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1、2012年瓦房店整体市场总结,宏观政策分析 瓦市土地市场分析 瓦市商品住宅市场分析 瓦市地产项目营销活动分析,2005年3月开始： 新旧“国八条”,2007年9月开始 “9.27房贷新政”,2008年10月开始 国九条、5次降息,2010年4月开始国十条,2010年9月开始国五条,2011年1月开始国八条,2012年3月两会召开，坚持调控不动摇,2006年5月开始 国六条、国十五条,2009年12月开始国四条、2010年1月开始国十一条,中国为典型的政策市，现阶段行业指标性数据已进入下行通道，并已经达到了08年底时的谷底，由此判断政策已经见底但是如果地产市场出现明显回暖趋势，逆向政策压力必然随
2、之增强,08年跌至谷底,08年跌至谷底,政策层面,2012年11月十八大召开，调控政策不放松,0,从近几年房地产行业的发展历程上看，目前的状况显示政府调控的重点已经转向为“结构”与“百姓信心”层面的调整；由此判断，以后房地产市场也不会有大起大落。特别是进入下半年以来，决策层的声音不再是单一的“抑制投机投资性需求”，而是增加了“普通商品住房供应”，可见在长时间内刚性需求将仍是市场的主旋律。,2012年8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察保障性安居工程建设情况，并召开保障房分配和运行现场会。他强调，要创新运行管理模式，逐步将廉租房向公租房并轨，实行租补分离、明收明补，根据
3、住户不同收入情况给予适当租金补贴。要继续贯彻执行房地产市场调控政策，抑制投机投资性需求，增加普通商品住房供应，巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。,政策层面,温家宝考察湖北强调稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。,2012年1月31日,温家宝主持召开国务院第六次全体会议对当前重点工作作了部署：巩固房地产市场调控成果；继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施；做好保障性住房建设和管理工作。,2012年2月10日,温家宝在中南海主持召开五次座谈会表示，房地产调
4、控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。,2012年3月14日,温家宝在政府工作报告中指出：严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。,2012年5月20日,2012年5月23日,国务院总理温家宝23日主持召开国务院常务会议提出：明确提出“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，“预调微调”并不等于楼市的宏观调控放松，“稳定增长”意味着，在一段时间内不会再出调控新政策。,政策层面,十八大后房地产宏观调控将持续相当一段时间; 投机房地产现象在较短时间内将得到根除； 保障性住房将陆续大量面市冲击房地产市场； 房地产
5、行业金融政策将缩中有放、地产基金行业将得到大幅度推动发展。,直白的透漏出房地产未来政策的总基调，由此宏观调控将持续相当长一段时间,人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标,【十八大】所透露出来对房地产走势会有哪些影响呢?,注：数据来源于国家统计局网站,中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，这也是央行三年半来首次下调贷款准备金率 近期坊间流传大连公积金个人与夫妻贷款额度上调。后经大连公积金管理中心证实确有此事，相关负责人表示：该政策将在10月1日以后正式执行，个人公积金贷款
