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1、2011年上海秋季房展会,直击,Code of this report 1,房展会概况,一、背景综述 二、基本信息 三、整体特点,房展会分析,一、楼盘区域分布 二、面积与价格分析三、物业类型 四、成交分析 五、客户分析 六、个案分析,房展会小结,一、小结 二、中原观点,目录,Code of this report 1,PART 1,房展会概况,Code of this report 1,展会概述,一、背景综述,关键词： 限购 央行加息 保障性住房,全国限购，金融形式依旧严峻，从417“国十条”到“929”新政，市场对房地产调控的力度与决心发生了一个质的转变。开发商在经历了长期低迷的楼市，在传统
2、楼市旺季“金九银十”过半时颓然依旧。十一房展会的到来无疑成为诸多房企眼前的一根救命稻草，皆欲攀之。 下面来对政策来做个初步的回顾：,Code of this report 1,展会概述,二、基本信息,展览日期：2011年10月3日10月6日 展览地点：上海展览中心 主办单位：上海展览中心 展览面积：30,000平方米 展 商 数：250多家 此次房展会是2011年沪上最后一次大型的房展会，共吸纳了150多家开发商250余个项目参展，数量均为年度之最，其中，江浙沪地带总计约130余个项目参展，上海本地项目共有87个，占比65%。更是吸引了万科、保利、新城等不少知名品牌开发商前来参展。 在房展会的
3、四天时间内，接待参观市民超13万人次。虽然参观人气高，但购房者观望气氛依然浓厚，展会现场成交低迷。 另据统计，亮相这一2011年沪上最后一次大型房展会的楼盘，多数为针对刚需群体的公寓产品。,Code of this report 1,展会概述,二、基本信息,参展楼盘,Code of this report 1,展会概述,二、基本信息,本次房展会人流量达到13万，比今年五一房展会有所上升，但比同期的2010年秋季房展会少了1万人。%。,Code of this report 1,展会概述,三、整体特点,特点一：参展楼盘创历史新高参展的项目达到250个,2010年秋季房展会,2010年第 28届房
4、展会,2011年上海之春房展会,2011年上海假日楼市,2011第29届上海房展会,2011上海秋季房展会,据统计，此次“十一”房展会的参展项目为250个，相比今年“五一”房展会上升了40%。究其原因主要有以下几方面：1、“金九”已暗淡无光，楼市行情扑所迷离，市场恐慌加剧，开发商急需抢占市场，积累更多的意向客户；2、在限购的持续影响下，楼市面临更大压力，开发商急需为年底的回笼资金做好准备,并借“金九银十”的势头，抓紧出货。%。,Code of this report 1,展会概述,三、整体特点,特点二：刚需项目是绝对主力低价项目跑量以回笼资金,在本次房展会上，针对刚需群体的公寓产品，要大于针对
5、高端以及投资客的产品。作为行业龙头，万科更是推出了1.5亿元的青年置业基金，主要面向在沪中青年置业群体。,从上面的统计可以看出，面积在100平米以下的住宅占总量的59%，25000元/平米以下的占63%。说明在现在这个市场环境下，开发商主要针对是在沪中青年置业群体，推出刚需房。以价换量，为回笼资金做准备。,Code of this report 1,展会概述,三、整体特点,特点三：优惠折扣项目幅度弱于预期很多企业选择低调促销,此次“十一”房展折扣的幅度和强度弱于预期，不少企业为了降低促销的敏感度，会比较低调地处理促销方式。项目大幅度明面上“掉价”的可能性不高，取而代之的会是一些曲折性降价。主要
