使用权，于1998年11月建成一栋写字楼，造价2000元/平方米，耐用年限55年，2000年该类建筑重置价格2500元/平方米，占地面积500平方米，建筑面积900平方米。出租期间每月实收租金3万元。当地同类建筑物租金一般为每月50元/平方米，空置率10%，支付管理费、维修费、房产税等73260元/年，土地折现率7%，建筑物折现率8%，评估2000年11月土地价值。,17,（二）市场法（p166）,1.基本思
7、路 2.适用范围： 3计算方法：交易情况的调整、交易时间差异的调整、区域因素的调整、个别因素如年限、容积率面积等的调整 4.市场法的特例基准地价修正法,18,（三）成本法（p148）,1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格-损耗 2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧易确定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的不动产类型的评估。比如：公用、公益性房地产，工业不动产和特殊用途的不动产。,19,3、土地成本：土地价值=土地取得费+土地开发费+管理费用+利息+税费利润 （1）取得费：征用农业土地；城镇征地补偿 （2）开发费：基础设施配套费；公共事业配套费；小区开发配套费,20,（3）投资利息：
8、借入和自有资金；计息期；计算基数 （4）投资利润：利润率 例：待开发土地取得费8万元每亩，开发费1.5亿元/平方公里，银行一年期贷款利率6%，两年期利率10%，开发周期两年，第一年投资3/4，利润率10%，试估算土地价值,21,4、建筑物成本：建筑物价值=建筑物重置成本-实体贬值-功能贬值-经济贬值 （1）重置成本：建筑安装工程费+管理费+投资利息+销售费+利润 重编预算法；预决算调整；物价指数法 （2）实体贬值：使用年限法；打分法 （3）功能贬值：用途，使用强度；设计，结构；装修，设备 （4）经济贬值：空房闲置等,22,案例,例：某教学楼位于市中心，占地800平方米，建筑面积2400平方米，
9、始建于1993.7，试评估2003.7市场价值。根据市场调查有下列资料： 1.类似土地1280元/平方米，当地商业类建筑物建筑费1150元/平方米，该建筑重置成本确定为1100元/平方米（含利润税费） 2.据分析尚可用40年。评估后将用于商业用途，内部结构需要重新装修布置，估计费用200元/平方米,23,（四）剩余法,1基本思路 剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被评估地产的预期开发值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价格的方法。,24,2、计算方法： （1）地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-税费-利润 （2）在建工程价值=预期续建完成
10、后楼价-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建利润-购买在建工程税费,25,例：某七通一平待建空地，土地总面积10000平方米，允许用途商业或居住、容积率7，建筑覆盖率不大于50%，使用年限50年，出售时间2003年10月，评估出售价格。根据市场得到下列资料： 1.最佳用途为商业居住混合，14层，1-2商业用，建筑面积10000平方米，以上居住用，建筑面积60000平方米。,26,2.预计建设期3年，预计建造完成后商业用楼可以全部售出，售价4500元/平方米，居住用可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售价2500元/平方米。 3.估计总建筑费5000万元，专业费为建筑费的8%，年利率15%，销售费税费分别为楼价的3%、6%，投资利润率25%，开发费3年投入比例如下：20%、50%、30%,27,
