《{房地产经营管理}产业地产布局专题研究2018.12.5》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{房地产经营管理}产业地产布局专题研究2018.12.5（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、产业地产商业研究报告,（1）地产开发商的商业模式,地产开发商模式,资本运作逻辑 地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。联东U谷，天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。从本质上讲，地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，因此，地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。,地产开发商模式,（2）盈利模式,地产开发商模式盈利模式简介,产业新城开发模式,（1）产业新城开发商的商业模式,同时，B开发商以C产业新
2、城内所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例（即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入）作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等；合作期限结束后，B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。,资本运作逻辑 产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表，也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商，其商业模式大致如下：A政府与B产业新城开发商就C产业新城（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，在规定的合作年限内， B开发商负责地块内的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作，学校、医院、文化、体育公共设施建设及运
3、营管理工作，产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作，空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础服务工作等；,（2）盈利模式,产业新城开发商模式盈利模式简介,产业新城开发模式,产业投资商模式,（1）产业投资商的商业模式,资本运作逻辑 产业投资商模式以张江高科、清华科技园和湖北高投为主要代表，其也是国内最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商，与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业。产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前
4、景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。,（2）盈利模式,产业投资商模式盈利模式简介,产业新城开发模式,基金投资商模式,（1）产业投资商的商业模式,资本运作逻辑 基金投资商模式是国际流行的以Reits为核心的轻资产运作的产业地产商业模式，以普洛斯、安博、嘉民、丰树等物流地产开发商为典型代表，国内的万通控股正在实践这一商业模式，具体商业模式如下：基金投资商通过发行工业地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改在并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻
5、，当工业物业的入驻率达到一定水平，每年能够产生可观而稳定的现金流时，通过发行Reits的方式对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。,（2）盈利模式,产业投资商模式盈利模式简介,产业新城开发模式,总结,产业新城开发模式,产业地产的四种商业模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，该四种模式没有优劣之分，只有适合不适合之说，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。,实践看产业新城,介绍,关于产业新城，关乎到中国的新型城镇化、关乎到区域
6、一体化、关乎到中国未来的产业转型升级。 无论是上世纪九十年代的国有资本，还是本世纪初的民营主体，一直在持续进行着关于产城融合的实践探索。只不过，在当时工业化快速推进、经济高速增长的背景下，政府、企业界乃至资本市场对其的关注度并不高。 今天，中国经济面临的转型升级压力、中国城市群发展和城镇化进程面临的新问题，都迫切需要新的抓手和突破口，产业新城正是可以依附的重要载体。“产”和“城”都要有，而且必须是高质量的，这才是形成中国城市、城镇良性发展格局，打造产业制高点的应有之义。,文件政府很重视：2016年，国家发改委发布了关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知，针对科学推进产城融合示范区建设做了明确
7、部署。李克强总理在2017年最新的政府工作报告中指出，中国将继续扎实推进新型城镇化、深入实施创新驱动发展、培育壮大新兴产业。企业积极响应，纷纷展开产业新城的建设与运营，产业新城，集生产、生活及城市功能于一体，在产业发展与创新、城市建设、人居生活环境的改善中发挥着重要作用。,20多个城市 30多家涉足产业新城运营的企业 114个产业新城项目,布局全国化,怎样才能够达到做产业新城？ 基础设施、公共服务、人口集聚、生活宜居性四个方面,面临问题？ 目前中国多数产业新城人口导入能力不足？职住平衡水平不高？未来产业新城建设需要依靠合理规划并适度控制开发时序，从根本上提高产业新城内的职住平衡度。,从目前产业
