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1、第2章：房地产市场运行的一般规律,房地产市场概述 房地产市场运行机制 土地出让市场供求均衡 房地产市场供求均衡,2.1房地产市场概述,房地产市场含义 房地产市场体系的结构 房地产市场的特点,2.1.1房地产市场含义,1.房地产市场 房地产商品交易的领域和场所。 决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。 房地产商品一切交换关系总和。 房地产资源配置的一种手段。,2.房地产市场功能,交换功能 传递信息功能 优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 促进劳动生产率的提高的功能 调节和再分配国民收入的功能 理顺流通环节的功能 促进住房消费和优化消费结构的功能,3.房地产市场体系含义 多种房地产市场相互联系
2、、相互制约所形成的市场 几个体系系统。 具体可以从以下三个角度理解： 是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体 多种房地产市场之间密切联系的市场关系 一系列房地产市场构成的系统结构,2.1.2房地产市场体系的结构,按市场运行层次划分 可以分为房地产一、二、三级市场。 按交易客体划分 使用权市场（土地市场）、房产市场、房地产金融市场、房地产中介服务市场和物业管理市场。 按物业类型划分 住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐市场等,按购置的目的划分 投资市场 自用市场 按房地产价格的实现形式划分 房地产资产市场 使用市场 按供货形成划分 现房市场 期房市场,2.1
3、.3房地产市场的特点,房地产市场与一般商品市场的区别 房地产市场的特点,1.房地产市场与一般商品市场的区别,2.房地产市场的特点 影响范围的区域性 竞争的不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 对金融业的依赖性 易受政府干预,2.1.4房地产市场分级运行,概念 房地产商品上交易和流通实际上是三个具有不同运行特征层次，一般把这种实际的运行状况成为房地产市场的分级运行。 房地产一级市场 市场组织形式是垄断 房地产二级市场 房地产开发市场，主要是房地产增量市场，组织形态是一定垄断性的不完全竞争市场 房地产三级市场 房地产存量市场，一般采取转让或者出租的形式，组织形态是有一定垄断性的竞争市场,2.2
4、房地产市场运行机制,市场运行机制 宏观调控机制 “政府失灵”和“市场失灵”,2.2.1市场运行机制,内涵 三要素：房地产交易主体供给主体和需求主体；房地产交易客体土地/物业；房地产交易法规及其监督者、市场管理者。 运行机制 动力机制 价格机制 供求机制 竞争机制,2.2.2宏观调控机制,城市的规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制,2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”,1.“市场失灵”与政府干预 市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的
5、市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动,2.“政府失灵”与市场经济 传统计划经济理论的基础： 社会化大生产要求国民经济各部门之间协调 生产资料完全私人占有造成了巨大的浪费和生产过剩危机 只有生产资料公有制能消除生产过程的自发性和盲目性 社会主义经济中，人们的利益是共同的，生产的目的是满足人们的共同需要 实现传统计划经济模式的前提： 完全信息假定 单一利益主体假定,政府失灵的表现： 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 资源配置效率低下 国民经济比例失调 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 收入分配的扭曲 行政部门的官僚化 寻租与政治腐败,2.3土地出让市场供求均衡,土地出让市场的
