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1、,武昌中心区域市场监测报告,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,【2013年12月】,克而瑞（中国）信息技术有限公司-华中机构-研究部出品,PART 1 区域月度数据分析,12月，武昌中心12月市场整体表现为供不应求，供应大幅缩减，成交维持稳定，价格小幅上涨，首置首改类产品依然占据成交主力 本月度区域新增供应量4.76万方、成交量6.66万方、成交价格11681元/；整体市场供应大幅缩减，成交基本维稳，主力成交产品为80-100二房和90-100三房,武昌中心12月市场整体表现为供不应求，供应
2、大幅缩减，成交维持稳定，供求比下降至0.7,12月区域市场仅有1个项目新拿预证，供应4.76万方，较上月减少13.67万方；区域市场成交6.66万方，与上月基本一致，月度供求比下降至0.7； 预计下个月市场供应会由于部分前期延迟开盘的项目在年前开盘而出现回升，成交量将受供应和政策导向的双重影响出现波动。,区域月度数据分析/供求关系,本月供求比0.7,12月区域市场成交量稳价升，中高档项目提价、高档项目成交增加，拉升区域整体均价,12月武昌中心成交量稳价升；与去年同期相比仍存在650元/价差，区域市场整体价格走势连续8个月保持稳定，未来走势还不明朗； 本月区域整体成交量6.66万方，主力成交项目
3、为：福星惠誉国际城（9243.2，120套）、华润橡树湾（8130.21，80套 ）、东原时光道（6171.47，60套）；整体成交均价11681元/，环比上涨1.3%，主要由于百瑞景、绿地等中高档项目小幅提价和武汉中央文化旅游区等高端项目成交量增加所致。,区域月度数据分析/成交量价,11年至今成交价均线：11584元/,12月区域存量214万方，较上月减少1.9万方，整体依然保持高位,截止13年12月底，武昌中心存量214万方，环比下降0.9%，同比上升30.2%；区域整体存量保持高位，按照目前的去化速度和预计未来供应，最少要32个月才能去化完毕，后期去化压力大； 注：区域市场从12年下半年
4、开始，存量上涨幅度大幅增加，部分项目的高端产品由于备案政策的限制和延迟性，成交状况无法及时反映到当月的数据里，使得当月备案数据与实际数据存在一定差别。,区域月度数据分析/存量走势,166,214,+28.9%,12月区域新增供应478套，较上月下降70%，供应产品为80-120二三房,12月区域仅融侨城项目有预证供应，80-120二三房合计供应478套房源； 近三个月来区域整体供应32.36万方共计2947套房源，各产品品类均有涉及，首改和改善类二三房为供应主力。,区域月度数据分析/供应结构,12月区域共成交666套；以80-100二房和90-100三房表现最为突出，占比51%,区域月度数据分
5、析/成交结构,12月区域市场成交套数666套，较上月减少37套； 从成交结构来看，本月市场以80-100二房和90-100三房最为突出，占比51%：在242套80-100二房中，区域多数项目有成交，内部竞争激烈；97套90-100三房中华润橡树湾项目成交61套独占鳌头，占比63%； 本月区域市场成交以舒适性二房和紧凑性三房为主，投资性一房需求保持稳定，功能性四房需求持续低迷。,12月区域再改和多改类产品成交占比上升，首置首改和投资类产品占比出现不同程度下降,12月区域成交结构较上月出现大幅度变动，其中： 首置首改产品成交445套，占比66.8%，较上月占比下降6.3%，主要为首改类产品的减少所
