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1、房地产发展形势 （政策）,1998年,住房分配货币化 1998年7月3日，国发(1998)23号 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化,2000年,1、统一房屋中介收费标准 国家计委、建设部联合发出的关于房地产中介服务收费的通知，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额.52.5计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超
2、过成交价格的3。 2、商品房买卖合同印发新示范文本 建设部和国家工商行政管理局根据中华人民共和国合同法和有关法规、规章的规定，对过去的商品房购销合同示范文本进行了修订完善，并更名为商品房买卖合同示范文本。新版商品房买卖合同示范文本将于2001年在全国范围内参考使用。 3、房产测量推行国家规范 我国第一个房产测量国家标准房产测量规范正式实施。规范推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。,2001年,1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知
3、为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5降为3），房产税（由12降为4），个人所得税（由20降为10），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.530降低为7.314.57。 2、4月19日 关于对消化空置商品房有关税费政策的通知财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的
4、通知规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。,2002年,土地使用权转让规定2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各
5、类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为新一轮土地革命的开始。 土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。,2003年,一、土地市场治理整顿月日、月日，国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通知、关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知月日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。月日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国个省（区、市）的土地市场进行督查。月日，国务院又发出关于加大
6、工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。至年月底，全国共撤销各类开发区个，整合个，基本刹住了开发区“圈地”之风。二、垂直管理年月日，从全国国土资源厅局长会议上传出消息，我国国土资源管理体制将发生重大变化省以下国土资源管理部门将实行垂直管理。国土部门虽为土地主管部门，但因人、财、物大权都在当地政府，国土部门领导能不听当地政府的？让你批地你敢不批？明知违法又能怎么样？“公章碗口大，不如领导一句话”国
7、土部门某种程度上成了“盖章”的部门，管理也只是走过场。年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的，比年一举高出个百分点。三、物业管理条例2003年6月，物业管理条例，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。,2003年,2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑
8、制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2003年8月 国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 2003年8月12日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目
9、。,2004年,一、3月31日，71号令国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)，要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 2004年8月31日因此被业界称作大限。二、5月13日.经济适用住房管理办法为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行。办法明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小
10、套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。三、9月2日，商业银行房地产贷款风险指引2004年9月2日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。四、10月29日，九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004
11、年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。,2005年,2005年3月 房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面 央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可
12、由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。 2005年3月 国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条） 国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2005年5月 七部委意见 调控加强、细则出台（新国八条） 国务院办公厅发
13、出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 2005年9月银监会212号文件收紧房产信托 2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(以下简称通知)，通知对房地产信托发行门槛进行了严格限制。,2005年,2005年10月 国税总局重申二手房交纳个税 2005年10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知(国税发2005156号)，文件正式明确了
14、个人买卖二手房，必须交纳个人税。 文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。,2006年,2006年4月27日 房贷利率再次上调 调控卷土重来 央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 2006年5月24日 国六条出台 新一轮调大幕开启 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一
15、、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。 2006年5月29日 国务院出台限制套型90/70政策 国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（200
16、6）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。 2005年10月 国税总局重申二手房交纳个税 2005年10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知(国税发2005156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。 文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。,2006年7月6日 未取得预售许可证不得发布预售广告 建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 2006年7月11日 建设部出台171号“外资限炒令” 建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强