6、供给和需求 地价本质和形成 地价的运动规律 土地价格弹性,2.3.1土地出让市场的供给和需求,1.土地的供给及影响因素 （1）土地供给 土地的供给是在一定时间内可供人们利用的土地资源数量。 土地供给分为自然供给和经济供给。 土地供给曲线如下图：,（2）土地经济供给的影响因素： 自然限制因素、经济因素、技术因素、制度因素,图2-3城市规划对土地供给的影响,图2-2土地出让市场 土地供给曲线,2.土地需求及影响因素 （1）土地需求 土地的需求是在一定时间内购买者愿意而且能够购买的土地资源数量。,图2-4土地需求曲线,图2-5土地投机需求曲线,（2）土地需求的影响因素 土地需求的影响因素可以分为宏观
7、和微观因素。 宏观因素：国民收入水平、公共基础设施水平、政府的政策、社会因素（政治状况、人口状况）等。 微观因素：区位选择,a)单一用途土地竞标租金 b)两种用途土地竞标租金 c)市场土地竞标租金 d)厂商最佳位置选择,2.3.2地价的本质和形成,1.地价的本质 马克思主义地价理论 土地资源价格，土地权利在经济上的实现形式。 土地资本价格，土地的投资及其带来利息性地租的资本收回。 西方经济学地价理论 土地收益价格，地租的资本化。有土地的收入与成本决定。 土地市场价格，土地市场上所形成的交易价格。由供求关系决定。 综上所述，土地本身没有内在价值，地价本质是土地权利收益价格，土地产权所带来的经济收
8、入。,2.地价的形成 （1）地价形成的基本原理 土地收益决定土地价格，同时与土地供求机制形成一定时期内的市场价格。,图2-9供给不变时地价的形成,图2-10供给不断增加时地价的形成,（2）我国房地产市场中地价的形成 土地出让方式：划拨、协议、拍卖、招标,Q,P,O,P2,P,S,P1,图2-11划拨地价的形成,图2-12招标方式下 地价的形成,图2-13拍卖方式下 地价的形成,2.3.3地价的运动规律,1.地价上涨是地价运动的发展趋势 地价上涨主要原因: 投资性增值 供求性增值 用途性增值 货币政策性增值 2.地价波浪式上涨是地价运动的具体体现 波浪式上升的原因: 地价受经济周期的影响 偶然、
9、突发、断续的特殊原因造成土地需求的猛增或猛减 土地市场调节的滞后性,2.3.4土地价格弹性,土地价格弹性表示土地变化量随着土地价格变化而变化的程度，分为土地需求价格弹性和土地供给价格弹性。 1.土地需求价格弹性 土地价格变化比率引起的土地需求量变动的比率。 2.土地供给价格弹性 土地价格变化比率引起的土地供给量变动的比率。,2.4房地产市场的供求均衡,房地产市场的需求 房地产市场的供给 房地产供给对需求的反应过程 房地产市场的供求平衡,1.房地产需求的内涵 一般指在一个特定时期内，消费者或者投资者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2.房地产需求的特点 房地产需求的整体性 房地
10、产需求的区域性 房地产需求的层次性 房地产需求的可替代性 房地产需求具有消费和投资的双重性,2.4.1房地产需求,3.房地产需求的种类： 按需求的性质划分 生产性需求 消费性需求 投资性需求 按需求的对象划分 本地人需求 外省人士需求 境外人士需求,4.影响房地产需求的主要因素 国民经济发展水平 居民收入水平和消费结构(人口数量和结构) 房地产价格 城市化水平 国家有关经济政策(信贷政策直接影响信贷能力) 消费者对市场预期 消费者或者投资者的偏好,5.房地产需求弹性,(1)房地产需求的价格弹性 含义:房地产商品价格变化的比率引起房地产需求量 变动的比率，表示房地产需求量变动对房地产 价格变动的
11、反应程度。 用公式表达为： 式中 Ed房地产商品需求的价格弹性系数； P房地产商品价格； P房地产商品的价格变动量； Q 房地产商品的需求量; Q房地产商品的需求变动量.,Ed的含义： 0Ed1，需求缺乏价格弹性，对价格的变动反应小 ； Ed1，需求富有价格弹性，对价格的变动反应很大 房地产商品需求曲线,(2)房地产需求的收入弹性 含义 收入的变动的比率所引起的房地产需求量的变动的比率，表示房地产需求量变动对收入变动的反应程度。 公式表达为： 式中 Ey房地产商品需求收入弹性系数； Y消费者的可支配收入； Y消费者的可支配收入变动量； Q房地产商品的需求量； Q房地产商品的需求变动量。,Ed的