6、额度为45万元、夫妻两人额度为70万元。 随着契税、公积金政策的放宽，预示着政府对房地产调控的政策导向由“严厉控制”转变为“稳定调控”,近期贷款准备金率下调（三年来首次），及地方政府契税、公积金政策的放宽，意味着国家在近期基本不会再出台利空政策；在一定层面上也将带给购房者和开发商以市场信心,金融层面,八中、瓦市高级中学首获北大“优惠券”,11月15日大连市24中学、育明高中，大连市八中、瓦房店市高级中学获得了北京大学“中学校长实名推荐制”推荐资质。在全省县域重点中学中，瓦房店市高级中学是唯一一所获此殊荣的学校。,地方利好信息,小 结 12年虽然楼市调控没有动摇，但对于三线城市的瓦房店市场并没有
7、太多约束，但整体调控的大环境抑制了客户购房的心态。 2013年，我们邀约和说服客户成本加大了，难度加大了。 调控不是问题，关键是抚平客户的心态,宏观政策分析 瓦市土地市场分析 瓦市商品住宅市场分析 瓦市地产项目营销活动分析,一、瓦房店市一级市场月度供需分析（含工业、住宅、商业）,瓦房店市土地放量及成交集中在个别月份，供应量占地面积为93.87万平，成交量占地面积为59.28万平,12年瓦房店市含住宅类土地出让公告,12年瓦房店共新增含住宅类土地14幅，总建面积达到99.05万平，出让土地分散在瓦房店周边区域 出让地块容积率大都在2左右,12年瓦房店市含住宅类土地成交公告,12年瓦房店市含住宅类
8、土地成交12幅，建筑面积为64万平方米，但都在瓦房店市周边区域 瓦房店市内地块成交楼面价在550-800元/平之间,小 结 瓦房店市场可开发土地资源较多，但客户对商品住宅市场需求不强烈，致使开发商对土地需求不大，导致政府土地的放量减少； 12年瓦房店市一级市场供应量约100万平，集中在周边乡镇、北部新区及新瓦轴区； 政府供应土地及成交土地情况集中在个别月份，侧面反映出开发商拿地心态消极，资金回笼慢，商品住宅销售情况不佳，以及对瓦房店房地产行业的信心不足。,宏观政策分析 瓦市土地市场分析 瓦市商品住宅市场分析 瓦市地产项目营销活动分析,未来城区发展主要在西口区域，届时区域配套升级，将带动北部新区
9、。其他板块政府规划暂未有动作,区域板块特点,瓦房店市西口板块楼盘项目约占整体市场半数，其他区域楼盘项目较少,瓦市主要城区项目分布,新视界铭城,瓦房店市各个项目对外销售价格与成交价格相差300-1000元/平，其中表面优惠较少，多数项目采用暗扣优惠政策，以免降价促销对老业主造成抵触影响,瓦房店市12年整体销售1359套（不含本案），本案2个月销售250套，约占整体的15.5%，瓦房店整体市场月均去化为186套，单案月均去化为14套,瓦房店市场存量较为分散； 钻石经典项目存量交大，13年将低价入市，但客户对产品品质有质疑； 高发上东1号项目存量较多，但由于当地人对岭下区域有抗性； 北城板块存量较多
10、，但阳光幸福里项目至今未动工，预计13年下半年入市，短时间市场竞争压力较小,瓦房店市12年销售套数4家过百套，仅远洲国际城项目销售额过亿，其次为塞纳城项目，开盘仅两月12年成为销售金额亚军,12年瓦房店市场重点竞品项目成交情况,12年瓦房店市远洲国际城项目成交最好为268套，而本案2个月成交250套，成为在瓦房店整体市场月均去化速度最快的项目，年底将成为瓦房店市整体市场的销冠项目,中拥塞纳城,6-7月份瓦房店市场集中开盘、加推的项目较多，且配合营销推广活动较为频繁，所以拉高了瓦房店市场的整体成交。,小 结 瓦房店市下半年多数项目在销售价格上有所调整，暗扣降价优惠政策成为主流，用“以价换量”的形
11、式冲刺12年销售业绩。 瓦房店整体市场上半年成交平稳，总体市场回暖迹象不明显；下半年由于项目集中开盘、加推使得供应量和成交量均呈现上升趋势，市场稍显回暖迹象。,宏观政策分析 瓦市土地市场分析 瓦市商品住宅市场分析 瓦市地产项目营销活动分析,瓦房店市场营销活动种类少，除配合重大销售节点外，少有特色活动 仅远洲国际城、瑞银壹品有特色活动，如：讲座、演出晚会活动，形式在当地较为新颖，较为受客户的欢迎,地点：远洲国际酒店2楼会议厅 时间：2012年3月3日 9:0012:00 产品推介会共推出200套房源，均匀分布在一期所有17栋楼内，包括了一期所有户型，高层均价：4680元/；小高层均价：5180元
