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1、金融理财学 第六讲：房地产投资计划,闽南师范大学商学院 金融教研室 王铁军 2017年03月28日,1,2,3,房地产概述及汇报选题,房地产价格的构成及影响因素,房地产投资分析,4,房地产估值, 房地产概述及汇报选题,房地产的定义,各种定义比较,王家庭：房地产是房产和地产的有机结合体，是指地上房屋建筑及其附属物的土地及派生的各种权利的集合。,房地产是指内生于房地产所有权及其衍生的权利、权益和利润。,Investopedia，投资百科的定义,Real estate is property comprised of land and the buildings on it as well as t
2、he natural resources of the land including uncultivated flora and fauna, farmed crops and livestock, water and minerals.,提问：国内外定义的差别在哪里？,房地产定义解析,“房”和“地”是否要分家？,“房”一定建在“地”上，买房等于买地，房和地不分家。,土地归国家集体所有,房地产是权利的集合，包括土地及其全部附属物。,土地归国家集体所有，个人只有使用权，房和地必须分家。,房与地不分家（国外）：,房与地分家（我国）：,房地产是部分权利的集合，个人没有土地所有权。,土地私有制,物权
3、法与房地产,房地产是土地及其附属物的各种权利的集合,提问：当前房地产行业哪些热点问题与上述法律有关？,明确“物”的归属，保护权利人的物权。,如有两个以上意向用地者，必须采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。,中华人民共和国物权法,为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。,提示：物权法与房地产的交集有哪些？,住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。,征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。,土地拍卖与地王,土地拍卖制度,结论：土地拍卖导致“地王”，必然推高房价。,对土地估值最高的竞拍者获得土地。,土地使用
4、的其他制度探讨。,土地规划，统筹分配给企业使用。,市场化的竞争制度？,能赚最多钱的竞拍者获得土地。,把房价卖到最高的竞拍者获得土地。,土地定向供给制度？,土地市场，有无数供给者、无数需求者。,在土地国家集体所有制下，拍卖制度是必然选择，也是最优选择！,房产证的70年,房子的所有权是永久的，土地的使用权是70年。,如果房子永远不倒塌，房主永远拥有它，但只拥有70年的土地使用权。,以下哪种解决办法好？,思考：70年之后怎么办？,土地使用权从70年改为“永久”。,提示：这是土地私有化！,70年之后，自动续期（物权法）。,疑问：如何续期？有偿、无偿？,李总理的“不设前置条件”,2017年后，李总理答中
5、外记者问,思考：哪些能信，哪些不能信？,“房屋产权70年到期后怎么办？国家准备怎么解决？”,不能全信！,“可以续期”，物权法规定，可信。,答：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。,“不需申请”，物权法规定，可信。,“70年产权”是法律问题，不是行政问题！,“没有前置条件”，超越职权，不可信。,“不影响交易”，维护市场稳定，可信。,思考：如果李总理重新回答这个问题，你有什么建议？,房产开发与拆迁补偿,钉子户值得称赞吗？,重庆最牛钉子户,你的观点？,思考：物权法提到“为了公共利益，可以征收集体、单位和个人的房屋和其它不动产”，请问，什么是“公共利益”？谁来确定“公共利益”？,正方:值得