6、致； 再改类产品成交84套，占比12.6%，较上月上升4.6%；多改类产品成交76套，占比11.4%，较上月上升4.4%； 投资类产品成交61套，占比9.2%，较上月下降2.8%，区域投资性产品成交随着福星惠誉国际城项目公寓产品的不断出清而持续下滑。,区域月度数据分析/产品线成交结构,10,12月区域首置和投资类产品成交价格明显下跌，其他产品价格出现不同程度上涨，其中多改类产品涨幅最大,12月首置产品跌幅最大，成交均价10030元/，环比下跌8.3%；首改产品成交均价11229元/，环比上涨0.9%；再改产品成交均价11640元/，环比上涨1.9%；投资类产品价格12551元/，环比下跌2.7
7、%； 多改产品本月价格涨幅最大，连续第二个月强势上涨，成交均价14030元/，环比上涨6.3%； 整体来看，改善类产品线价格本月全部上涨，首置和投资类产品线价格下滑严重，区域对该类产品的供需持续减少。,区域月度数据分析/产品线成交价格,11,12月区域成交总价段主力区间为95-105万元，成交单价段主力区间为10000-13000元/,区域月度数据分析/总价段-单价段,12月徐东、积玉桥和武昌旧城板块成交量占比上升，中南中北和武珞路板块占比下降,12月徐东板块成交量出现回升，成交3.59万方，占比53.9%，较上月占比上升6.2%，保持各板块首位；主力成交项目分别为福星惠誉国际城、华润橡树湾和
8、东原时光道项目； 中南中北板块成交1.17万方，占比22%，较上月占比下降4.5%，依然保持区域成交第二位；武珞路板块成交占比10.8%，较上月下降6.4%，主要为主力项目百瑞景中央生活区成交量大幅下降所致； 积玉桥板块和武昌旧城板块成交量占比全部小幅上升，其中，武昌旧城板块目前在售项目较少，且以清盘或尾盘状态为主，成交量长期保持区域板块末位。,区域月度数据分析/板块成交量,13,12月中南中北、积玉桥和武珞路板块均价上涨，武昌旧城板块均价下跌，中南中北板块价格最高,12月区域整体成交均价11681元/，止跌回升：其中，中南中北板块成交均价14179元/，环比上涨14.9%，主要由于武汉中央文
9、化旅游区成交大量增加所致，目前板块均价排名第一，超过第二位1172元/； 积玉桥和武珞路板块价格持续小幅上涨，徐东板块价格较上月基本保持一致； 武昌旧城板块均价持续大幅下降，较上月下跌3307元/，但由于该板块目前在售项目较少，虽然每月涨跌幅波动明显，对于区域整体均价影响不大。,区域月度数据分析/板块成交价格,14,12月区域存量214万方，去化周期约32个月，后期去化压力大；区域库存主要集中在二房三房产品，其中90-100二房最为突出,12月区域存量214万方，继续保持高位，后期去化约32个月，去化压力大； 区域存量以二房和三房产品最为集中，主力库存面积段为90-100二房； 注：区域市场从
10、12年下半年开始，存量上涨幅度大幅增加，部分项目的高端产品由于备案政策的限制和延迟性，成交状况无法及时反映到当月的数据里，使得当月备案数据与实际数据存在一定差别。,区域月度数据分析/存量结构,武昌中心典型项目12月成交排名福星惠誉国际城居首位，该项目自70年产权公寓入市以来成交量大幅提升，本月成功占据区域成交量第一,武昌中心区12月成交排名散点图,成交均价,成交套数,东湖壹号,复地东湖国际,航天首府,联发九都国际,绿地中心,武汉华侨城,百瑞景中央生活区,东原时光道,华润橡树湾,福星惠誉国际城,区域月度数据分析/成交排名,16,武昌中心区12月成交价格11681元/，环比上涨1.3%，主要由于区
11、域部分中高档项目成交价格上涨和高端项目成交量增加所致； 13个在售重点项目中，有6个项目价格上涨，4个项目价格下跌。其中，联发九都国际项目降幅最大，其本月成交以低价房源为主；绿地国际金融城和1818中心的涨幅最大，主要因为两个项目新推房源价格上涨。,武昌中心区重点项目价格变动情况对比,区域月度数据分析/价格变动,17,武昌中心区1月预计上市量16.02万方，以首改类二三房产品为主，主要集中在1月中下旬开盘，不排除部分项目因工程进度或蓄客情况不好延迟开盘加推的可能,1月预计供应量约16.02万方，产品类型比较丰富，其中首置类产品1.28万方，首改类产品8.59万方，再改改类产品5.73万方，投资