8、新城运营商所运营的项目来看，多数项目的基础设施建设完善度较去年有一定提高。从水、电、气、暖等基本设施情况来看，随着基础设施建设能力的不断提升，以及入驻企业及人员对于产业新城基础设施要求的提高，近年来的产业新城项目大部分土地一级开发程度已达到或规划达到“九通一平”。各产业新城运营商对产业新城内的生态绿化重视程度也逐渐增加。,交通设施是目前产业新城基础设施建设中最为重要的一项。多数产业新城距离中心城区的距离相对较远，需要运营企业对产业新城内部进行大量的道路基建投资，以解决交通问题。,九通一平：“一平”为土地自然地貌平整，“九通”为通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管
9、线。,产业新城依托城市群存在 选择产业新城需要注意哪些问题？,目前，参与产业新城开发运营商的主体较为多元，包括专业运营商、房地产企业、实业企业等，各具优缺点。 专业运营商分别为国企和民企，其中，国企专业运营商优势明显，可依托母公司产业资源优势，品牌优势明显，利于项目获取，基与第三方评估的偿债风险相对较低，融资成本较低，盈利能力较稳定且水平相当。当然，国企专业运营商模式创新能力不足，机制约束较大，异地扩展意愿较低。因此，国企专业运营商需要加快机制和模式创新，推进全国化布局。 传统房企北京的运营商城市配套能力和经验丰富，资金雄厚，资源整合能力较强，但房企产业资源和能力相对匮乏，品牌影响力较小，政府
10、认可度不高，项目运营缺乏经验。 未来需要加快提升在园区开发运营领域的品牌影响力、专业能力，加快资源整合和团队建设。,解读：业新城模式，是在“以人为本”的新型城镇化模式指引下，以“建设智慧生态、宜居宜业的幸福城市”为理念，积极创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障。,产业新城城市群选择？,产业新城是城市群升级下的产物，因而要依托城市群而存在，尤其是要依附城市群中心城市而存在。城市群已经成为运营商布局产业新城的主要区域，其中京津冀、长三角和珠三角三大城市群城市成为运营商布局最关注的区域。除此之外，长江中游城市群、成渝城市群也是企业
11、争相布局的区域。目前财政部公布产业新城PPP项目，长三角最多，共计39个，京津冀34个，长江中游城市群、成渝城市群分别有21个、20个。,在城市布局过程中，人口、交通、产业、营商环境等是企业重点考量的因素，而随着我国人口、交通等方面的变化，产业新城的布局也将继续调整。 人口区域聚集态势持续强化，整体正处于向都市圈重点城市聚集阶段 高铁提升城市交通枢纽地位，再造城市人口、产业格局 承接东部产业转移、产业转型升级城市值得重点关注 整体来看，目前一线城市和部分二线城市正处在人口、产业的疏解阶段，中西部城市(如郑州、武汉、重庆、成都、西安等)仍处在资源集聚阶段，疏解城市周边以及资源集聚城市值得未来几年
12、产业新城运营商的重点关注。从城市发展周期来看，随着城市能级的提升，城市由资源集聚向资源疏解阶段转变，新的都市圈逐渐形成，周边中小城的发展潜力也将被激活，布局这些城市将会在未来十年收获更大的机遇。,首先交通便利，产业新城倾向于在中心城市1小时交通圈内布局。还需注意以下三点。 1. 扩张节奏要适度，精耕细作才能安全制胜：产业新城的开发建设涉及产业发展和城市建设，中间流程较复杂，开发周期长，需要大量资金、资源支持。招商资源有限，过快的扩张速度无疑给运营商提出了更高的资源获取和整合要求。 2. 地价、房价过高，或涨幅较快的城市，布局需慎重：鉴于现阶段运营商的发展模式，偏高或快速上涨的地价将直接增加企业
13、成本以及压缩盈利空间。而房价偏高影响产城融合发展，同时也不利于产业的导入。 3. 充分考虑地方适应性：运营商在布局城市前均需要充分了解地方特性与自身发展的匹配程度，特别是营商环境的友好度，以免造成后期发展的“水土不服”。,产业新城选址核心问题？,一，如招商蛇口、华夏幸福、启迪协信等企业继续深耕，加速拓展。 二，越来越多企业对现有园区进行升级，深化新城业务特色，如有多年园区运营管理经验的北科建集团从第一代“科技园区”，到第二代“科技新城”，再到第三代“智慧产业新城”，实现了从园区到新城特色产品线的快速蜕变。 三，更多的企业正积极进入产业新城领域：金科产业集团、荣盛发展等企业也明确将产业新城建设提
14、上发展日程，产业新城概念正不断扎根、深入人心。,从企业角度看产业新城新城化,从企业角度看产业新城新城化,企业并不是只是修更多更好的路，做更完善的配套。,而是从一座荒芜偏僻的小城镇，渐渐坐落出无数的企业独栋、更多更美的绿化街道，游走于其间的居民洋溢着安居乐业的微笑，这时候成就已然变成了一种享受”。 华夏幸福2016年签约436个入园企业，签约投资额1122.4亿，已与法国佛吉亚集团、京东方科技集团、富士康集团等世界500强及行业龙头企业招商签约，硅谷Film-Power等数十个项目落户各产业新城。高规模、高层次的产业聚集，为其旗下众多产业新城未来区域经济上升奠定了良好基础。 企业在高质量完成道路
15、、水、热、电、通信设施的基础上，建设完成酒店、学校、医院、商业综合体等配套设施，保证了城市功能的完善。 上海临港集团则在产业培育和科技创新方面呈现集群融合态势，如松江园区积极拓展3D打印产业，继续拓展生命健康领域，打造互联网医疗生态圈，已形成良好聚集效应，此外还瞄准风口行业，布局VR/AR和智能制造/机器人两大新兴产业，形成区域产业特色。,从企业角度看产业新城新城化,产业新城运营商都喜欢去哪布局？京津冀or一带一路？,多数企业仍然是紧随国家发展机遇，纷纷将目光锁定京津冀、长江经济带两大区域及其他具备产业发展优势的重点城市。此外，实力雄厚的企业开始谋求在“一带一路”沿线国家和地区开启国际化布局。
16、招商蛇口加速在京津冀、珠三角、长三角等经济发达且配套相对完善的区域布局；同时，在国家“一带一路”引领下，招商蛇口跟随招商局集团“雁形出海”的策略，积极参与中白工业园、吉布提自贸区等项目的开拓建设。深圳天安数码城将形成“两洲两圈”的布局，其中“两洲”是珠江三角洲和长江三角洲，“两圈”是环渤海经济圈和成渝经济圈。,从企业角度看产业新城借势,产业新城运营商都喜欢去哪布局vs选择符合本公司城市进驻布局。,原因 产业新城投资开发及运营周期较长，机会型的布局往往难以形成可持续的现金流及利润支撑，唯有紧跟国家，放眼长远，才会获得长效收益。 京津冀、下，中国的城市圈格局正在重塑，观察城市发展规律、把握城市未来趋势，产业新城运营商的城市视角愈发重要。,