6、表现为以下几种：,大部分楼盘优惠方式仍是“限时特价” 即国庆期间购买指定房源可以享受几十万元的优惠，有时还附带一些“增值内容”如送装修款、法国游等。但不少项目虽然降价数十万，要么是尾盘“清仓”，要么也是一楼等位置一般的房源。,除阳台、走廊外，连菜地都送 在建筑面积计算规定出台后，一些开发商趁势将送面积房源作为“绝版户型”大力推出。奉贤的“申亚花满庭”甚至还送一块约18平方米的“菜地”。,联排别墅打“高性价比”牌 素有“沪上联排别墅热销第一现场”之称的长泰东郊御园，喊出口号“买一赠一！超高性价比。,Code of this report 1,展会概述,三、整体特点,特点四：酒店式公寓项目明显增多
7、规避政策的打压（不限购、不限贷）,Code of this report 1,PART 2,房展会分析,Code of this report 1,房展会分析,一、参展楼盘区域分布,据统计，在本次房展会上，参展的本地楼盘占84%，嘉定最多，占总数的17%，其次为宝山、浦东，分别占13%、11%。此外，以昆山、嘉兴为首的外地楼盘占参展总数的26%。方丈,由于受政策调控影响，楼市供求关系仍处在“僵持”状态，面对市场上的购房者多以刚性需求为主，因此在本次展会上，外环外楼盘抢占了绝大多数展位，占比84%。,Code of this report 1,二、面积与价格分析,房展会分析,据不完全统计，在本次
8、房展会上，参展楼盘主要以小户型为主，面积在100平米以下的楼盘占总数的59%。 单价在10000元以下的占16%，主要以外地楼盘为主；单价区间在10000-25000的比重最高，占总数的47%，参展开发商寻找“刚性需求”作为销售业绩突破口的意图非常明显。,Code of this report 1,三、物业类型,房展会分析,本次房展会仍然以纯公寓项目为主，占整体参展项目总量的48%，同时商业类酒店式公寓比例有所提高，占18%。,Code of this report 1,房展会分析,四、成交分析,根据主办方透露的数据，在此次房展会上，包括异地楼盘在内的成交房源只有203套、总价2.6亿元，成交
9、量创历史新低。此外，还有1326套、总价21.3亿元的房源尚处于意向阶段。,从成交数据上看，今年房展会成交创历史新低，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数买家。,Code of this report 1,房展会分析,四、成交分析,据不完全统计，在此次房展会上，本地楼盘的成交，主要以外环为主，其中嘉定为成交的最多的区域，总共成交了34套，其次就是闵行、松江，分别为27、24套，外地楼盘相对来说取得了大丰收。主要已投资为主。,Code of this report 1,房展会分析,四、成交分析,（元/平方米）,在本次房展会上，楼盘成交均价为21800
10、元/平方米，比起以往的房展会弱有下调，但降价幅度不是十分明显。 大多数客户选择段在200万以下，占总数的81%，低调出手。,Code of this report 1,房展会分析,四、成交分析,据统计，在本次房展会上，成交面积在90平米以下的占72%,以刚需和首次改善居住条件的客户为主，另有20%的客户选择了90150平米的大户型。,Code of this report 1,房展会分析,五、客户分析,据搜房网统计，本次房展会上成交的客户大部分还是来自上海本地，占72%。由于上海位于调控的重灾区，很多外地客户选择了低调出手，观望气氛浓重。,本次房展会成交客户置业目的自住兼投资占总比例的56%，
11、纯投资只占6%，投机客占总成交比例较少。,Code of this report 1,房展会分析,六、成交小结,根据主办方透露的数据，在此次房展会上，包括异地楼盘在内的成交房源只有203套、总价2.6亿元，成交量创历史新低。此外，还有1326套、总价21.3亿元的房源尚处于意向阶段。,从成交数据上看，今年房展会成交创历史新低，观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前，部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数买家。,在本次房展会上，针对刚需群体的公寓产品，要大于针对高端以及投资客的产品。,Code of this report 1,房展会分析,七、个案分析,金地艺境,1、交通：金地艺境离外环丰翔