12、/ 。推介会当天由董事长亲自签售，当天到场客户可享受700元/的优惠，优惠后价钱为高层均价：3980元/；小高层均价：4480元/。当天到场客户约为270组，意向成交客户约为70组。客户多为瓦房店工厂职工。,钻石经典产品推介会,3月,特色,远洲国际城易经讲座,为了答谢长期以来关注远洲国际城的客户及业主，远洲国际城3月18日下午15:点30分在大连远洲大酒店二楼远洲厅隆重举行“龙蟠远洲，运势风水”的2012年风水运势讲座活动。前期外派单发放10000份，当天到场约500多嘉宾。,3月,特色,香樱谷样板间开放,香樱谷项目4月2日样板间开放，展示别墅、洋房跃层样板间，但样板段的路况极差、小区内园林建
13、设尚未完工，看房楼道狼藉，样板房周边施工未停止。项目总体上不具备样板间开放条件，造成了项目的负面影响。,4月,日常,远洲国际城演出爱情卡布奇诺,2012年4月21日，在远洲大酒店上演话剧爱情卡布奇诺，在话剧上演之前，简介远洋国际城的智能化系统的在项目中的应用，如：智能化监控设备、远程操控家电开关系统、业主识别卡进出卡等“云”系统的引入。当天到场新老业主200多人。,4月,特色,“夏的能量季”推广宣传活动,2012年6月2日 天玺瑞银壹品举行“夏的能量季”推广宣传活动，项目当天办理银卡会员，填写个人资料即可办理，开盘时享受50元/平的优惠，当天有抽奖活动，奖品为电热水壶一个。到场客户还可领取绿色
14、盆栽。客户领取的盆栽以照片记录成长过程，到售楼处可领取水杯。当天到场客户450组，办理银卡客户近300组。,6月,特色,天玺瑞银壹品“瑞银之夏”,6月22日晚，2012天玺瑞银壹品“瑞银之夏”广场群众文化活动隆重启幕，在瓦轴文化宫广场进行露天演艺活动。 当日活动现场，近300名能量汇银卡会员领取了由天玺瑞银壹品为会员定制的端午香粽大礼，同时现场会员进行火热招募，开盘当日银卡会员购买住宅产品即可享有50元/的专属优惠 。,6月,特色,天玺瑞银壹品认购活动,2012年6月30日项目启动认购活动，初选房源签订意向协议，交纳1万元意向金，同时银卡转金卡金卡会员享受银卡折扣50元+金卡折扣100元，开盘
15、共计优惠150元/平。项目推出8#11层小高层66套房源、1#18层高层90套房源。共计156套房源，面积区间为54-118平，主力为二房84-87平，小高层释放价为5300元/平，高层释放价为5100元/平。当天到访客户为50组，缴纳意向金客户21组。,6月,日常,天玺瑞银一品开盘,2012年7月16日天玺瑞银壹品开盘，推出1#、2#、3#、6#、7#、8#小高层、高层房源，共500套，面积区间为55-120平，小高层销售均价5300元/平，高层销售均价5100元/平，之前缴纳意向金的金卡客户当天合计优惠为250元/平，到场客户50组，开盘当天共计成交38套房源，成交均价为4700元/平。当
16、天成交客户另有抽奖活动，一等奖：电冰箱、二等奖：空调扇、三等奖：微波炉、四等奖：电磁炉、五等奖：电饭煲、六等奖：电吹风。成交客户多为30-45岁，瓦轴职工、私营业主，置业目的自住为主。,7月,日常,远洲国际城三期开盘,2012年7月28日远洲国际城三期开盘，推出三栋高层6#、8#、10#楼，房源共217套，面积为85-117平，起价3980元/平，均价为5000元/平，当天下午加推一栋高层4#。到场客户约200组，成交172套房源，开盘还特别推出日进百金的及幸运轮大抽奖等活动。,7月,日常,活动内容：本周11月17日高发上东1号举办广场开放仪式，客户现场抽奖可重大奖。 一等奖：海尔冰箱 二等奖：美的电饭煲、美的电磁炉 三等奖：精美礼品 现场情况：当天活动现场来访人数约70人 销售情况：当日成交7组 加推情况：活动当日开始加推一栋小高层（11#），推出户型90平、91平、97平，均价4500元 /平左右；同时推出部分多层特价房，面积85平和89平，成交价格4600元/平左右 现场来人的认知途径：绝大多数是老客户电