6、称赞,个人应当维护自己的财产所有权，权利不得被侵犯！,反方:不值得称赞,个人漫天要价，损害公共利益，延缓社会经济发展。,农民的房地产,农民的土地、房产有价值吗？,反方：有价值，因为这些土地一旦被国家征收，就可以上市买卖，造就了无数“地王”。,正方：没有价值，农民土地属于集体所有，不能上市买卖；农民希望抵押房产贷款，银行不给贷款。,通常情况下，农民的土地、房产，被“国家”低价征收，高价卖给房地产开发商，差价可达数万倍。,引申：农村土地成为 “金库”，需要时则“为了公共利益”、通过“国家征收”上市场交易，坑害农民利益。,房地产的特性,固定性，土地是不可移动的。,读史可以明智：我国历史2600多年的
7、盐税、食盐财政，盐业专营。,异质性，没有一块土地是完全一样的。,有限性，土地资源是有限的，房屋供给也是有限的。,权益的多样性，土地的使用权、房屋的所有权、收益权、处置权等等。,保值增值，土地是不可再生的，随着社会的发展，土地需求逐渐增大。,税收性，由于土地的国家专营，买房、租房和建房均被政府“专营税”。,房地产的分类,按照使用性质划分：,市场化商品房,居住类房地产，住宅、商品房。,商业类房地产，商场、购物中心，商铺。,居住类房地产的分类：,工业类房地产，厂房、工厂区建筑物。,其它用地，例如，教育用地。,限价商品房,经济适用房,自住商品房,廉租房,保障房与商品房用地打包出让。,几个重要概念,住房
8、公积金,引申：如果通过后来的购买者哄抬房价而获利，房价必然会崩盘，市场必然垮塌，经济必然会瘫痪。历史经典案例：17世纪荷兰的郁金香泡沫。,机关单位、企业公司为职工缴存、用于房产支出的资金，每月最高缴存额为工资收入的12%。,房屋租价比,公积金每月2600元，其中个人缴纳1300元，单位、公司缴纳1300元。1300元占月收入的12%，月收入？,房产限购（抑制泡沫）VS房产去库存（增加泡沫）。,一套房子的租价比=租金（一年）/总房价（不含装修费税费），金品花园租价比2000*12/13000*85=2.17%,提示：如果投资房产只能通过出租获得回报，投资金品花园的一套房产，年化收益率为2.17%
9、。,房地产选题1,租房还是买房？王老师在漳州的两难选择。,目前有一个宝宝4个月大，有一位老人需要赡养；可短期融资20万，但必须在一年之内还清。,未来5年内，家庭每月收入10000元（税后），公积金每月2600元；五年之后，如果升级为副教授，家庭每月收入为7500元，否则为6500元，公积金不变。,成都房产价值60万，尚余17万贷款没有还清；北京虽有房产，为了小孩读书，不能卖。,2016年9月来到闽南师大，签约5年。目前，租房面积85平米，两居室，租金每月2000元，物业费等每月300元。,PPT汇报，根据以上信息，结合漳州房价，给出翔实的分析，回答如下问题：王老师在漳州租房划算还是买房划算？,
10、房地产选题2,政府愿意征收房产税吗？,以家庭为单位征收房产税，很多夫妻为了规避税费，办理假离婚，影响社会稳定。,征收房产税，增加房主的持有成本，增加二手房市场的供给，抑制投资性住房需求。,征收房产税，打压房价，抑制土地拍卖交易，地方政府财政收入减少。,征收房产税，增加税收，增加地方政府的财政收入。,房产是一种财产，财产税是税收的一种类型，从国家管理角度看，必须征收房产税。,PPT汇报:结合上述材料和观点，从多个角度（自己思考）分析政府对房产税的可能态度及影响，必须包括如下内容：房产税的来龙去脉。,房地产选题3,王老师的表弟的“身价”之谜,PPT汇报内容：王老师的表弟说的是真话吗？如果是真话，他
11、是如何做到的？如果不是真话，他在2014年初投资到房地产的200万到2016年底最多可以赚到多少钱？,大专学历,2013年在新疆倒卖玉石、玉器，赚200万。,同年，开始学习宏观经济学、货币金融学，商业银行管理学，最终决定将200万投资房地产。,投资地点在北京市昌平区的核心城区。,上周聊天，他说目前“身价”达到1000万。,题外话：如果给你六年，你选择读博士？还是去新疆倒卖玉石+炒房？,提示：PPT汇报遇到问题可以邮件咨询！, 房地产价格的构成 及影响因素,房地产价格的构成,土地价格,上海中兴路地块，2016年8月拍出110亿元的天价，楼板价（不含工程造价和公司利润）10万元/平米。,实际售价，