12、路出口1.5公里，地铁步行到7号线丰翔路站5分钟。离虹桥枢纽18公里，人民广场23公里 2、配套：规划建有3000平米会所，室内泳池、影音室等丰富业主娱乐、休闲生活。小区建成后周边学校、幼儿园、菜场、医院等配套设施一应俱全。 3、产品：18万平米褐石街区，将延续半个多世纪的美国褐石风格，引入现代上海生活的视野。三大产品低密生态洋房、高层空中院馆和SOHO空间，布局疏朗、紧凑。,畅销分析,Code of this report 1,房展会分析,七、个案分析,畅销分析,1、交通：地铁16号线（在建中）新场站，上中路隧道、龙耀璐隧道、西藏南路隧道，近傍中环线匝口.公交：581路御桥路御山路站，632
13、路建桥学院站，988路御山路御青路站，沪南线，东泥专线等 2、区位：依托迪士尼板块，于城市繁华中筑建上海精致生活标杆。迪士尼落户浦东，区域地位及价值潜力将得到全面提升。 3、产品：萃取万科18年高端住宅精华，低容积率规划。超高绿化率，数百种植物结合灵动水系精心搭配，将成为万科历年来于上海打造的杰出景观项目之一。,万科清林径,Code of this report 1,房展会分析,七、个案分析,保利湖畔阳光苑,畅销分析,1、交通：地铁11号线，至虹桥机场17公里，至大上海虹桥交通枢纽15公里，至人民广场22公里。 2、产品：低密度、低建筑高度的规划，宽大的阳面，大尺度的户内功能区，通透合理的布局
14、，铺展开自由舒展、阳光自然的生活方式。,Code of this report 1,PART 3,房展会小结,Code of this report 1,房展会小结,此次展会4天共迎来了13万余名观众，远远高于今年“五一”期间的房展会。不过，虽然人气爆棚，但过高的房价让不少购房者打起了退堂鼓，而对未来房价走势的不确定性，更让很多购房者选择继续持币观望，现场观望情绪依然十分浓厚。,此次房展会是2011年沪上最后一次大型的房展会，共吸纳了150多家开发商250余个项目参展，数量均为年度之最，其中，江浙沪地带总计约130余个项目参展，上海本地项目共有87个，占比65%。,在本次房展会上，针对刚需群体
15、的公寓产品，要大于针对高端以及投资客的产品。,折扣的幅度和强度弱于预期，不少企业为了降低促销的敏感度，会比较低调地处理促销方式。,Code of this report 1,房展会小结,未来走势预估,从实际成交数据上来看，与历史同期相似，国庆黄金周还是冲淡了楼市交易的热情。展会期间上海新房日成交量徘徊在100-200套之 间，7日也仅仅回升到270套，与9月底最后几日600-700套的成交量还有相当落差。可以预计的是，这一交易“低谷”会很快实现反弹。,楼市“限购”“限贷”背景下，刚需自住人群在未来一段时间内将成为主要目标市场。,市场行情目前主要会对住宅项目造成影响，对于不在限购之列的商业地产影
16、响不大，商业项目的投资潜力依旧巨大。,Code of this report 1,观望背景下，购房者展示了自己仍然旺盛的置业诉求和对价格调整的强烈期待。购房者对展会兴趣大增，主要还是想看看房价到底降了没有，但多数人都比较失望。,多数的供应 方仍然没有纳入到“促销”通道上来，很多的优惠举措仍具有试探意味，“限定房源、限定时间、限定尺度”的印记仍普遍存在。这也表明了，尽管也内风传开发企 业面临资金尴尬，且危机深度已接近断裂，显然并不是事实。开发企业的资金状况仍在掌控之中，虽不能游刃有余，但仍可做到进退自若。在这种情况下，虽然此次展会较旺的人气让参展项目的客源都得到一定补足和积累，但真正转化为交易，还需要一定的价格让步。,中原观点,此次房展会上，有一些市场信号还是得到了充分的体现：,谢谢聆听！,