12、含义： 0Ey1，需求缺乏收入弹性，对收入的变动反应小 ； Ey 1，需求富有收入弹性，对收入的变动反应很大 一般来讲：房地产的需求收入弹性与一个国家或者地区的经济发展水平有密切的联系。 特殊意义来看：不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。,6.房地产市场潜在需求和有效需求,房地产潜在需求 居民对房地产商品消费欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。 房地产有效需求 现实需求，一定时期每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量。,培育房地产市场有效需求的途径 从两个方向努力：加强有效供给；创造条件是潜在需求转化为有效需求。 主要途径： 深化住房制度改革 规范房地产市场秩序 发
13、展和完善房地产金融市场 发展经济增加收入 理顺流通环节，完善中介销售服务 重视房地产市场总供给和总需求的动态平衡促进有效需求形成,2.4.2房地产供给,1.房地产供给的内涵 生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品数量。 2.房地产供给的特点 城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性（缺乏弹性） 房地产供给的层次性 房地产供给的滞后性 房地产供给的时期性,3.决定房地产供给的主要因素分析,房地产市场价格 土地价格和城市土地数量 资金供应量和利用率 税收、信贷政策 建筑材料供应能力和建筑能力 房地产开发商对未来的预期,4.房地产供给弹性,供给弹性含义 供给的价格弹性，即房
14、地产价格变动的比率所引起的其供应量的变动的比率，表示房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。 公式： 式中 Es房地产商品供给弹性系数； P房地产商品价格； P房地产商品的价格变动量； Q 房地产商品的变动量； Q 房地产商品的供给量。,特短期内房地产供给无弹性：如下图,短期内房地产供给弹性较小，如下图a)： 短期内房地产供给弹性较小，如下图b)：,图b),5.房地产市场的有效供给,有效供给的内涵 微观经济中：现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。 宏观经济中：房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。 增加房地产有效供给的主要途径 努力提高供
15、给结构的吻合程度 努力提高供给价格与支付能力的吻合程度 努力体现一定的超前性 努力提高总供给与总需求的吻合程度,2.4.3房地产供给对需求的反应过程,房地产需求上升时 空置房的消化租金和价格更多买家进入既定供给量市场（价格持续上升到某一点）投资者和开发商进入开发市场（经济良好、政局稳定）建设项目陆续上马，供给价格逐渐 供给满足部分需求之后空置率租金、价格房产商利润（建设量的上升引起开发成本）停止新项目启动 房地产需求较少时 空置率租金、价格空置房低价位消化/继续空置/被迫拆除，保持该状态直到需求再次上升,2.4.4房地产市场供求均衡,1.房地产供求平衡的内涵 房地产供求平衡的含义 总量的均衡和
16、结构的均衡 供给与需求的均衡状态，即房地产商品的供给价格与需求价格一致，供给数量与需求数量一致的房地产经济运行状态。 如图所示：,房地产结构均衡 房地产业内部各类物业及其相互间的关系，也称为房地产业内部结构。 按功能特点：住宅、写字楼、商业用房、工业用房及其他房屋。 按档次：低档住宅、中档住宅、高档住宅 写字楼：甲、乙、丙级 商用房：商铺、商场、酒店、宾馆和娱乐用房等,基本原理 需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响 需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响,原理要义 均衡状态的形成必须是供给和需求的两种力量相互作用结果 均衡状态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格一致，也包括供给数量和需求数量的一致 理论分析，通常把房地产供给量或者需求量作为房地产价格的函数 供给与需求的均衡包括两个层次，微观层次；宏观层次上,供求均衡的现实意义 房地产市场运行所追求的目标 均衡只是相对的：求略大于供的状态；供略大于求的状态（理想状态） 微观方面：房地产商应重视市场供给和需求的变动，及时调整生产经营策略和计划 宏观方面：
