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1、企业会计准则第3号投资性房地产,学习目的要求： 1、掌握投资性房地产的概念和范围； 2、掌握投资性房地产的确认条件； 3、掌握投资性房地产初始计量的核算； 4、掌握投资性房地产后续计量的核算； 5、掌握投资性房地产转换的核算； 6、掌握投资性房地产处置的核算。,第一节 投资性房地产概述,房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 一、投资性房地产及其特征 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量
2、和出售。 投资性房地产业务是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。,二、投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 (一)已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如，甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用
3、乙公司拥有的40万平方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 对于以经营租赁方式租人土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。,(二)持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。,
4、(三)已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括白行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。例如，甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司，租赁期2年。对于甲公司而言，自租赁期开始日起，该栋厂房属于投资性房地产。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：,1用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。例如，甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将该办公楼改装后用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚
5、取租金差价。这种情况下，对于甲企业而言，该栋楼不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。,2已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物。例如，甲企业在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。本例中，这栋商场不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商场才能转换为投
6、资性房地产；同时，相应的土地使用权(无形资产)也应当转换为投资性房地产。,3企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。例如，甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中1层经营出租给某家大型超市，25层经营出租给乙公司，612层经营出租给丙公司。甲企业同时为该写字楼提供保安、维修等日常辅助服务。本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。 三、不属于投资性房地产的项
7、目 (一)自用房地产 (二)作为存货的房地,第二节 投资性房地产的会计处理 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 成本模式的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。,
8、(一)外购或自行建造的投资性房地产 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建
9、造成本。,例1207年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计 1 200万元(假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 12 000 000 贷：银行存款 12 000 000,例2207年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。207年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约
10、定，该厂房子完工(达到预定可使用状态)时开始起租。207年7月5日，三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块上地使用权的成本为600 万元；三栋厂房的造价均为 1 000万元，能够单独出售。,甲企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产600(10003000)=200 万元。 借：投资性房地产厂房 10 000000 贷：在建工程 10 000 000 借：投资性房地产土地使用权 2 000 000 贷：无形资产土地使用权 2 000 000,(二)非投资性房地产转换为投资性房地产 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿
11、证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，包括：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用，改用于资本增值；投资性房地产开始自用。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。,1作为存货的房地产转换为投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日
12、。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。,例3甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额55 000万元，未计提存货跌价准备。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 550 000 000 贷：开发产品 550 0
13、00 000,2自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“
14、固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。,例4甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。207年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日，为期5年。207年4月15日，这栋办公楼的账面余额55 000万元，已计提折旧300万元。 甲企业的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 550 000 000 累计折旧 3 000 000 贷：固定资产 550 000 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 3 000 000,(三)投资性房地产的后续计量 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
15、，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收人”等科目。 投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。,例5甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，己确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残
16、值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为 1 500万元，以前未计提减值准备。,甲企业的账务处理如下： 计提折旧 每月计提折旧 1 80020127.5(万元)。 借：其他业务成本 75 000 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 75 000 确认租金 借：银行存款(或其他应收款) 80 000 贷：其他业务收入 80 000 计提减值准备 借：资产减值损失 3 000 000 贷：投资性房地产减值准备 3 000 000,(四)与投资性房地产有关的后续支出 1资本化的后续支出