12、类产品0.42万方； 供应产品以首改和再改二至四房为主，包括老盘项目融侨城、复地东湖国际和航天首府，以及全新盘项目保利城、泓悦府，新推房源横跨多个面积段和房型，区域供应呈多样化； 区域主要供应将在1月中下旬放量，不排除部分项目因工程进度或蓄客情况不好延迟开盘加推的可能。,区域月度数据分析/未来供应预估,武昌中心区市场表现总结,区域月度数据分析/市场总结,一、武昌中心12月市场供不应求，存量保持高位： 供求武昌中心12月市场整体表现为供不应求，供应大幅缩减，成交维持稳定，供求比下降至0.7 存量截止13年12月底，区域存量214万方，新增存量减少1.9万方，区域整体存量保持高位，去化周期约32个
13、月，后期去化压力大 二、 12月武昌中心成交量稳价升： 12月区域价格出现回升，成交均价11681元/，环比上涨1.3%；成交面积6.66万方，与上月基本一致； 区域整体成交666套，较上月减少37套，首置首改产品依旧为成交主力，但首改类产品下降明显；区域市场成交结构方面，80-100二房和90-100三房表现最为突出，占比51%；成交价格方面，多改类产品成交价格继续上涨，首置和投资类出现下跌 三、未来供应： 武昌中心区预计1月上市量约16.02万方，产品类型比较丰富，其中首置类产品1.28万方，首改类产品8.59万方，再改改类产品5.73万方，投资类产品0.42万方；供应产品以首改和再改二至
14、四房为主，区域主要供应将在1月中下旬放量，不排除部分项目因工程进度或蓄客情况不好延迟开盘加推的可能,PART 2 个案月度表现,12月，武昌中心有2个项目共2次开盘加推，1个老盘加推1个新盘开盘，首日去化均值61%，受个案表现影响较大 区域开盘加推项目中，积玉桥板块的友谊国际广场-D+公馆项目开盘表现不俗，此次推出的35-42平米loft，40年产权不限购不限贷，受到区域客户广泛关注,12月区域开盘加推项目持续减少：推盘654套，成交398套，供销量与去年同期相比明显上浮；开盘首日平均去化率61%，环比上升8%，受个案表现影响较大,个案月度表现/首日去化情况,21,开盘首日去化情况：,推售户型
15、配比,新开盘项目/友谊国际广场-D+公馆,数据截止到开盘当天12:00,22,新开盘项目/友谊国际广场-D+公馆,A户型-2*2*2-35-42,23,A户型-2*2*2-35-42,新开盘项目/友谊国际广场-D+公馆,41.02,41.24,24,加推项目/江尚天地,加推首日去化情况：,推售户型配比,25,加推项目/江尚天地,C户型-4*2*3-183.58,26,加推项目/江尚天地,C户型-4*2*3-183.58,A户型-4*2*4-271.19,B户型-5*2*5-294.64,271.19,183.58,五房,294.64,PART 3 月度媒体投放分析,12月，武昌中心投放报广的项目数量大幅增加，拉动整体投放量和金额上涨；但是各项目报广投放量出现明显下滑，主力项目下滑幅度较大 本月区域报广投放金额1173.59万元，包含17个项目，65次投放量，总计投放版面51.5；与上月相比，整体投放金额和次数略有上升：其中福星惠誉以200.3万元位居区域投放集团首位，主要为其国际城三期办公产品宣传,武昌中心区12月媒体投放情况,月度媒体投放分析,武昌中心区12月媒体投放情况,月度媒体投放分析,30,武昌中心区12月媒体投放情况,武昌中心区12月媒体投放情况,月度媒体投放分析,诉求点: 地段、优惠,诉求点: 限量、低价,诉求点： 江景资源、优惠,