12、每平米不能低于10万，部分售价14万/平米。,房屋建筑成本,工程造价，包括勘察设计、施工、安装、建设等费用。,提示：来自房奴（老百姓）的血汗钱！,税费,公司运营、开发、销售环节的各种税费。,专营税（包含在土地价格中）、房产税、各种契税。,房地产公司利润有多少？,中超外援天价转会费+年薪，2016年房企花费转会费40个亿，特维斯一个人的年薪达到2个亿人民币。,房地产价格的影响因素,自然地理因素,地理位置,人口分布,社会经济因素,在土地国家专营的体制下，房企成为土地专营税的“代收者”。专营税部分落入房企的口袋，部分落入官员的口袋，部分通过政府返还于民。,市政设施,自然环境,土地价格,房企品牌,政策
13、因素,人口政策,户籍政策,调控政策,我国房地产发展史就是一部工薪阶层的血泪史!,资本逐利与房价高涨,新闻速递，2017年4月5日凌晨4：50（现已被全面封杀）,我是怎么在9个月里把房价炒高两三倍的,思考：听完这个炒房故事之后，判断真伪。,中国证券报：漳州炒房淘金术,初到漳州,漳州地处闽南金三角最近半年来，其“如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。,泉州商人魏广华（化名）是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”，到漳州炒房。一年多的时间，投入1000万，净赚4000万。他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。,2016年初，实地考察漳州，后携带资金2000万，加入一个炒房
14、团（总资金2个亿）进入漳州楼市。,漳州背景调查：1）2016年中，漳州楼房均价6000多，处于价值洼地；2）市政府拆迁改造，1.5万户拆迁户，每户政府补贴约100万，购买力强劲。3）市内供给有限，流通房产较少。,提问：有没有明显的错误？,小试牛刀,向学区房下手,“冠城国际”学区房,当时均价1万元，流通房产不足50套，只需要不足1000万便全部扫光。,接下来，如法炮制，在市区扫荡其它房产，共购买500套房产，花费1.2亿。2016年9月，掌握了漳州市区二手房市场三分之一的房产。,利用微信公众号，媒体、论坛造势：厦漳同城化、学区房、江景房、厦门地铁修到漳州。,联合房产中介造势：将500套二手房在漳
15、州主要房产中介挂出来，每月刷价格，对手交易，价格猛涨。,旧城改造、道路改造、修建公园、自然村拆迁补偿，刺激需求，周边资金涌入。,提问：有没有明显的错误？,斩获暴利,漳州市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。,2017年初,500套房产全部转手,投入1.2亿元,净赚2个亿。,一个漳州官员评价：“这不到一年的房价涨势，我看在眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走2亿元，5个团就是1
16、0亿元，这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的”,提问：有没有明显的错误？,漳州房价疯狂的背后,漳州的房地产市场过于狭小,泉州VS漳州？给炒房者以可乘之机！,外来人口少，租房市场冷清，房地产交易萎靡,三线城市的地理位置，五线城市的发展速度,城市发展远落后于社会需求，严重滞后！,一些重要启示：,让漳州市民彻底明白：漳州是中国的漳州！,做个理性投资者，享受美好生活。,世界是无国界的，人才可以自由流动。, 房地产投资分析,房地产投资简介,房地产投资的内涵,从个人理财角度看，个人为了实现特定目标（居住、资产增值）而进行的房产买卖交易活动。,房地产投资的目标,居住：购买房屋（楼房），房屋装修，改善居住环境。,思考：贷款买房，利率风险属于哪种？,资产增值：土地的稀缺性，投资渠道的有限性。,房地产投资的风险,流动性风险，不动产难以立即变现。,未来现金流：将购买的房产出租，换取稳定租金。,政策风险，房产调控，二手房产交易征税。,市场风险，经济放缓，房价下跌。,房地产投资的热点问题,租房还是买房？,目标一致：解决居住问题,假设：某老师，租房30年，押金：2000元，第一年
